一、貨幣政策漸趨中性，財政政策加碼寬松

當前，我國經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間，呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，積極因素在增多。但同時也應看到，當前國際經(jīng)濟形勢不確定性比較多，特別是美國與其他主要經(jīng)濟體經(jīng)濟走勢的分化從而產(chǎn)生的貨幣政策分化的加劇，美國于2016年12月15日宣布加息，而歐元區(qū)及日本由于自身原因，依舊仍以寬松的貨幣政策為主。此外，國內經(jīng)濟運行仍面臨不少突出矛盾和問題，產(chǎn)能過剩和需求結構升級的矛盾仍然突出，一些領域金融風險顯現(xiàn)，部分地區(qū)困難較大等。因此，堅持以供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，仍是我國經(jīng)濟得以繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎。

展望2017年國內經(jīng)濟政策走向，12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側結構性改革的深化之年。要全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，牢固樹立和貫徹落實新發(fā)展理念，適應把握引領經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，堅持以提高發(fā)展質量和效益為中心，堅持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要托底的政策思路，堅持以推進供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，加強預期引導，深化創(chuàng)新驅動，全面做好穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。

從貨幣政策看，11月8日央行發(fā)布《2016年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，下一階段，要按照黨中央、國務院統(tǒng)一部署，堅持改革開放，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，適時預調微調，增強針對性和有效性，做好與供給側結構性改革相適應的總需求管理，為結構性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險。更加注重改革創(chuàng)新，寓改革于調控之中，把貨幣政策調控與深化改革緊密結合起來，更充分地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。針對金融深化和創(chuàng)新發(fā)展，進一步完善調控模式，強化價格型調節(jié)和傳導機制，疏通貨幣政策向實體經(jīng)濟的傳導渠道，著力解決經(jīng)濟金融運行中的突出問題，提高金融運行效率和服務實體經(jīng)濟的能力，完善宏觀審慎政策框架，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

12月的中央經(jīng)濟工作會議也指出，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。對于國內貨幣政策而言。當前政策受到來自經(jīng)濟基本面、資本外流壓力、人民幣匯率、金融市場風險等多方面的約束。而今年以來，中國央行謹慎態(tài)度明顯，自2月29日降準后，央行已經(jīng)10個月未使用存款準備金率及利率工具，央行公開市場操作已經(jīng)常態(tài)化，特別是MLF的操作頻率增加。預期2017年貨幣政策操作仍將主要是公開市場操作和MLF相結合，輔以PSL，以應對美聯(lián)儲加息以及中國金融領域資產(chǎn)泡沫、杠桿偏高等問題，而利率和準備金率這兩個工具不會輕易使用，預期2017年不會繼續(xù)降息，但也不會加息，存準率調整的概率也不大。

從財政政策看，12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，財政政策要更加積極有效，預算安排要適應推進供給側結構性改革、降低企業(yè)稅費負擔、保障民生兜底的需要。要穩(wěn)妥推進財稅和金融體制改革，落實推動中央與地方財政事權和支出責任劃分改革，加快制定中央和地方收入劃分總體方案，抓緊提出健全地方稅體系方案。就中國而言，為了對沖房地產(chǎn)和制造業(yè)投資下滑帶來的影響，通過積極財政政策維持基建投資高位運行、多渠道吸引民間投資逐漸進入實體，依然是2017年“穩(wěn)增長”的著力點。因此，2017年財政政策將更加重視精準發(fā)力和提高績效，“更加積極有效”的要求意味著2017年將有更多的減稅和更多的政府投入，而要實現(xiàn)減收增支，官方將需要在預算安排上作出調整，財政政策對促進經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的作用將更加凸顯。

二、因城施策，加快建立房地產(chǎn)長效機制

1.堅持分類調控，推進房地產(chǎn)長效機制建設

2016年，中央圍繞樓市去庫存，出臺了一系列配套政策，涵蓋了信貸、房產(chǎn)交易稅費、引導農(nóng)民購房等多方面。由于全國樓市整體依舊處于持續(xù)復蘇的態(tài)勢，隨著各地去庫存政策的推進，樓市庫存去化效果較為明顯，但區(qū)域樓市分化嚴重。因此，中央仍將堅持因城施策原則，將樓市調控權力下放到地方政府。同時，在部分熱點區(qū)域樓市非理性上漲后，抑制這類城市房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，也將成為今后中央房地產(chǎn)政策的主要目的之一。

2016年12月召開的中央政治局會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，這是時隔一年半后中央政治局會議再提建立“房地產(chǎn)長效機制”。隨著我國房地產(chǎn)市場區(qū)域間發(fā)展的日益分化，簡單的房地產(chǎn)調控機制已經(jīng)越來越不適應，因此，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制就顯得尤為重要。下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩(wěn)定發(fā)展的預期。

在此后召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平，增強對農(nóng)業(yè)轉移人口的吸引力。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

展望2017年，房地產(chǎn)政策將緊緊圍繞上述中央經(jīng)濟工作會議的部署展開，預計相關部委還將出臺一系列配套措施。主要有以下幾個方面：一是由于經(jīng)濟增長放緩的局面并未改變，穩(wěn)增長壓力大，因此穩(wěn)定住房消費、加強保障房建設等還將繼續(xù)推進；二是深化住房制度改革，結合戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)民工市民化，擴大住房需求；三是完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，繼續(xù)推進房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制建設；四是繼續(xù)堅持因城施策的指導原則，除了對庫存較大的城市仍會采取相應配套放松政策外，對于一些樓市熱點區(qū)域則會采取進一步的收緊性政策。

2.個人房貸差異化，開發(fā)企業(yè)融資趨緊

從12月召開的中央經(jīng)濟會議對于金融信貸等政策的部署來看，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節(jié)好貨幣閘門。雖然現(xiàn)階段國內整體經(jīng)濟環(huán)境依舊未明顯改善，但從今年以來的貨幣政策操作手段看，央行主要采取的還是公開市場回購方式，以保持貨幣政策的穩(wěn)定，而調息和調存款準備金的空間很小。

在以去庫存為主、因城施策的樓市政策引導下，預計2017年中央和銀監(jiān)會等部委會針對庫存較大的地區(qū)繼續(xù)出臺相關配套支持政策，而針對熱點區(qū)域的樓市會對相關地方政府進行相應的指導，督促這些地方出臺收緊性的信貸政策，如購房首付比例上調、增加購房貸款門檻等。同時，也需要加強金融信貸監(jiān)管政策，在堅持支持居民合理自住購房的信貸政策時，要嚴格限制信貸流向投資投機性購房，防止房地產(chǎn)泡沫的進一步擴大。另外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資，也將保持偏緊態(tài)勢?？傮w來看，2017年房地產(chǎn)的金融信政策，一方面支持三四線城市的去庫存，另一方面加緊一二線城市和開發(fā)商的去杠桿。

3.房地產(chǎn)稅立法繼續(xù)推進

早在2014年財稅改革全面啟動之初，財政部就提出了六大稅制改革，分別是營業(yè)稅改增值稅、資源稅、消費稅、房地產(chǎn)稅、環(huán)境稅和個人所得稅。原本房地產(chǎn)稅位列個稅改革之前，十二屆全國人大常委會已將房地產(chǎn)稅立法正式列入五年立法規(guī)劃，但受限于立法程序和復雜的實際情況，房地產(chǎn)稅改革目前進展并不順利。目前房地產(chǎn)稅正由全國人大牽頭起草工作，尚未有具體方案對外披露。但2016年7月份G20成都財長行長會議上，時任財政部部長樓繼偉在研討會上表示，房地產(chǎn)稅等改革雖然艱難，但仍將義無反顧地推進。

預計今后通過完成房地產(chǎn)稅設計和立法，對房地產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)來征稅，通過結構性的差別化稅收政策來抑制投機性需求，調節(jié)收入分配。同時，目前個稅改革方案在財政部內部已經(jīng)完成，個稅改革將分步到位。先做一些比較簡單的部分，再隨著信息系統(tǒng)、征管條件和大家習慣的建立，逐漸完善改革。其中房貸利息抵扣個稅已經(jīng)確認，并且可以確定該方案會在全國推廣。此外，未來隨著改革進一步推進，家庭贍養(yǎng)老人費用、子女教育費用以及房租等，也有望陸續(xù)被納入個稅抵扣。從地方來看，樓市庫存較大的地方政府則會進一步加大引導購房意愿，出臺購房補貼或稅費優(yōu)惠等政策，降低居民購房成本，繼續(xù)推進去庫存。

4.堅持分類調控，因城因地施策

2016年是房地產(chǎn)“去庫存與控風險”并重的一年。地方政府依據(jù)中央“去庫存”的精神，出臺一系列史上最寬松的組合拳政策從需求側屢屢發(fā)力刺激樓市，樓市庫存去化效果較為明顯。但區(qū)域樓市分化嚴重，一些熱點城市房價上漲過快，導致區(qū)域市場泡沫浮現(xiàn)，樓市風險加大。因此，從2016年二季度開始，熱點城市逐步出臺收緊型調控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出臺限購政策，隨后在9月至國慶期間，全國20余城出臺限購限貸等調整政策，防止風險集聚。隨著區(qū)域市場的發(fā)展，樓市分化的局面仍將延續(xù)，中央分城施策的精神將進一步得到體現(xiàn)，地方收緊和放松的兩種政策基調也將繼續(xù)同時存在。

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議的精神，可以預見2017年，中央和地方政府均要把防范金融風險和抑制資產(chǎn)泡沫放到更加重要的位置。因此，樓市過熱的地區(qū)將堅決執(zhí)行調控政策，通過提升限制貸款、加強控制地價、增加土地出讓、加強輿論監(jiān)管等措施，防止房價出現(xiàn)劇烈波動，以確保穩(wěn)定房價和促進樓市理性健康發(fā)展；樓市較冷的地區(qū)將更一步細化，落實去庫存政策，并逐步將去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，增加政策的可操作性，促進此類地區(qū)市場活躍度?？傊谌珖秶鷥?，各地方將會在“穩(wěn)”字當頭的經(jīng)濟環(huán)境下，針對各地實際情況推出“去庫存、穩(wěn)發(fā)展、防風險”的相關政策，并且將加大力度進一步落實。