中國特色社會主義進入新時代，經濟由高速發(fā)展向高質量發(fā)展轉變。在這個時代背景下，中國房地產市場的發(fā)展也進入了新階段，住房需求和房地產市場發(fā)生了非常大的階段性變化。城鎮(zhèn)化是中國發(fā)展最為重要的動力之一?，F(xiàn)在，中國城鎮(zhèn)化進入到以發(fā)展大城市群為核心的新階段。繼提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念后，習近平總書記在中共十九大報告中提出“多主體供給，多渠道保障，租售并舉”的房地產改革新方向。這些新動向會對中國住房市場帶來怎樣的變化？會對中國居民的住房需求產生怎樣的影響？又會給中國經濟發(fā)展帶來怎樣的挑戰(zhàn)？

為此，《中國經濟報告》邀請來自房地產市場發(fā)展中不同環(huán)節(jié)的三位嘉賓，圍繞上述問題展開深入淺出的討論。

中國房地產發(fā)展現(xiàn)狀

中國經濟報告：如何看中國現(xiàn)階段房地產市場的發(fā)展？

仇保興：當前中國的房地產市場有兩個顯著特點：一是冰火兩重天。一線城市還是比較火熱的，但三四線城市冰凍期比較長。二是在一線城市中間，出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：房價的上漲遏制住了，但是在某些城市出現(xiàn)了二手房跟新房價格的倒掛，這說明現(xiàn)在的這種價格穩(wěn)定，是被行政手段壓抑住的。所以，這種緊平衡狀態(tài)是不可能持久的。正因為如此，國務院正在研究促進房地產市場健康發(fā)展的中長期調控手段。

王祖繼：目前，中國房地產市場發(fā)展還不適應新型城鎮(zhèn)化特別是城市群發(fā)展的要求，尤其是對要素流動的吸納承載能力不足，這已成為社會“痛點”。其中特別值得關注的是，在大量房屋長期閑置的同時，有很多新進城的居民、新畢業(yè)的大學生住不上房子，新引入的專業(yè)人才住不上滿意的房子，等等。產生這些問題的根源主要在于供給側，包括結構不合理、房價過高，賦予房子更多的投資功能，弱化了其對生產生活的承載功能。因此，城市發(fā)展方式轉變必然要求房地產發(fā)展方式相應轉變，回歸到“房子是用來住的”本源上來。

中國經濟報告：鏈家是中國專業(yè)的房地產中介商。在你看來，中國房價高嗎？為什么？

左暉：回首改革開放40年，中國經歷了人類歷史上前所未有的城鎮(zhèn)化浪潮，主要有三大特點。第一，規(guī)模大。以極快的速度完成了6億增量人口的城鎮(zhèn)化，相當于當前的五個日本、兩個美國，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長到2016年的36.6平方米。第二，速度快。城鎮(zhèn)化時間高度壓縮，美國城鎮(zhèn)化率由10%提升到50%用時約80年，而中國只用了不到其一半的時間，如深圳人口由33萬增長至千萬以上只用了20年時間。第三，高度集中。新增城市人口集中在沿海城市及部分核心城市，北京、上海人口規(guī)模早已超越歐美大城市。住房需求量大且集中在少數(shù)城市，由此帶來的供給壓力和房價壓力可想而知。

從現(xiàn)實情況看，中國部分城市房價確實已經比較高，從長期趨勢看超過了收入水平，也超過了租金水平，甚至出現(xiàn)泡沫化的傾向或事實。但總體上，中國絕大部分城市的房價基本處于相對合理的水平，均價高于全國平均水平的城市不到20%。

城市群的新內涵

中國經濟報告：中國城市群在過去這些年的經濟發(fā)展中起了很大的作用。中國發(fā)展研究基金會的研究表明，中國一些城市經濟都達到了萬億規(guī)模，這些城市群占全國20%的國土面積，占60%的人口，但是它們創(chuàng)造的GDP占比達到了82%?，F(xiàn)階段，中國城市群的發(fā)展又有哪些新內涵？

王祖繼：《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》明確了城市群是新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，這體現(xiàn)了決策層對城市發(fā)展規(guī)律的科學把握和發(fā)展方位的準確研判，體現(xiàn)了中央強調的城市發(fā)展由外延擴張式向內涵提升式轉變的要求，也是實現(xiàn)城市高質量發(fā)展的題中之義。

關于城市群發(fā)展的理論和實證研究有很多。從經濟學角度看，城市群最主要的特點和優(yōu)勢，是基于不同城市的資源稟賦，實現(xiàn)專業(yè)化分工協(xié)作和功能互補，消除單一城市的規(guī)模不經濟。但是，這種協(xié)同和聚合效應并不會自然而然地產生，其前提是城市間的土地等資源、勞動力、資本、技術、信息等生產要素有效流動，從而實現(xiàn)優(yōu)化配置?？梢哉f，要素自由流動是城市群形成和繁榮的深層基礎和必要條件。

左暉：人口向城市群集中是城鎮(zhèn)化的升級階段。特別需要指出的是，城市群并不意味著城市的無限制蔓延和擴張，城市群的核心是在更大的地理范圍內，構建更廣泛的城市網絡效應。

雖然城市群在發(fā)展過程中會伴隨著中心城市人口的外流和回流，但城市群作為一個整體，一定是人口密度的提升和人口的再集中。中心城市人口密度的下降是國際大都市普遍經歷的事實，背后的主要原因有：一是中心城市自身的地理擴張，從單一中心向多中心擴張，導致人口密度下降；二是人口從中心城市向周邊城市遷移。當城市群發(fā)展到一定程度，中心城市人口減少到一定程度，會出現(xiàn)人口向市中心回流。通常情況下，核心城市的市中心往往是網絡效率最強的地方，它不僅意味著更多的工作機會，也意味著更開放、更包容的文化氛圍，這種吸引力將帶來人口向市中心回流。從國際經驗看，由于交通、土地開發(fā)約束、地理限制等方面因素的不同，日本和美國分別經歷了一種非常緊湊和一種相對分散的城市群發(fā)展。雖然集中程度有所不同，但都是人口集中的過程。同時，人口向市中心的回流現(xiàn)象在東京和紐約都已經出現(xiàn)。

學術研究表明，更高的城市密度往往意味著更小的環(huán)境壓力。同時，高密度并不必然帶來高房價和交通擁堵?？傊?，需要以一定的密度為前提，實現(xiàn)人口的不斷集聚。

中國經濟報告：房地產與城市群發(fā)展之間的關系是怎樣的？或者說，城市群的發(fā)展如何影響房地產市場？

王祖繼：房地產對要素的吸納承載能力起著基礎性關鍵作用。無論生產經營、商務活動還是生活起居都離不開房地產，都需要宜業(yè)宜居的環(huán)境。尤其是勞動力作為最活躍、最具能動性的要素，是衡量城市吸納承載能力最直觀的標尺。因此，城市群的興起既為房地產發(fā)展打開了新的空間，同時又在需求分層、結構分化、品質升級等方面對房地產供給提出了新的要求。

建言房地產市場調控政策

中國經濟報告：“租購并舉”是中共十九大確定的房地產調控長效機制的核心內容。未來5年，中國房地產主管部門及地方政府的核心任務是推動“租購并舉”這項政策的落地。各位專家如何看現(xiàn)階段的中國房地產政策？對中國房地產市場的未來發(fā)展有什么建議？

王祖繼：中國政府當前的房地產政策是非常明朗的。第一個是準確定位。房子是用來住的，不是用來炒的。第二個是精準施策。開展分類調控，因城施策。第三個是構建保障。在一二線城市，發(fā)揮好租賃房對一般階層的托底保障作用。這三條政策，如果能夠得到很好落實，中國整個的協(xié)調發(fā)展，房地產和金融的協(xié)調發(fā)展，就能夠得到比較好的保障。

仇保興：我主要談三點建議。第一，多渠道供給。一線城市住房供給渠道要多樣化，比方說棚戶區(qū)改造、人才房、公租房、集體建設用地建社會房，等等。歐盟國家在二戰(zhàn)之后，大力提倡住房合作社，由無房者自行組織起來建設“租購并舉”的自用房?！白赓彶⑴e”，不僅要有政府投資的公租房，也可以有民企投資的租用房，更應提倡公私混合建設租用房。事實證明，由老百姓自己組織起來提供“租購并舉”用房，即住房合作社建設“社會房”，效率最高。在歐盟有的國家，這樣的住房合作社供房率高達50%以上。

第二，多工具連調。中國房地產市場呈現(xiàn)極端的不平衡，風險也集中在少數(shù)城市，不可能“一刀切”進行調控。這樣一來，必須將傳統(tǒng)的“集中調”轉變?yōu)椤胺稚⒄{”；把“行政手段調”為主轉變?yōu)椤敖洕侄握{”為主，多用信貸、稅收手段取代行政手段；從“中央政府調”為主轉變?yōu)椤暗胤秸{”為主，再加上多品種、多樣化供給。這樣，就有可能使整個房地產發(fā)展過程中，順周期的投資比重下降，逆周期投資逐步上升。

總之，只要房地產中長期調控規(guī)劃設計合理，中國一線城市房地產市場就有可能從當前的緊平衡順利過渡到次緊平衡，再過渡到松平衡，為市場化調控留出余地與機會。這樣以來，中國房地產市場與城鎮(zhèn)化的整體健康發(fā)展就能夠得到保證。

左暉：隨著城市群時代的來臨，人口動態(tài)分布必將給房地產市場帶來新挑戰(zhàn)，房地產政策應前瞻性地響應這一變化。

從根本上講，城市人口的總量與分布決定了住房需求的總量與結構。一個有效的房地產政策框架表面是對住房需求的響應，本質上是對人口分布規(guī)律的響應。只有順應人口流動的基本趨勢，才能制定和實施恰當?shù)恼?。展望未來，以城市為中心的模型向以城市群為中心的模型轉變，這個轉變不僅會改變人口分布的空間結構，也會改變住房市場的供求結構，也必然要求房地產政策因勢而變。

第一，應建立有彈性的住房供應體系。大量實證研究和國際經驗表明，房價上漲的根本原因不僅僅在于供應不足，更在于供給的彈性不足。城市人口快速增長的階段，住房總量不足，供應主體是新房，新房供應往往取決于土地供應的數(shù)量、土地開發(fā)和投資的周期，供應彈性非常小，供給時滯非常長。相對而言，需求彈性則要大得多，面對收入、政策等諸多預期的變化，需求都有可能快速釋放。在這種對比下，缺少彈性的供給無法應對需求的增長，必然產生房價壓力。

第二，實施更包容的住房政策。把2億多流動人口明確納入住房政策框架。當前保障性住房實際主要偏向本地居民，或是符合條件的特定人才。大量的流動人口并不在保障范圍之內，這部分人群的住房需求沒有得到相應的照顧。在城市群發(fā)展的新階段，這部分人有可能從中心城市流出，但他們絕大部分并不會直接回到農村，而是跟隨產業(yè)的轉移進入周邊城市或其他城市。某種程度上，“住有所居”主要是指這部分人口的問題。

第三，租購并舉。中國租賃市場在解決居民住房需求方面的作用仍然較弱。在租的領域，大城市市場供給不足、機構化租賃發(fā)育不成熟。而租購并舉，核心在“并”，租賃房源80%以上都要來自私人市場，要打通買賣市場與租賃市場的關系，對居民正常的改善性二套房需求要合理滿足，也只有這樣，租賃房源才能有所保證。

第四，一二手房市場并重。未來周邊城市主要以新房供應為主導，中心城市主要以二手房為主導，在多渠道的供應體系中，二手房作為供應的重要渠道不容忽視。

第五，建立可循環(huán)再生的體系。中心城區(qū)的房齡和設施相對老舊，越來越難以適應居民對美好居住生活的需求，應該讓中心城市的“老齡化住宅”實現(xiàn)循環(huán)再生。

實現(xiàn)房地產和金融業(yè)的良性循環(huán)

中國經濟報告：2017年底的中央經濟工作會議提出，防控金融風險不僅僅是金融業(yè)內部的事情，重要的是要促進形成“三個良性循環(huán)”，其中一個就是要形成房地產和金融業(yè)的良性循環(huán)。建行作為開展個人住房金融業(yè)務的第一大行，對此是怎么理解的？

王祖繼：確實，防范金融風險與房地產關系非常重大。只要我們分析近百年來每次的金融危機，便可知，絕大部分的危機都跟房地產市場有很大關系。中國現(xiàn)在整個房地產發(fā)展，情況非常復雜，房地產領域是防控風險的重點和難點所在。現(xiàn)在要做好三個事情，一是控泡沫，二是去庫存，三是降杠桿。如果這三個要素能夠平穩(wěn)處理好的話，中國的金融和房地產才能健康持續(xù)地發(fā)展。

中國經濟報告：從金融業(yè)視角解決房地產市場問題方面，建行有什么創(chuàng)新舉措可供借鑒？

王祖繼：建行作為國內房地產金融領域的先行者和專業(yè)服務商，根據中央要求和房地產市場新變化，積極以金融手段推進住房租賃市場建設，實施了一攬子綜合金融解決方案。這其中包括通過適配金融產品以穩(wěn)定租賃關系、平抑租賃價格，通過“CCB建融家園”等新型物業(yè)形態(tài)提供家庭式長租服務等。內在機理上，就是借助金融服務開放共享平臺和配套金融產品，使房子、服務、資金和信息貫通起來，解決供需錯配的問題，促進“長租即長住”新理念新市場的形成。

一是使房源供給豐富起來。通過支持政府與企業(yè)等投資新建和盤活存量、改造商用物業(yè)、匯集社會零散房源等多種渠道，豐富租賃住房尤其是長租房的供給，并通過搭建綜合服務平臺降低交易成本。目前，我們的合作企業(yè)已達到1500多家，儲備房源超過10萬套。同時也在探索“要存房到建行”的金融服務，激活社會上存量閑置房源，物盡其用，實現(xiàn)價值釋放與價值創(chuàng)造。

二是使固化資金流動起來。房地產包括租賃市場具有資金密集型的特征，無論是開發(fā)建設、購置還是持有和運營，都對資金有高強度的需求，同時從中又能夠產生大量穩(wěn)定可期的現(xiàn)金流。針對中介服務商運營需要的資金融通、租金等未來收益管理等需求，我們除了提供傳統(tǒng)信貸融資產品外，還推出了“按居貸”、類REITs等一系列新型金融產品，幫助企業(yè)和個人紓解資金壓力、提高資金使用效率，并有效降低杠桿率。

三是使分散信息共享起來。建行借助大數(shù)據分析平臺和長期積累的海量交易信息和房屋數(shù)據，并引入外部優(yōu)質數(shù)據源，以及與交易系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)對接，下大力氣打通房地產市場“信息孤島”，幫助企業(yè)、個人和政府主管部門解決信息不對稱問題。建行為政府主管部門搭建了開放共享的住房租賃綜合服務平臺。建行現(xiàn)在已經與300多個地級及以上行政區(qū)簽署了平臺合作協(xié)議，大量企業(yè)和個人客戶加入了這個平臺。我們還率先推出住房租賃價格指數(shù)，目前已在18個城市發(fā)布，為各市場主體提供決策信息支持。

四是使租賃服務活躍起來。住房租賃市場發(fā)展壯大，需要有一大批專業(yè)化、機構化的租賃服務企業(yè)。我們針對市場上的房屋托管、租賃配套、持有運營、中介撮合等不同類型住房租賃企業(yè)的特點和需求，設計推出配套的金融和技術服務方案，幫助它們提升服務能力，做精做大做強。