2016年，造成熱點一二線城市土地價格飆升、“地王”頻出的主要因素無外乎以下幾方面：一是寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)資金來源渠道廣泛，且融資成本較低；二是可深耕、投資前景向好的城市數(shù)量逼仄，熱點一線和二線城市高看一線，且預(yù)期高度趨同；三是行業(yè)集中度提升，企業(yè)業(yè)績壓力不斷加大，規(guī)模訴求仍是企業(yè)投資策略的重心；四是熱點城市土地供應(yīng)受限，供地規(guī)模持續(xù)走低，“僧多粥少”導(dǎo)致過度競爭，陷入逢拍必出“地王”的窘境。

2017年，市場環(huán)境已然發(fā)生變化，企業(yè)拿地資金會受到更嚴格監(jiān)管，這是毋庸置疑的；熱點城市土地供應(yīng)是否增加是個變量，落實中央經(jīng)濟工作會議的“合理增加土地供應(yīng)”要求不可能立竿見影。“沒錢”與“沒地”的格局將讓2017年的土地市場充滿變數(shù)。

一、行業(yè)資金偏緊且土地競買資金監(jiān)管更嚴苛，“地王”數(shù)量將明顯縮減

2017年貨幣政策將維持穩(wěn)健偏中性，一旦資金“脫實就虛”愈發(fā)難控，“資金荒”愈演愈烈，不排除個別月份全面收緊的可能。

對房地產(chǎn)而言，定向調(diào)控將會貫穿全年，在加強購房信貸資金監(jiān)管的同時，土地競買資金來源監(jiān)管將會更加嚴苛。預(yù)計更多的熱點城市將會要求土地競買資金必須使用自有資金，并且嚴格限定土地成交總價，當溢價率達到一定標準，轉(zhuǎn)而競配建保障房面積。屆時，資金驅(qū)動性的土地市場高熱局面有望逐漸趨于理性，“地王”數(shù)量也將回落至正常水平。

二、供地指標與常住人口掛鉤，短期內(nèi)熱點城市供地增長空間有限

之所以2016年熱點城市地價、房價持續(xù)過快上漲，重要原因是土地供應(yīng)不足。2016年末的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確指出房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，“要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地”。但從歷史經(jīng)驗來看，無論是增加供地指標（涉及國土規(guī)劃調(diào)整），還是盤活城市閑置和低效用地，往往需要經(jīng)歷較長的時間，短期內(nèi)熱點城市土地供應(yīng)量較難邁上一個新臺階。

另外，中央經(jīng)濟工作會議提出的“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”，“要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力”，這兩方面的的落實又將會是更加漫長的過程，不可能短期起到引導(dǎo)房企分散投資的效果。

三、一線城市“地王”縮減甚至消失，熱點二線城市仍將量價齊升

一線城市受制于供應(yīng)不濟，土地成交規(guī)模仍將維持在較低水平。鑒于一線城市房價漲幅壓力，政府可能將會主動“雪藏”部分意料中的“地王”，另外，土地競買資金監(jiān)管會愈發(fā)嚴苛，進一步過度競爭的空間有限，“地王”數(shù)量將明顯縮減。

二線城市仍是土地市場成交主力，尤其是熱點二線仍將維持量價齊升格局。對于南京、蘇州、合肥、天津、杭州、武漢這類既有土地供應(yīng)增長空間、又有市場前景支撐、調(diào)控政策力度還有所保留的城市而言，經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)牢靠，存在著較強的輻射效應(yīng)，城市居民購買力強健，土拍熱度不減；對于沈陽、大連、青島這類樓市庫存量猶在高位的城市而言，地市、樓市預(yù)期很難出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，土拍競爭自然不甚激烈。

多數(shù)三四線城市去庫存將是貫穿全年的主題，“有供有限”仍需從緊執(zhí)行，土地成交規(guī)模持續(xù)低位運行，低溢價乃至底價成交將是市場常態(tài)。而在三大經(jīng)濟圈中、受核心城市輻射的三四線城市仍是企業(yè)爭奪的“寵兒”，高溢價地塊乃至“地王”將不遜于熱點二線城市。