吳科行

摘要：在當(dāng)前的城市發(fā)展過程中，為滿足人們生活質(zhì)量的整體提高，同時(shí)減少過多建筑帶來的對(duì)土地資源的過渡使用問題，因此在當(dāng)親的城市發(fā)展過程中，進(jìn)行了較為全面的大型城市綜合體建設(shè)，城市綜合體有著較為重要的優(yōu)點(diǎn)，其可以滿足人們較多的生活要求，文章以城市綜合體為切入點(diǎn)，深入分析了工程項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題，并對(duì)工程項(xiàng)目承包管理進(jìn)行了剖析，意在推動(dòng)城市綜合體工程項(xiàng)目的承包管理的發(fā)展以及體系的完善。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；工程項(xiàng)目；管理

引言

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫，建筑行業(yè)迎來了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，現(xiàn)階段建筑物功能使用方面逐漸從單一性向著集約性、多功能的方向發(fā)展，如上海虹橋樞紐工程，將軌道交通、公路交通、地鐵交通、購物、休閑、娛樂、景觀等各種功能包含在一起，形成了龐大的超級(jí)城市綜合體。這些超級(jí)工程動(dòng)輒數(shù)十萬、甚至百萬平方米，其建設(shè)規(guī)模也越來越大。超大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)對(duì)施工總承包的管理和服務(wù)的要求也將越來越高，工程建設(shè)將面臨越來越大的技術(shù)挑戰(zhàn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。

1“城市綜合體”的概念

“城市綜合體”是一種集大型商業(yè)中心、辦公樓、酒店、金融、生活住宅等多功能的大型建筑群，并且各功能之間是一種相互依存、相互助益的關(guān)系，類似一個(gè)功能齊全又相對(duì)獨(dú)立的小型城市，具有多功能的建筑群體，能夠基本滿足人們的生活精神需要。

2“城市綜合體”的基本特征

2.1建筑規(guī)模大

“城市綜合體”從規(guī)模上講，一般需要50～100萬平方米，且各建筑體與周邊環(huán)境需相協(xié)調(diào)。建筑內(nèi)部需滿足各項(xiàng)功能的展現(xiàn)，對(duì)空間要求相對(duì)較高，因此建筑規(guī)模大是“城市綜合體”的基本特征之一。

2.2功能相對(duì)齊全

“城市綜合體”是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，其商務(wù)、辦公、金融、公寓等各項(xiàng)功能為人們生活提供了相對(duì)齊全的生活硬件設(shè)施，基本滿足人們的物質(zhì)精神需求。并且“城市綜合體”各項(xiàng)功能之間是相互依存、相互助益的關(guān)系，為“城市綜合體”的良性發(fā)展提供了基礎(chǔ)性保障。隨著“城市綜合體”的發(fā)展，其功能將愈加完善，在現(xiàn)代社會(huì)的大環(huán)境下，人類需求的復(fù)合、疊加已然成為必然趨勢(shì)，“城市綜合體”則完美的適應(yīng)了時(shí)代的要求。

2.3內(nèi)部交通錯(cuò)綜復(fù)雜

“城市綜合體”一般處于城市最為繁華的中心位置，與其周邊環(huán)境聯(lián)系密切。而“城市綜合體”作為是一個(gè)立體復(fù)合式建筑群，一般設(shè)有低下層、地下夾層、天橋?qū)拥恼w規(guī)劃，無論其地下、地上交通與城市街道都相互貫通，內(nèi)部街道與停車場(chǎng)、地鐵通道及城市街道之間形成一個(gè)整體，形成一個(gè)豐富的交通網(wǎng)。

2.4位于商業(yè)中心位置，交通便利

隨著城市的不斷繁榮與發(fā)展，“城市綜合體”應(yīng)然而生，位于商業(yè)中心，人口密集區(qū)域，在經(jīng)濟(jì)和周邊環(huán)境的帶動(dòng)下，城市交通設(shè)施齊全，從而保證了綜合樓的商務(wù)、辦公、金融、公寓等的出行，為他們提供了便利的交通條件，同時(shí)也促進(jìn)了“城市綜合體”的快速發(fā)展。

3“城市綜合體”施工中存在的質(zhì)量問題

3.1現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)管不到位

“城市綜合體”是一項(xiàng)穿插復(fù)雜的施工過程，需要大面積的土建、機(jī)電等環(huán)節(jié)同時(shí)進(jìn)行，這就需要多個(gè)施工隊(duì)伍進(jìn)行施工作業(yè)。不同施工隊(duì)伍必然在人力及技術(shù)層面存在一定差距，其施工質(zhì)量和效率也參差不齊。在“城市綜合體”現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，往往存在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管工作不到位的情況，施工效果整體質(zhì)量不均衡，造成建筑施工質(zhì)量存在很大的隱患。

3.2各施工隊(duì)伍協(xié)同困難

“城市綜合體”一般施工周期較短，各施工隊(duì)伍為在規(guī)定周期內(nèi)完成工作目標(biāo)，通常出現(xiàn)加班加點(diǎn)的情況。由于施工交叉作業(yè)多，很多施工隊(duì)伍為追求自身經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)交叉施工環(huán)節(jié)處理不到位，造成其他施工隊(duì)伍后續(xù)施工困難。各施工隊(duì)伍間缺乏有效的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，不利于“城市綜合體”整體施工的效果和質(zhì)量，這種情況亟待解決。

4城市綜合體工程項(xiàng)目管理

4.1強(qiáng)化項(xiàng)目早期策劃

“凡事預(yù)則立，不立則廢”，如果一個(gè)項(xiàng)目缺少精心策劃，那么就可以形成一個(gè)完善的管理體系，缺少一個(gè)明確的綱領(lǐng)，則就沒有辦法打造一個(gè)精品工程。工程的事先的策劃，這是一個(gè)綱領(lǐng)性以及指導(dǎo)性的文件，工程前期策劃的過程這是一個(gè)統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)的過程，也是一個(gè)不斷落實(shí)管理措施的過程，通常也是做好工程建設(shè)管理的升華。施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境勘測(cè)、工程背景資料的收集、施工方案的確定、施工組織計(jì)劃的形成、項(xiàng)目管理綱要的制定、工程總體費(fèi)用的分析、施工現(xiàn)場(chǎng)大臨的布局，施工總進(jìn)度計(jì)劃的編制、總平面布局的調(diào)整等等，這都是依據(jù)工程的特點(diǎn)以及難點(diǎn)在策劃之中形成的。所以通過對(duì)于工程的梳理以及分析、應(yīng)該對(duì)難點(diǎn)以及重點(diǎn)進(jìn)行把控、對(duì)專項(xiàng)施工方案的論證，都是相當(dāng)重要的，只有做到運(yùn)籌帷幄之中，才可以做好決勝千里之外。在專項(xiàng)策劃的基礎(chǔ)之上，則就可以形成完善的管理體系，有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理人員個(gè)個(gè)擔(dān)責(zé)，防止項(xiàng)目管理的真空。

4.2統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

在工程項(xiàng)目的圍墻之內(nèi)，圍在里面的不僅僅是逐漸提高的在建工程，比較多的是業(yè)主、監(jiān)理、分包等等方面合作的一個(gè)整體團(tuán)隊(duì)。這是一個(gè)較大大型工程的項(xiàng)目經(jīng)理，除過了在關(guān)心工程建設(shè)每個(gè)細(xì)節(jié)的同時(shí)，更應(yīng)該想到背后的多方面協(xié)助以及合作關(guān)系，同時(shí)應(yīng)該建立“合作多贏”的良好關(guān)系以及融洽的氛圍之中。工程建設(shè)要出好成績，簡單的依靠項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人或者項(xiàng)目管理班子幾個(gè)人不能有效的實(shí)現(xiàn)，要求發(fā)揮出項(xiàng)目的整體力量，才能得到較好的效果。所以，工作之中要求加強(qiáng)凝聚力工程的建設(shè)，凝聚人心，憑借高效的團(tuán)隊(duì)來推動(dòng)工程建設(shè)的順利進(jìn)行，使其可以切實(shí)變成推動(dòng)各項(xiàng)工作的催化劑。

4.3城市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展前景

現(xiàn)代隨著城市化進(jìn)程不斷加快，大量的人口向城市集中，城市規(guī)模也不斷擴(kuò)張，各類城市也根據(jù)新時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，根據(jù)城市整體規(guī)劃和綜合設(shè)計(jì)，把城市規(guī)劃為數(shù)個(gè)主副城區(qū)，根據(jù)每個(gè)區(qū)域的功能劃分都設(shè)立一個(gè)中心，在這些中心建造一座集購物、居住、工作以及休閑于一體的，具有帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目，便成為了各城市現(xiàn)代化規(guī)劃發(fā)展的趨勢(shì)，城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)不僅改善了城市的人居環(huán)境、增加就業(yè)、拉動(dòng)投資等傳統(tǒng)建筑綜合體的優(yōu)勢(shì)外，還具備了以下多種特點(diǎn)迎合了城市未來發(fā)展的需要。

5結(jié)語

更民生的意義還在于城市綜合體建成后將給城市帶來的巨大發(fā)展機(jī)遇和就業(yè)安排。相關(guān)研究表明，中心城區(qū)在經(jīng)歷城市化快速發(fā)展階段后，城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍面臨困境的關(guān)鍵因素是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，城市外來人口中，打工務(wù)工者占到70%以上，多為兼業(yè)性、季節(jié)性勞動(dòng)力。這說明中心城區(qū)的勞動(dòng)力承載力不強(qiáng)，人口城市化的基礎(chǔ)不牢固。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和完善，才是城市發(fā)展的動(dòng)力，才能為城市的發(fā)展提供充足的承載力。城市綜合體建設(shè)，將為中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模，增加新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引更多的外來者投資、就業(yè)、旅游、居住提供基礎(chǔ)保障，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展。

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（作者單位：南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）