張宏偉

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2016年12月14日至16日在北京舉行。會(huì)議指出，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。

筆者認(rèn)為，上述中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神與2016年9月份、11月份住建部?jī)纱斡嘘P(guān)樓市調(diào)控的部署基本一致。從樓市的角度來看，按照中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活。由此看來，因城施策，因地制宜仍然為當(dāng)前樓市調(diào)控政策的主要特征。

總體來看，一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”，2016年10月份23個(gè)城市樓市調(diào)控政策落地之后，樓市的投資投機(jī)性需求要么繼續(xù)被壓抑，要么轉(zhuǎn)移到其他渠道進(jìn)行投資，從樓市的角度來看，核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，外溢的投資投機(jī)需求只能到樓市尚不是太火熱的城市，比如一線城市、省會(huì)城市周邊的三四線城市（特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展）。屆時(shí)，這些城市庫(kù)存去化周期進(jìn)一步降低，樓市價(jià)格開始回升，地價(jià)開始上漲，起碼一部分上述城市會(huì)實(shí)現(xiàn)這樣的結(jié)果。

一線城市——“控房?jī)r(jià)，防泡沫”背后的樓市

為了“控房?jī)r(jià)，防泡沫”，首先得控制人口增長(zhǎng)規(guī)模，從當(dāng)前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉(zhuǎn)移專業(yè)市場(chǎng)到周邊城市，北京、上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動(dòng)等。筆者認(rèn)為，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會(huì)精英，控制人口規(guī)模，合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房?jī)r(jià)不至于上漲幅度那么快。

其次，從短期內(nèi)來看，行政化的措施已經(jīng)重新啟動(dòng)或強(qiáng)化，以達(dá)到防止房?jī)r(jià)過快上漲“控房?jī)r(jià)，防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預(yù)售許可證和備案時(shí)間，以此調(diào)整全年度的成交均價(jià)；“限價(jià)”措施也有可能頻繁使用，對(duì)于捂盤惜售等不規(guī)范的市場(chǎng)行為進(jìn)行處罰；嚴(yán)禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場(chǎng)行為，對(duì)于違規(guī)企業(yè)進(jìn)行查處和曝光等。

從一線城市樓市走勢(shì)來看，盡管短期內(nèi)價(jià)格仍然會(huì)表現(xiàn)堅(jiān)挺，但是對(duì)于價(jià)格漲幅過大市場(chǎng)透支較為嚴(yán)重的深圳，在政策重壓之下有可能會(huì)是一線城市當(dāng)中率先進(jìn)行調(diào)整的城市，預(yù)計(jì)調(diào)整的時(shí)間在2017年二季度。深圳樓市調(diào)整之后，有可能會(huì)引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進(jìn)，市場(chǎng)據(jù)此進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期。

二線城市——市場(chǎng)仍然分化，核心熱點(diǎn)城市增加市場(chǎng)供應(yīng)將成為“穩(wěn)樓市”主要市場(chǎng)特征

對(duì)于核心二線城市來講，比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”頻出與房?jī)r(jià)上漲過快的二線城市來講，想方設(shè)法增加土地供應(yīng)成為今后一段時(shí)間內(nèi)“穩(wěn)定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動(dòng)作來看，采取“撤縣并區(qū)”等措施拉大城市框架成為增加土地供應(yīng)的前提，此外，盤活存量用地，推進(jìn)商轉(zhuǎn)住等措施增加市場(chǎng)供應(yīng)也將逐步實(shí)施。

當(dāng)然，從短期內(nèi)來看，要為土地市場(chǎng)降溫，2017年的重點(diǎn)是防“地王”，從諸多城市政策面可以看出，四季度通過增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等諸多方面防止“地王”的現(xiàn)象的再現(xiàn)，預(yù)計(jì)這些措施明年仍將繼續(xù)執(zhí)行。

三四線城市——“去庫(kù)存”仍然為2017年非熱點(diǎn)城市樓市“活”的主流政策

當(dāng)全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，比如中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。從短期內(nèi)來看，當(dāng)前上述城市樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量?jī)r(jià)的回升而明顯改變。

因此，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，2017年，“去庫(kù)存”盤活存量仍然是上述城市政策的主旋律，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展，為上述中小城市樓市去庫(kù)存。因此，預(yù)計(jì)2017年上述城市的地方政府仍然會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費(fèi)措施、鼓勵(lì)人才購(gòu)房等人才類政策、鼓勵(lì)購(gòu)房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

由此可見，當(dāng)全國(guó)核心一二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，這對(duì)于上述非熱點(diǎn)城市來講，可能迎來“活”的時(shí)機(jī)，尤其是對(duì)于庫(kù)存去化周期小于15個(gè)月的城市來講，有可能在這一輪三四線城市復(fù)蘇大潮中率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)也會(huì)因此活躍起來。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

筆者認(rèn)為，本部分涉及的主要為樓市基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。從目前來看，其實(shí)，本屆政府上任以來已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度來說，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)將實(shí)現(xiàn)，無(wú)論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，技術(shù)平臺(tái)將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。同時(shí)，這個(gè)平臺(tái)也成為樓市調(diào)控制定“差別化”政策依據(jù)，也是構(gòu)建樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的非常重要的環(huán)節(jié)。

從房地產(chǎn)稅立法的角度來說，十八屆三中全會(huì)正是首次提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)保費(fèi)改稅”。隨后，官方已經(jīng)有多次表態(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明，房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施。

此外，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來看，上述兩項(xiàng)工作大約會(huì)在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項(xiàng)工作有可能會(huì)因?yàn)檫@些原因而延后2—3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年之后的2—3年時(shí)間里。

而從房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)正式推出的市場(chǎng)背景來看，2020年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套，這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代。此時(shí)，地方政府再依靠土地財(cái)政的收入過日子就會(huì)顯得難上加難。

此時(shí)，如果房地產(chǎn)稅正式推出，并逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系（土地、財(cái)稅和金融）之一的財(cái)稅政策與措施，未來以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，防止市場(chǎng)供應(yīng)偏大，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時(shí)代”回歸到一個(gè)相對(duì)健康的發(fā)展軌道。當(dāng)然，對(duì)于地方政府來講，屆時(shí)，房地產(chǎn)稅也將會(huì)成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的一項(xiàng)稅收來源，地方政府也會(huì)有較大的動(dòng)力向前推進(jìn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

上述中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神告訴我們，明年住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓還是繼續(xù)，放棄幻想，規(guī)范銷售，起碼十九大黨換屆完成之前不會(huì)有松動(dòng)的機(jī)會(huì)，甚至2018年兩會(huì)政府換屆完成之前也不會(huì)有松動(dòng)的機(jī)會(huì)。2017年下半年全國(guó)核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)將在嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進(jìn)入調(diào)整期，部分開發(fā)商尤其是民營(yíng)開發(fā)商資金鏈將遇到斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司也將迎來新一輪的關(guān)店潮，甚至新一輪的合并并購(gòu)也會(huì)發(fā)生。

此外，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，核心一二線城市房?jī)r(jià)確實(shí)有點(diǎn)高了，買不起住房的群體還是要靠租賃市場(chǎng)解決居住問題。這也告訴我們，未來核心一二線城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍然有較大的空間，不僅僅政策層面會(huì)給予鼓勵(lì)和支持，在市場(chǎng)發(fā)展空間層面也是有利可圖。