何慶波

【摘 要】經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受到社會(huì)普遍關(guān)注、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，資金前期投入大，風(fēng)險(xiǎn)集中，資金回收周期長(zhǎng)，因而企業(yè)資金問(wèn)題是制約企業(yè)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來(lái)源于對(duì)外融資。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在融資模式單一，融資結(jié)構(gòu)不合理，融資成本高等現(xiàn)象，這些都影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。因此，加強(qiáng)企業(yè)融資管理，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資管理；融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)具有高投入及高資金需求的特點(diǎn)。房產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)和房產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)需要大量財(cái)力、物力的投入，在自有資金不足的情況下，需要在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行大量融資。因此加強(qiáng)融資管理，解決融資管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，降低融資成本，提高資金使用效率，減輕企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重要性

1.通過(guò)融資管理，有效降低融資成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷售周期長(zhǎng)，資金占用量大，企業(yè)通過(guò)融資渠道籌集資金，因此借款費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。資金成本的高低直接影響房產(chǎn)項(xiàng)目的收益。因此，進(jìn)行融資管理，合理規(guī)劃，有效降低融資成本。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，按項(xiàng)目合同、工程進(jìn)度需要發(fā)放貸款，保證項(xiàng)目工程用款的支付，不用全部額度一起放款，避免產(chǎn)生閑置資金并支付利息。

2.通過(guò)融資管理，保證資金來(lái)源，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（1）通過(guò)融資管理，及時(shí)籌措資金：在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目付清土地價(jià)款后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理房地產(chǎn)證、施工許可證等四證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，直到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的成本支出包括土建工程、安裝工程、配套設(shè)施、建設(shè)單位管理費(fèi)等。這是資金需求量最大的階段，此階段企業(yè)要進(jìn)行融資管理，運(yùn)用各種融資手段和方式來(lái)籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要資金時(shí)，及時(shí)保證資金來(lái)源，按需求量投放資金。

（2）通過(guò)融資管理，及時(shí)歸還資金：房地產(chǎn)行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率高，近年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%～80%，綠地控股幾乎接近90%。面對(duì)行業(yè)如此高的負(fù)債率，要保證房地產(chǎn)企業(yè)借入的資金嚴(yán)格的歸還方式和時(shí)間，企業(yè)定要加強(qiáng)融資管理，并通過(guò)有效手段，回籠資金，合理安排資金，及時(shí)償還到期債務(wù)。同時(shí)，通過(guò)融資管理，合理使用內(nèi)外部資金，保持較佳的資本結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)降低負(fù)債比例，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的問(wèn)題

1.融資渠道開(kāi)拓不利，融資方式單一

我國(guó)大多房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，內(nèi)源資金比重小，主要依賴融資的扶持。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金大部分需要舉債方式進(jìn)行籌集，且以銀行貸款為主，融資渠道較為單一。銀行參與了房地產(chǎn)企業(yè)從土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售及物業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。雖然近幾年銀行貸款成本升高，限制加大，但與其他方式相比，優(yōu)勢(shì)仍然很大，對(duì)企業(yè)最有利又容易取得的仍是銀行貸款，所以銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)融資首選。我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，如股權(quán)融資、通過(guò)IPO、增發(fā)等方式募集資金，海外融資等渠道融資限制較多，大多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開(kāi)拓不利，融資方式單一，如國(guó)家采取收縮的房地產(chǎn)信貸政策，貸款門檻提高，融資成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從其他途徑獲得所需資金，影響正常經(jīng)營(yíng)，企業(yè)的資金鏈將受到嚴(yán)重威脅，甚至斷裂，會(huì)危及企業(yè)的生存發(fā)展。

2.資金回收期長(zhǎng)，融資風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、到交付使用，整個(gè)過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)，短的項(xiàng)目要1-2年，有的項(xiàng)目甚至要3-5年。資金分期投入，投入數(shù)額大，回收期長(zhǎng)。房屋預(yù)售才能收到資金，真正的資金回籠要銷售量積累到一定程度。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)整個(gè)過(guò)程獲得的融資面臨相當(dāng)長(zhǎng)的回收期。如果房產(chǎn)地市場(chǎng)銷售情況不好，如2017年初上海出臺(tái)類住宅整改政策，關(guān)停網(wǎng)簽，上海許多開(kāi)發(fā)預(yù)售的類住宅項(xiàng)目無(wú)法銷售，并要投入整改資金，結(jié)果許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法回籠資金，償還資金困難，融資成本加大，融資還款面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

3.受國(guó)家政策影響明顯

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，經(jīng)常會(huì)使用房地產(chǎn)企業(yè)融資政策作為調(diào)節(jié)和控制手段，通過(guò)直接調(diào)控和平衡房地產(chǎn)融資，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，因此，房地產(chǎn)融資具有受政策影響深遠(yuǎn)的特點(diǎn)。目前房產(chǎn)地金融政策總體趨嚴(yán)，央行對(duì)商業(yè)銀行及房產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)的監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)格，借款難度加大，大多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法融到開(kāi)發(fā)資金，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)活動(dòng)受阻，資金成本增加。2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布文件《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通知中提出十條措施，業(yè)內(nèi)稱為“新國(guó)十條”，開(kāi)啟了“房地產(chǎn)史上被稱為最嚴(yán)厲的調(diào)控”，人民銀行同時(shí)對(duì)整體信貸規(guī)模進(jìn)行調(diào)控，使房產(chǎn)地企業(yè)的資金受到極其嚴(yán)重的影響。又如金融去杠桿背景下，房地產(chǎn)信托融資開(kāi)始收緊。2017年5月，銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，明確表示違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將列入檢查要點(diǎn)。國(guó)家調(diào)控的手段和政策都直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)融資策略。

三、完善房地產(chǎn)公司融資管理的建議

1.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

合理的資本結(jié)構(gòu)，是企業(yè)健康發(fā)展的保證，在融資管理中，優(yōu)化資本強(qiáng)構(gòu)是重要的工作之一。優(yōu)化資本建議做到以下幾點(diǎn)：

（1）企業(yè)管理者要樹(shù)立融資結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略管理意識(shí)

每個(gè)企業(yè)的發(fā)展都是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，每個(gè)時(shí)期企業(yè)的發(fā)展決策都應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整，對(duì)應(yīng)的企業(yè)融資策略也要隨著企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略做出改變。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)融資進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)建立動(dòng)態(tài)的管理策略，能隨企業(yè)發(fā)展規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)策略而變化調(diào)整。作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，需要有戰(zhàn)略眼光，在使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的同時(shí)，樹(shù)立優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)管理理念，使企業(yè)的融資結(jié)果達(dá)到最優(yōu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。

（2）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理水平

企業(yè)的融資資金來(lái)源于負(fù)債和權(quán)益，負(fù)債和權(quán)益相互影響。當(dāng)產(chǎn)權(quán)比率越大，企業(yè)相應(yīng)的償債能力越低。融資管理過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效分析，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債的比率、產(chǎn)權(quán)比率等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，保證企業(yè)在合理的資本結(jié)構(gòu)中健康發(fā)展。

2.拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)融資管理，應(yīng)不斷拓展融資渠道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要了解各種融資方式的利弊，結(jié)合自身的特點(diǎn)，考慮自身的資產(chǎn)負(fù)債強(qiáng)結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)模式、與金融機(jī)構(gòu)的談判能力，各種融資方式的對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，選擇最合適的融資方式。依靠多種渠道進(jìn)行外源融資，在國(guó)家采取收縮的房地產(chǎn)信貸政策，銀行貸款不能得到融資資金時(shí)，可以保證企業(yè)從其他方式融到所需資金。建議以下幾點(diǎn)：

（1）債權(quán)融資：債權(quán)融資有是有償使用企業(yè)外部資金的一種融資方式。按渠道的不同主要分為銀行信用、民間信貸、債券融資、信托融資等。銀行貸款不一定是債務(wù)融資的首選，從融資成本，資金的使用靈活性考慮，結(jié)合自身的實(shí)際情況，在幾種方式中，多做分析研究，從中選出最優(yōu)方式。

（2）股權(quán)融資：股權(quán)融資是指通過(guò)企業(yè)增資的方式引進(jìn)新的股東，增加總股本的融資方式。股權(quán)融資所獲得的資金，無(wú)須還本付息。分為公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)售和私募發(fā)售兩大類。上市融資，可以為企業(yè)籌集大量資金，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。內(nèi)地上市融資限制多，審批程序嚴(yán)格，許多企業(yè)選擇香港成功上市。如綠城中國(guó)、碧桂園等，成功融得海外資金。

（3）合作開(kāi)發(fā)：合作開(kāi)發(fā)一種方式為兩個(gè)公司出資成立新的項(xiàng)目公司，一方進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，另一方負(fù)責(zé)出資，雙方按照出資比例或通過(guò)合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益；另一種方式兩個(gè)公司進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，如聯(lián)建或參建。找到資金實(shí)力強(qiáng)并且合作順暢的合作方，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，是企業(yè)拓展融資的一個(gè)重要渠道。

3.強(qiáng)化資金管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，首先要做好全面預(yù)算管理。建立預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核完整的預(yù)算體系。通過(guò)運(yùn)營(yíng)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，提早預(yù)計(jì)各期的資金需求，選擇合適的融資方式。其次在資金管理手段上應(yīng)提高資金使用效率，減少應(yīng)收賬款，提高資金周轉(zhuǎn)率。避免企業(yè)出現(xiàn)巨額應(yīng)收賬款，同進(jìn)又支付高額利息去融資的局面。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)要認(rèn)清自身公司的發(fā)展階段和發(fā)展環(huán)境，規(guī)范自身信息披露，贏得貸款信譽(yù)。同時(shí)還要注意自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，考慮自身與政府和金融機(jī)構(gòu)等的關(guān)系，權(quán)衡政府對(duì)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控對(duì)企業(yè)融資的影響，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

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