胡春美

不動(dòng)產(chǎn)是國(guó)有企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，與對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的管理有著密切的關(guān)系，因此要求改制破產(chǎn)企業(yè)做好遺留房產(chǎn)的管理工作。基于此，本文從改制破產(chǎn)的概念及改制破產(chǎn)企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)管理方面的不足入手，給出了加強(qiáng)改制破產(chǎn)企業(yè)遺留不動(dòng)產(chǎn)的管理對(duì)策，以及改制破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)保值增值對(duì)策?；诒疚牡姆治?，其目的就是優(yōu)化對(duì)破產(chǎn)企業(yè)遺留房產(chǎn)的管理，實(shí)現(xiàn)改制管理的主要目標(biāo)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的背景下，我國(guó)國(guó)有企業(yè)開始進(jìn)行企業(yè)改制破產(chǎn)性工作，有助于國(guó)有企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但是在實(shí)際的國(guó)有企業(yè)改制破產(chǎn)過程中，存在一定的遺留問題，如房產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)的管理等，對(duì)國(guó)有企業(yè)的改制破產(chǎn)造成了一定的影響。如果管理效果不理想，將會(huì)對(duì)國(guó)有企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對(duì)于改制破產(chǎn)企業(yè)遺留房產(chǎn)的管理的分析是很有必要的。

一、改制破產(chǎn)企業(yè)分析

對(duì)于國(guó)有企業(yè)而言，企業(yè)改制主要是指改變國(guó)有企業(yè)的所有制，改制方法有破產(chǎn)、重組以及兼并等方式。其中，改制破產(chǎn)主要是指政府部門利用法律途徑，妥善解決國(guó)有企業(yè)職工生活、社保以及就業(yè)等方面的過程，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。在國(guó)有企業(yè)改制破產(chǎn)的過程中，存在較為嚴(yán)重的房產(chǎn)遺留問題，企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)處理存在一定的不足，很容易使國(guó)有企業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)損失，對(duì)其可持續(xù)發(fā)展造成負(fù)面影響。具體而言，現(xiàn)行的政府部門通常會(huì)成立一個(gè)托管單位，來托管企業(yè)改制遺留的資產(chǎn)，從目前看來主要存在以下問題：

第一，賬外不動(dòng)產(chǎn)過多，在國(guó)資委的調(diào)查報(bào)告中顯示，國(guó)資委出資監(jiān)管的企業(yè)中，有近50%的土地使用權(quán)沒有入賬，在國(guó)有企業(yè)中，房產(chǎn)及土地不入賬問題較為普遍；第二，不動(dòng)產(chǎn)不具備產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，有些國(guó)有企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)來自于政府的無償劃撥以及公建配套，在不動(dòng)產(chǎn)獲取之初沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)的合法權(quán)益受到侵害；第三，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值被低估，很多改制破產(chǎn)企業(yè)都是成立已久，其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的計(jì)量方法是歷史成本法，也就是按照不動(dòng)產(chǎn)剛剛獲取時(shí)的成本進(jìn)行計(jì)價(jià)，與當(dāng)下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值存在較大的差距，導(dǎo)致改制破產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值被低估。

二、改制破產(chǎn)企業(yè)遺留房產(chǎn)的管理意見

（一）國(guó)有破產(chǎn)企業(yè)遺留的不動(dòng)產(chǎn)管理對(duì)策

在國(guó)有企業(yè)選擇改制破產(chǎn)方式進(jìn)行企業(yè)改革時(shí)，會(huì)遺留大量的不動(dòng)產(chǎn)，包括房產(chǎn)和土地資源等內(nèi)容。改制破產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，在企業(yè)改革成功的基礎(chǔ)上，保障企業(yè)的資產(chǎn)安全。具體而言，托管企業(yè)可以從以下幾方面入手，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理。

第一，做好清產(chǎn)核資工作，對(duì)于改制破產(chǎn)企業(yè)而言，而賬外不動(dòng)產(chǎn)需要及時(shí)入賬，企業(yè)的管理者需要建立健全的不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)原始臺(tái)賬，并在臺(tái)賬中準(zhǔn)確記錄房產(chǎn)地質(zhì)、房產(chǎn)面積以及租金等信息，實(shí)現(xiàn)實(shí)物資產(chǎn)的高效管理，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)租金的應(yīng)用。與此同時(shí)，在進(jìn)行保值增值考核時(shí)，改制破產(chǎn)企業(yè)需要從整體梳理自身的不動(dòng)產(chǎn)，將賬外不動(dòng)產(chǎn)納入到賬內(nèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理。

第二，合理評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，在進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)，改制破產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值重估，合理預(yù)估改制破產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，改制破產(chǎn)企業(yè)需要將產(chǎn)權(quán)交易所作為中介，完成不動(dòng)產(chǎn)交易，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓的公正、公平、公開。這樣才能夠避免改制破產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值被低估，利用市場(chǎng)具備的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，確保改制破產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值相符，避免國(guó)有資產(chǎn)出現(xiàn)損失。

第三，合理應(yīng)用破產(chǎn)拍賣手段，一般來說，國(guó)有破產(chǎn)企業(yè)在完成清算工作之后，會(huì)對(duì)遺留的不動(dòng)產(chǎn)采取拍賣處理手段，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)。拍賣可以吸引更多的競(jìng)買人參與不動(dòng)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，盡最大限度實(shí)現(xiàn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，避免破產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)因?yàn)樗较陆灰锥霈F(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。在實(shí)際的拍賣過程中，國(guó)有破產(chǎn)企業(yè)的最高領(lǐng)導(dǎo)者需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)低價(jià)的制定，并對(duì)拍賣的全過程進(jìn)行監(jiān)督，保障拍賣活動(dòng)的順利進(jìn)行，以此實(shí)現(xiàn)遺留不動(dòng)產(chǎn)的有效管理，充分發(fā)揮出遺留不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

第四，加強(qiáng)對(duì)租金的管理，通常情況下，改制破產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇出租的方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的處理，這就要求改制破產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)租金以及租賃合同的管理，實(shí)現(xiàn)改制破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的有效管理。具體而言，改制破產(chǎn)企業(yè)需要通過集體決策的方式，明確不動(dòng)產(chǎn)的承租方及具體的租金，而且租金的數(shù)額不可以低于周邊房產(chǎn)租金的平均值。與此同時(shí)，改制破產(chǎn)企業(yè)需要在租賃合同中明確限制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)租要求，避免權(quán)力尋租現(xiàn)象的出現(xiàn)，并根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)的狀況適時(shí)調(diào)整房產(chǎn)的租金，避免國(guó)有資產(chǎn)的流失。

（二）國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)保值增值對(duì)策

要想實(shí)現(xiàn)國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)保值增值，國(guó)有企業(yè)需要合理處置其不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)用市場(chǎng)手段進(jìn)行土地資源的合理配置，促進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的保值增值。具體而言，國(guó)有破產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩方面入手：第一擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的有償使用范圍，對(duì)于國(guó)有企業(yè)而言，破產(chǎn)之后需要改變以往的土地?zé)o償使用的狀況，就需要擴(kuò)大國(guó)有破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的有償使用范圍，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展，盡最大限度地降低其房產(chǎn)的劃撥；第二，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的出讓及租賃范圍，在國(guó)有企業(yè)改制破產(chǎn)之后，其房產(chǎn)的處理方式就是出讓或者租賃。如果國(guó)有企業(yè)能夠擴(kuò)大出讓及租賃的范圍，能夠提升國(guó)有破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，提升不動(dòng)產(chǎn)的有償性及流動(dòng)性，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展。

另外，在上述對(duì)策具體實(shí)施的過程中，國(guó)有企業(yè)需要采用科學(xué)合理的手段進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的核算，通過計(jì)提折舊手段，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類核算，確保企業(yè)的具體賬目數(shù)據(jù)和實(shí)際狀況一直，并在不動(dòng)產(chǎn)管理制度中明確指出不動(dòng)產(chǎn)處置收入以及有償使用收入的相關(guān)結(jié)算內(nèi)容，以此為改制破產(chǎn)企業(yè)提供寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)改制破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)改制破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的保值，甚至增值。

三、結(jié)語

綜上所述，國(guó)有企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到改制破產(chǎn)過程中不動(dòng)產(chǎn)管理的重要性，保障自身的經(jīng)濟(jì)效益。通過本文的分析可知，改制破產(chǎn)企業(yè)需要做好清產(chǎn)核資工作、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理、合理評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值、加強(qiáng)對(duì)租金的管理，并通過有效的不動(dòng)產(chǎn)保值增值對(duì)策，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)的有效改制破產(chǎn)。希望本文的分析可以為相關(guān)研究提供理論參考。（作者單位為合肥創(chuàng)信資產(chǎn)管理有限公司）