王惠敏

剛剛過(guò)去的一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)超出所有人預(yù)期，一二線城市在“去庫(kù)存”背景之下形成了波瀾壯闊的上漲情勢(shì)，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場(chǎng)完成了從高燒到降溫的一次輪回。

無(wú)論銷(xiāo)售面積，還是成交金額，都顯示2016年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的一年。企業(yè)層面，千億銷(xiāo)售額開(kāi)發(fā)商超過(guò)10家。

但是，調(diào)控壓頂、市場(chǎng)降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，2017年無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商又一個(gè)大考。擴(kuò)張還是收縮，關(guān)系到成為市場(chǎng)中的大魚(yú)還是被吃掉的小魚(yú)的問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商已無(wú)暇思考太多，因?yàn)樾袠I(yè)中的布局卡位大戰(zhàn)早已經(jīng)打響。

2016年已成往昔，2017年全新開(kāi)始，火熱之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從？

一、巨頭崛起，行業(yè)集中度再度提升

2016年12月31日，克而瑞發(fā)布了2016年中國(guó)房企銷(xiāo)售排行榜數(shù)據(jù)顯示，有3家企業(yè)的銷(xiāo)售金額超過(guò)3000億元，12家企業(yè)的銷(xiāo)售金額超過(guò)1000億元，占整體市場(chǎng)份額的10%。

對(duì)比往昔，地產(chǎn)TOP10的座次已然改變，行業(yè)洗牌如此之快，如逆水行舟不進(jìn)則退。曾經(jīng)，行業(yè)首家突破千億銷(xiāo)售金額的房企是萬(wàn)科，那是在2010年，萬(wàn)科當(dāng)年全年銷(xiāo)售金額是1081.6億元。時(shí)過(guò)境遷，2016年萬(wàn)科已失去龍頭老大的交椅。

2017年的“成績(jī)單”并不令人意外。2016年前三季度，國(guó)內(nèi)信貸寬松、去庫(kù)存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房?jī)r(jià)加速上漲成為必然結(jié)果。而房企，則借機(jī)壯大規(guī)模，利用入袋的銷(xiāo)售金額尋求擴(kuò)充實(shí)力的經(jīng)營(yíng)路徑。

于是，土地市場(chǎng)陷入癲狂狀態(tài)，“地王”從一二線城市蔓延到三四線城市?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積40977萬(wàn)平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額為19769億元，增幅達(dá)23%。

熱點(diǎn)城市高總價(jià)、高地價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊頻出，“地王”紀(jì)錄屢被刷新，以至于常常上演面粉貴于面包的戲碼。

但是，“地王”是危險(xiǎn)的，尤其在市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變之后。隨著2017年樓市銷(xiāo)售的放緩、回暖周期的拉長(zhǎng)，投資回報(bào)前景越發(fā)縹緲，開(kāi)發(fā)商拿地需要謹(jǐn)慎，并注意防控風(fēng)險(xiǎn)、分?jǐn)偝杀尽?/p>

二、并購(gòu)升級(jí)，大魚(yú)吃小魚(yú)繼續(xù)演繹

過(guò)去一兩年時(shí)間，以并購(gòu)為主的外延式增長(zhǎng)成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長(zhǎng)路徑，它能破解熱點(diǎn)城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購(gòu)與資本市場(chǎng)結(jié)合得更加緊密，是“大象和大象的游戲”，并有望改寫(xiě)行業(yè)格局。

2015年，行業(yè)中最大的并購(gòu)事件當(dāng)數(shù)招商蛇口吸收重組招商地產(chǎn)上市。而2016年，并購(gòu)事件增多，先是中海宣布通過(guò)收購(gòu)中信地產(chǎn)以及中信泰富持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，相關(guān)資產(chǎn)包含有126個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與此相似的是保利并購(gòu)中航地產(chǎn)案，中航把共計(jì)331萬(wàn)平方米建面的九大資產(chǎn)作價(jià)20.3億賣(mài)給保利。并購(gòu)之王融創(chuàng)在2016年大出手，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其在年內(nèi)已進(jìn)行10筆收購(gòu)，耗資近300億元，此外融創(chuàng)還通過(guò)定增入股金科地產(chǎn)，玩起股權(quán)投資。銷(xiāo)售冠軍恒大地產(chǎn)更是一直走在“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的路上，其足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房，主題從地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)到股權(quán)收購(gòu)再到借殼重組，更參與炮制了震動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)的萬(wàn)科股權(quán)大戰(zhàn)。

可以預(yù)見(jiàn)，2017年開(kāi)發(fā)商整合將加速，有獲取貸款能力的、進(jìn)入股權(quán)市場(chǎng)的大型開(kāi)發(fā)商將尋找收購(gòu)合適資產(chǎn)或收購(gòu)現(xiàn)金流緊張的小型開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)。

三、樓市趨穩(wěn)，合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求

在連續(xù)重磅政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場(chǎng)的過(guò)熱成交將會(huì)明顯被抑制，短期部分過(guò)去報(bào)價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)快速回調(diào)，市場(chǎng)未來(lái)的調(diào)整期將維持6—9個(gè)月。

加之，政府將合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求，在全面開(kāi)征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長(zhǎng)效機(jī)制，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)保駕護(hù)航。

四、因城施策，長(zhǎng)效機(jī)制加快落地

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。會(huì)議提出要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

所謂長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要完善制度建設(shè)，并處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存量房和增量房之間的關(guān)系。

而面對(duì)區(qū)域分化的市場(chǎng)，作為宏觀調(diào)控的主體，中央政府應(yīng)將更多的行政調(diào)控責(zé)任交給地方政府，使其根據(jù)自身特點(diǎn)“因城施策”，并在土地、稅收等關(guān)鍵要素方面，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。同時(shí)，積極適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長(zhǎng)城市的土地供給彈性。另一方面，還應(yīng)積極推行房地產(chǎn)稅改革。具體來(lái)看，對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通；增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過(guò)簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時(shí)，應(yīng)開(kāi)展空置房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期，避免住房成為炒作的工具。