劉歡

摘要：2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，各地發(fā)展住房租賃市場的政策頻出。廣州、深圳等12個試點城市出臺了具體的工作方案，北京、上海等一線城市也因地制宜，大力發(fā)展住房租賃市場，出臺了相應(yīng)的政策文件，但有些問題的解決還需要出臺更高層面的規(guī)定。

關(guān)鍵詞：住房租賃；平臺；政策

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）03-0031-33 收稿日期：2018-01-30

在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的近30年來，住房銷售市場一直迅猛發(fā)展，而住房租賃市場由于種種原因增長乏力。發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場并重、直接市場和間接市場并舉的市場，擁有大量資金的機構(gòu)投資人、出租人在良性促進著租賃市場的發(fā)展。我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展的初級階段，和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場相比嚴重滯后。在我國目前的房地產(chǎn)市場系統(tǒng)中，租賃市場只是土地供應(yīng)市場、房地產(chǎn)買賣市場之下的三級市場。租賃市場的規(guī)范與上游房地產(chǎn)買賣市場直接相關(guān)，買賣市場的規(guī)范也離不開上游土地供應(yīng)市場的健康存在。

住房租賃主旨在解決中低收入人群的住房問題，合理享受租賃帶來的權(quán)益，能夠有效解決房價上漲后購房帶來的生活壓力。但目前租賃市場仍不規(guī)范，“黑中介”、假房東、二房東重重設(shè)卡，“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象依然存在，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障。

2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，各地發(fā)展住房租賃市場的政策頻出。不僅《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》明確的廣州、深圳等12個試點城市出臺了具體的工作方案，而且近期北京、上海等一線城市也因地制宜，大力發(fā)展住房租賃市場，出臺了相應(yīng)的政策文件。但有些問題的解決，還需要出臺更高層面的規(guī)定。

1 亟待政府搭建租賃信息平臺

目前，住房租賃市場上的問題、糾紛頻發(fā)，且一直得不到很好的解決，住房租賃交易的信息和平臺大都掌握在房地產(chǎn)中介機構(gòu)手里，受利益驅(qū)動，使得市場信息不對稱和假房源的問題比較突出。普遍存在的房源信息不真實、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、價格隨便上漲、租客破壞室內(nèi)物品、租賃合同參差不齊無法真正起到保障雙方權(quán)益等。而由政府搭建的官方住房租賃平臺，免費對社會提供利用，定期發(fā)布住房租賃指導(dǎo)價格，將會解決這些弊端，打破供求雙方信息不對稱、信用不完善的困局。

政府建立租賃平臺的優(yōu)勢有三個方面：一是為租賃市場供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，并且可以利用政府掌控的資源核實信息的準(zhǔn)確性；二是可以提供房屋租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)，減少常見糾紛；三是為房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案提供方便，公布經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)名單，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息，降低雙方信息的不對稱性。

2 亟待建立信用平臺

在房價較高的城市，為了解決基本的生存問題，很多低收入者不得已而群租，但群租帶來的隱患極多，另外也有將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室對外出租供人居住的現(xiàn)象，這些，必須通過立法解決。

租賃當(dāng)事人一般都不會主動到房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，只有需要租賃證明（入學(xué)或者支取住房公積金）時才去備案，甚至許多房地產(chǎn)中介機構(gòu)為了爭取業(yè)務(wù)，有意隱瞞租賃當(dāng)事人房屋租賃事實。現(xiàn)有的法律、法規(guī)中沒有明確規(guī)定備案有何利益可得，從現(xiàn)實的生活中居民也感覺不到備案對自身的好處，租賃房備案沒有任何的激勵措施，不能調(diào)動備案的積極性。房屋交易時，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房屋所有權(quán)人隨意聲明房屋無出租情況，導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛增多，但管理部門也缺乏有效制約手段。

部分試點城市出臺的“租售同權(quán)”，讓租賃人享受到和所有權(quán)人同等的教育和醫(yī)療待遇，將會極大地激勵租賃市場的發(fā)展，有效形成購買和租賃并行的市場機制。由于租賃相對買賣投入的資金量要小很多，因此租賃市場的信用問題也將會成為新的矛盾增長點，必須由政府牽頭，建立租賃信用平臺，將出租人和租賃人以及房地產(chǎn)中介機構(gòu)信息一并納入，并與其他政府部門共享，才能有效建立規(guī)范的房屋租賃體系。

3 亟待明確優(yōu)惠政策

從目前的市場測算，租賃市場每年1%-3%的低投資回報率，導(dǎo)致愿意投身租賃行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買地一次性投入加上開發(fā)建設(shè)，資金投入較大，如果采用出租的方式，資金收益率較低，遠不如賣房子實惠；其次，如果企業(yè)持有、經(jīng)營租賃住房，資金回籠時間將長達幾十年，需要相應(yīng)的金融配套，但目前房地產(chǎn)貸款的期限一般只有三五年，時間上的不匹配使得企業(yè)無法做租賃經(jīng)營；再次，租賃企業(yè)負擔(dān)較重，除去稅費等各項支出，利潤微薄甚至虧損。

從目前的試點城市情況來看，各地都通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道增加了租賃住房房源。一是新建一批人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房，保障高端人才、高技能人才的居住需求；二是通過開發(fā)企業(yè)配建租賃住房、住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改建存量住房等渠道增加房源供給，保障市民的住房租賃需求；三是加快政策性保障型公租房建設(shè)，保障困難群眾的住房租賃需求。多渠道增加房源供應(yīng)后，將形成國有租賃住房為主導(dǎo)、商品房新建配建為主體、個人富余住房為補充的供應(yīng)體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求。

因此，必須從稅收優(yōu)惠、金融支持、規(guī)劃建設(shè)和用地建設(shè)等幾方面扶持住房租賃企業(yè)的發(fā)展。從試點區(qū)域來看，在獲取政策和資金的“紅利”之后，規(guī)范化的規(guī)模租賃企業(yè)將有較大發(fā)展。阿里巴巴、海爾、百度、京東等大型企業(yè)都在利用自身的經(jīng)濟和信用優(yōu)勢，開始布局房地產(chǎn)租賃市場，萬科、龍湖等公司也在自己開發(fā)的樓盤大規(guī)模推出租賃“試點”。