吳賢賓 王亞亞 黃志新 宋曉東 熊曉東 劉劍聰 周傳馨

安定的住房，是尊嚴的前提，幸福的第一步。城市如果要讓生活更美好，就要從讓每個人都住有所居開始。

房地產(chǎn)稅改簡史

“房地產(chǎn)稅”早在2005年3月被提出，到2011年 “十二五”規(guī)劃綱要提到“研究推進房地產(chǎn)稅改革”，再到2015年房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。加之近期頻繁提及，說明這項改革的內(nèi)容已經(jīng)從單一稅種調(diào)整，變成整個房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整。調(diào)整的范圍更大，工作也更為復雜。

從3月4日的十三屆全國人大首場新聞發(fā)布會，到3月5日的政府工作報告，再到3月7日的財政部記者會，短短4天內(nèi)，官方三次提及房地產(chǎn)稅立法，部分細節(jié)和時間表也已披露。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，有不少“炒房者”其實沒把這句話當回事，把房地產(chǎn)監(jiān)管政策的主基調(diào)放置一邊，心存僥幸、炒一把再說，處心積慮編制一些沉甸甸的“炒房”理由。用一句流行語來解讀“炒房者”的心境不足為過，那就是“老扎心了”。

3月4日，全國人大發(fā)言人張業(yè)遂稱，房地產(chǎn)稅立法工作正在加快進行，房地產(chǎn)稅方案已在內(nèi)部征求意見；3月5日，李克強總理作政府工作報告時說，“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。

3月7日，在財政部記者會上，財政部副部長史耀斌用超過900字的大“篇幅”，“詮釋”了房地產(chǎn)稅。史耀斌稱，“我們正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見”。史耀斌用了“完善”二字，與全國人大發(fā)言人張業(yè)遂的“房地產(chǎn)稅方案已在內(nèi)部征求意見”表述相呼應，應該可以斷定，房地產(chǎn)稅方案輪廓已經(jīng)逐漸清晰。史耀斌稱“中國會參考國際上共性的制度性安排的一些特點”，說明我國的房地產(chǎn)稅不是“孤立”的版本，在一些環(huán)節(jié)上，也會采取“拿來主義”，“它山之石、可以攻玉”，在房地產(chǎn)稅立法上同樣具有現(xiàn)實意義。

從全面落實稅收法定原則看，房地產(chǎn)稅的推出也存在著“倒逼”。張業(yè)遂稱，“對現(xiàn)行的稅收條例修改上升為法律，力爭在2020年前完成?！?/p>

2020年全面落實稅收法定原則，也可以解讀為2020年是房地產(chǎn)稅法完成的時間底線。也有專家給出了“具體”時間表，這是一家之言，不足為信，但從房地產(chǎn)稅“亮相”的相關內(nèi)容看，房地產(chǎn)稅離我們確實越來越近了。

從2003年開始，房地產(chǎn)稅收制度的改革就已醞釀，最早以“物業(yè)稅”的形式嘗試。到2011年上海、重慶首次對個人住房持有環(huán)節(jié)進行征稅時，稅種變?yōu)椤胺慨a(chǎn)稅”。近些年，房產(chǎn)稅很少被提及，取而代之的是“房地產(chǎn)稅”，但其內(nèi)涵已經(jīng)改變，從單一稅種變成指代整個房地產(chǎn)稅收體系。

梳理這一歷程不難發(fā)現(xiàn)，這些年，房地產(chǎn)稅收改革的思路發(fā)生了一定的變化：從之前的局部調(diào)整，逐漸演變成整個稅收體系的變革。立法程序的介入，也說明這一改革被提到至關重要的地位。

分析人士認為，經(jīng)過多年準備，對房地產(chǎn)稅制改革方案已經(jīng)形成一些基本共識，這必然有助于改革的推進。若進展順利，此項改革有望在2020年的節(jié)點上實現(xiàn)落地。

從“物業(yè)稅”到“房產(chǎn)稅”

房地產(chǎn)稅收制度改革最早始于2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！?/p>

隨后，權(quán)威人士透露，受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費、確定調(diào)整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多方因素的限制，物業(yè)稅的開征至少需要三四年時間。

但從2003年開始，相關準備工作已經(jīng)啟動。有關部門從2003年啟動房地產(chǎn)模擬評稅試點，即“空轉(zhuǎn)”試點。試點分3批，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)納入試點。

“空轉(zhuǎn)”試點一直進行至今，內(nèi)容也不斷完善。到2010年，這項試點已在全國推開，按照財政部和國家稅務總局的要求，各省、自治區(qū)都選擇一個城市進行試點。

這一試點對房地產(chǎn)稅制改革提供了重要的技術基礎。原財政部財政科學研究所所長賈康今年初曾表示，模擬空轉(zhuǎn)“早就形成了計算機軟件和方案設計，數(shù)據(jù)代入以后非常便捷地得到稅基評估結(jié)果”。

但在最初，房地產(chǎn)稅制改革仍主要以征收物業(yè)稅的方式進行。2006年發(fā)布的“十一五”規(guī)劃綱要中表示，“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應取消有關收費。”

從2010年開始，“物業(yè)稅”漸漸退潮，“房產(chǎn)稅”的說法興起。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

2011年1月28日，上海和重慶同時宣布啟動房產(chǎn)稅試點，對個人住房征收房產(chǎn)稅。其中，上海針對增量住房進行征稅，稅率為0.6%；重慶則向豪宅進行征稅，稅率分0.5%、1%、1.2%三檔。

這一試點是根據(jù)中共中央關于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，經(jīng)國務院常務會議的同意而進行。此后，相關部委的負責人還表示，“條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！?/p>

這是對于個人住房持有環(huán)節(jié)的首次征稅。有分析認為，之所以采取征收房產(chǎn)稅的方式，在于房產(chǎn)稅屬于已有稅種，不必經(jīng)過立法程序，因此相對便利。

早在1986年9月15日，國務院就頒發(fā)了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。文件同時還規(guī)定了5種情形——包括屬于個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)——免征房產(chǎn)稅。

滬、渝試點后，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準備，財政部和國家稅務總局也組織多批相關的技術培訓。

但這一試點并未繼續(xù)推廣。到2014年，有消息稱，因爭議較大，中央已決定停止房產(chǎn)稅擴圍，轉(zhuǎn)為推進房地產(chǎn)稅立法工作。

立法工作進入“快車道”

“房地產(chǎn)稅”并非新概念。早在2005年3月，時任財政部副部長肖捷出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，“今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革，有必要研究實施物業(yè)稅改革?！?/p>

但在當時，外界對“房地產(chǎn)稅”的內(nèi)涵進行解讀時，往往視為一個具體稅種。此后才逐漸將其視為一個綜合概念，代指與房地產(chǎn)相關的各個稅種。

此前，官方多以“房地產(chǎn)稅改革”的說法，來代表房地產(chǎn)稅收制度改革。在2011年3月公布的“十二五”規(guī)劃綱要中，就提到“研究推進房地產(chǎn)稅改革”。此前推行的滬、渝房產(chǎn)稅試點，就在房地產(chǎn)稅改革的范疇之內(nèi)。

但“房產(chǎn)稅”概念的淡化，“房地產(chǎn)稅”的不斷提出，說明這項改革的內(nèi)容已經(jīng)從單一稅種的調(diào)整，變成整個房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整。調(diào)整的范圍更大，調(diào)整工作也更為復雜。

隨著改革的不斷推進，立法工作也逐漸被提上日程。

2013年底，十八屆三中全會發(fā)布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。2014年的政府工作報告指出，“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護稅立法相關工作”。2015年，房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。

2017年10月，黨的十九大報告指出，深化稅收制度改革，健全地方稅體系，進一步為房地產(chǎn)稅改革做出部署。

這期間，官方對房地產(chǎn)稅立法工作的表態(tài)并不多，直到近期才密集介紹了工作進展。

我國立法程序包括以下幾個階段：第一，立法議案的提出。第二，立法議案的審查與列入立法議程。第三，立法議案的討論（包括公開征求意見）。第四，立法議案的修改。第五，立法議案的通過。第六，新法律的公布。

未來房地產(chǎn)稅立法工作的節(jié)奏將加快，按照正常程序，能否在三年內(nèi)出臺尚存疑問。但樓市調(diào)控長效機制迫切需求，將有望使得這一進程“按期完成”。

構(gòu)筑公租房運營“北京模式”

截至2018年2月底，北京市保障性住房建設投資中心合并資產(chǎn)總額達到1023.57億元。2011年，保障房中心從100億元起步，歷經(jīng)6年8個月的發(fā)展之后，資產(chǎn)總額突破千億元大關，躋身千億企業(yè)行列。

承擔著公租房建設、棚改安置房建設“兩大任務”的北京市保障性住房建設投資中心，除保障性住房融資投資平臺、建設收購平臺外，公租房的運營和管理平臺同樣是其三大業(yè)務板塊之一。在此基礎上，幫助各區(qū)落實北京城市總體規(guī)劃以及“四個中心”戰(zhàn)略布局中的職住平衡問題。

為了讓住戶在居住時安心，事實上，早在2013年北京市保障性住房建設投資中心成立之初，就做好了公共租賃住房運營和物業(yè)管理的準備。

據(jù)北京市保障性住房建設投資中心公租房運營管理部門負責人何丹介紹，作為公租房項目的持有主體，公租房運營管理部門承擔起了公租房租賃管理和物業(yè)服務工作。

“從拎包入住到物管管理，從維護維修到組織開展社區(qū)文化，我們也逐漸摸索出了一套自己的服務規(guī)則?！焙蔚ふf，在運營管理過程中，一方面準確掌握住戶的情況和訴求，積極開展社會文化活動，豐富居民的精神生活；另一方面，則是對住戶提供包括節(jié)假日在內(nèi)的全天候物業(yè)管理和維護服務。

針對部分年齡較大的老年住戶，公租房運營中心還承擔起了定期上門巡查的責任，“老年人和年輕住戶不同，這也算是社區(qū)居家養(yǎng)老服務在我們公租房社區(qū)的具體體現(xiàn)?！?/p>

“公租房的社區(qū)文化應該能夠塑造人、改變?nèi)?，這是我們的核心競爭力。我們要讓住在公租房里的人住得有尊嚴?！苯痨驼f，保障性住房的服務不能僅是蓋房子滿足基本居住需求，還要滿足群眾對美好生活的精神訴求。

作為北京有史以來一次性注資最大的國有企業(yè)，在北京市推進的“以租為主”住房保障體系中，北京市保障性住房建設投資中心逐漸發(fā)揮主力軍的作用，并逐步構(gòu)建公租房運營管理的“北京模式”。

新三年棚改攻堅計劃啟動

3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中表示，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。

從2015年開始，我國實施了棚改3年計劃，即從2015年～2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬套。2017年5月國務院常務會議已經(jīng)決定，2018年～2020年將改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。

近年來我國大力推進棚戶區(qū)改造之際，正值國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，一二線銷售火爆的同時，三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。棚改貨幣化安置比例的提升，客觀上幫助了三四線城市樓市去庫存。

我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

從2017年的一些地方政府發(fā)布的計劃看，大多數(shù)地方將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。

政府計劃在2018年～2020年三年間繼續(xù)推進1500萬套（平均每年500萬套）的棚改計劃，假設3年平均貨幣化安置比例為50%～60%，那么對應每年貨幣化安置套數(shù)250萬套～300萬套，按照每套85平方米估算，對應每年帶動住宅需求2.1億平方米～2.6億平方米。