吳昕

行業(yè)利好政策文件與各類監(jiān)管法規(guī)條例推動(dòng)物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下物業(yè)服務(wù)龍頭企業(yè)領(lǐng)跑萬(wàn)億市場(chǎng)藍(lán)海。但物業(yè)法規(guī)制度尚未形成完整體系，執(zhí)行和監(jiān)管更需全面落實(shí)，互聯(lián)網(wǎng)+背景下，各行業(yè)巨頭搶奪社區(qū)資源，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，集團(tuán)資本驅(qū)動(dòng)和新技術(shù)的發(fā)展優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)卻也使同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)局面提早出現(xiàn)，社區(qū)平臺(tái)搭建下的“傳統(tǒng)管理+增值服務(wù)”已成為老生常談，除了爭(zhēng)相資本化、證券化，何為物業(yè)管理發(fā)展新模式成為行業(yè)的新難題。

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)管理屬于國(guó)家鼓勵(lì)類“其他服務(wù)業(yè)”。2014年，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“小二五”規(guī)劃》中明確指出要“建立和完善舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制，探索建立物業(yè)管理保障機(jī)制。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，積極開(kāi)展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理。繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理師制度建設(shè)，提升服務(wù)現(xiàn)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實(shí)施市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式?！笔糯筇岢鼋y(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)文明建設(shè)，商務(wù)部印發(fā)《居民生活服務(wù)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》更要求以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的生活服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)，促進(jìn)居民生活服務(wù)業(yè)集約化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。以創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)發(fā)、共享五大發(fā)展理念為統(tǒng)領(lǐng)，為物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)發(fā)展指明方向。

國(guó)家主管部門通過(guò)制定各類法規(guī)條例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》《物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等建立了企業(yè)的資質(zhì)審查制度，完善了業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，規(guī)范了各類物業(yè)管理契約，維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。與此同時(shí)，取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)的認(rèn)定并將后勤管理推向社會(huì)力量承擔(dān)，對(duì)提高企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、提升行業(yè)形象都將起到積極影響。

從以上的立法速度和涉及面之廣可以看出隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，我國(guó)的物業(yè)管理相關(guān)法律也從無(wú)到有，從粗到細(xì)，日漸完善。但是快速發(fā)展的同時(shí)，一些深層次的問(wèn)題也逐漸暴露，例如：各省市政府對(duì)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，無(wú)法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾；物業(yè)管理公約權(quán)力不足；現(xiàn)行的法規(guī)制度未能全部落實(shí)執(zhí)行監(jiān)管；缺乏針對(duì)商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏有效的物業(yè)管理費(fèi)用追收途徑等，這些亟待解決的問(wèn)題與矛盾也必將帶來(lái)新一輪物業(yè)管理立法的新高峰，也對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出了更高要求，帶來(lái)更多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

在長(zhǎng)期的價(jià)格壓制使得物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)價(jià)值被嚴(yán)重低估，作為傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本只增不減，雖經(jīng)發(fā)改委對(duì)物業(yè)價(jià)格一定程度的放開(kāi)，但如何最大程度搭上政策紅利所帶來(lái)的“質(zhì)價(jià)相符”新高速，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，是行業(yè)現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)增速提檔的主要難點(diǎn)之一。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，我國(guó)服務(wù)業(yè)需求由生存需求型向舒適享受型轉(zhuǎn)變，“買房一時(shí)，住房一世”的理念被業(yè)主廣泛接受是這一轉(zhuǎn)變?cè)谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的直接體現(xiàn)。作為提高居民生活品質(zhì)的重要載體，社區(qū)成為資本市場(chǎng)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)爭(zhēng)相搶奪的新金礦，而對(duì)于一直掌管物理入口的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何利用企業(yè)優(yōu)勢(shì)，在提供高質(zhì)量的基本服務(wù)的基礎(chǔ)上縱向一體化合理進(jìn)行房地產(chǎn)前期介入，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，橫向覆蓋社區(qū)商業(yè)增值服務(wù)，培養(yǎng)互聯(lián)網(wǎng)+背景下的社區(qū)O2O用戶生態(tài)圈，是廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入增速的新思路。在具備已經(jīng)穩(wěn)定的大存量市場(chǎng)需求（行政機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)、衛(wèi)生醫(yī)療體系、城市交通等）下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，使得房地產(chǎn)在各線城市蓬勃發(fā)展，近六成的城市社區(qū)面積還亟待物業(yè)管理入駐，而中西部城市的市場(chǎng)空間更為廣闊，“大行業(yè)、小龍頭”使得眾多物業(yè)管理企業(yè)在萬(wàn)億市場(chǎng)藍(lán)海中爆炸性增長(zhǎng)。截止至2017年，全國(guó)物業(yè)管理面積185.1億平方米，較2008年增長(zhǎng)47.5%，企業(yè)數(shù)量從5.8萬(wàn)家增長(zhǎng)到10.5萬(wàn)家以上，并以每年20%的增速不斷壯大，從業(yè)人員隊(duì)伍由250.1萬(wàn)人增長(zhǎng)到711.2萬(wàn)人以上，累計(jì)增長(zhǎng)1.8倍，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收均值達(dá)到25734.8萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)10.2%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷深耕已布局城市，積極開(kāi)拓潛力市場(chǎng)，在過(guò)去十年間平均營(yíng)收CAGR高達(dá)24%，預(yù)計(jì)將來(lái)的2-3年增速更為明顯。其中，在物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)共 71家，8家企業(yè)登陸香港主板，1家在 A股 上市，62家掛牌新三板。8家企業(yè)登陸香港主板，1家在 A股 上市，62家掛牌新三板。綠城、保利、南都、萬(wàn)科、碧桂園服務(wù)、彩生活、雅生活、萬(wàn)科等龍頭企業(yè)借助跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)揮企業(yè)群體優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；通過(guò)并購(gòu)、聯(lián)盟、上市融資等資本操作，為行業(yè)整合優(yōu)化行業(yè)資源配置提供驅(qū)動(dòng)力；通過(guò)提供多元化增值服務(wù)，挖掘附加價(jià)值和邊際效益；依托新科技的發(fā)展，實(shí)行扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化管理，降低企業(yè)成本；專業(yè)化分工和行業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)制促進(jìn)服務(wù)水平提升，使競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更公正透明。但各賽道加入的行業(yè)巨頭如阿里巴巴、騰訊、小米、奇虎360等搶奪社區(qū)資源，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，“傳統(tǒng)管理+增值服務(wù)”的方法已被復(fù)制濫用，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加速優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程，留下手握社區(qū)服務(wù)平臺(tái)APP的各家龍頭企業(yè)思考著下一個(gè)制勝法寶。（作者單位為福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院）