施雨玲

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭也逐漸迅猛，成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本文針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)的政策性建議。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素分析

（一）需求側(cè)影響因素

需求側(cè)指的是居民對(duì)房產(chǎn)的需求。我國存在著大量的房產(chǎn)需求，因此誕生了房地產(chǎn)市場(chǎng)，正所謂有需求的地方就有市場(chǎng)。且根據(jù)我國國情，社會(huì)中的每個(gè)家庭幾乎都是有房產(chǎn)需求的消費(fèi)主體。因此，其需求側(cè)影響因素主要包括人口、收入、消費(fèi)等。

1.人口數(shù)量。我國在實(shí)施計(jì)劃生育政策之后，雖然在一定程度上控制了人口增長(zhǎng)速度，但是人口的總數(shù)依然不斷增長(zhǎng)，這使得人們對(duì)住房的需求增加，然而有限的土地供給與日益增長(zhǎng)的住房需求形成了矛盾，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供不應(yīng)求導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲，這是必然的結(jié)果。

2.人口素質(zhì)。在過去，物質(zhì)匱乏的年代，人們對(duì)住房的需求較為簡(jiǎn)單，只需滿足住房的功能性即可。而如今，人口素質(zhì)的提高，使得人們對(duì)住房的需求觀念產(chǎn)生了變化。人們開始尋求更為舒適和可靠的住房結(jié)構(gòu)，諸如房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更加合理化和舒適化，建筑用料更加可靠和牢固。房地產(chǎn)商為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)和變化的需求，開始不斷對(duì)住房產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，而以上所提到的所有元素都需要成本，因此必然帶來房?jī)r(jià)上漲。

3.居民收入和消費(fèi)。盡管人們的收入水平普遍提高，但是仍然存在個(gè)體收入水平的差異化，不同收入水平的人在相同的住房?jī)r(jià)格下所承受的能力不等，這必然導(dǎo)致人們對(duì)住房需求存在差異性。比如高收入人群的邊際消費(fèi)傾向低，收入的增加對(duì)住房的需求的影響不明顯，但這些人會(huì)以投機(jī)的目的從事房地產(chǎn)的投資，即炒房行為，這會(huì)使擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)上漲。中低收入人群的邊際消費(fèi)傾向較大，收入的增加必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)的增加，他們更多的希望改善居住條件，尋找比現(xiàn)階段條件更好的房屋，自然會(huì)偏好成本更高的住宅房，居民對(duì)住房的需求標(biāo)準(zhǔn)提高會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)新和改善產(chǎn)品，必然導(dǎo)致房屋建設(shè)成本增加，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

（二）供給側(cè)影響因素

從供給的角度看，主要是政府的土地供給，把土地供給量化為相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可表示為土地價(jià)格、房地產(chǎn)商的開發(fā)投資等。

1.土地價(jià)格?？v觀我國的土地政策和城市規(guī)劃，可知，我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化及相應(yīng)的城市規(guī)劃也極大影響了房地產(chǎn)價(jià)格。政府在實(shí)際決策過程中，通過調(diào)整土地供給的數(shù)量、節(jié)奏、類型等來影響住房供應(yīng)及房?jī)r(jià)。由于城市居民收入存在一定差異，為了保證社會(huì)安定，促使政府必須對(duì)公共住房類型、數(shù)量及分配對(duì)象、分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，實(shí)行適度合理的公共住房政策，這樣也將影響房?jī)r(jià)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況直接決定了市場(chǎng)供給情況，雖然土地的控制限制了住房的供應(yīng)，然而房地產(chǎn)對(duì)土地進(jìn)行合理的開采和投資，將直接決定市場(chǎng)的供給數(shù)量以及質(zhì)量。當(dāng)房地產(chǎn)的開發(fā)投資上升時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)較為繁榮，供給量較為充足。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，供給相對(duì)減少，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)。

（三）其他因素

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。國內(nèi)生產(chǎn)總值是指一個(gè)國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)值的總和，常被認(rèn)為是衡量國家（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)狀況的指標(biāo)。我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，加快了GDP增長(zhǎng)速度，使GDP曲線隨著時(shí)間的推移越來越陡，進(jìn)而相應(yīng)地增大了對(duì)房地產(chǎn)的投資。

2.利率。利率與通貨膨脹和通貨緊縮相關(guān)。利率上升，居民將更傾向于將資金存入銀行，可在一定程度上緊縮通貨，同時(shí)在一定程度上抑制了買房的需求。利率下降，居民更傾向于消費(fèi)或?qū)①Y金投資到回報(bào)率更高的產(chǎn)業(yè)，即會(huì)導(dǎo)致一定的通貨膨脹，同時(shí)一定程度上促進(jìn)了居民買房的需求?？赏ㄟ^貨幣供應(yīng)量反應(yīng)利率和通貨膨脹的變化。

二、相關(guān)政策建議

本文最終確定了三個(gè)主要影響因素，分別為人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、全國年末人口數(shù)、貨幣供應(yīng)量同比增長(zhǎng)率。接下來將對(duì)這三個(gè)影響因素提出相應(yīng)的政策性建議。

人均國內(nèi)生產(chǎn)總值反映了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)存在直接影響，并且兩者正相關(guān)。當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值越高，人民的消費(fèi)能力得到提升，越能刺激房?jī)r(jià)的升高。因此，政府在調(diào)控房?jī)r(jià)方面，要考慮到人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

貨幣供應(yīng)量是指一國在某一時(shí)點(diǎn)上為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)的貨幣存量。國家調(diào)控房?jī)r(jià)的有力手段之一是貨幣政策工具。通過改變貨幣供應(yīng)量從而改變市場(chǎng)利率，貨幣供應(yīng)量增加，促進(jìn)了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，需求上升，打破供需平衡，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。因此，國家可以通過宏觀調(diào)控貨幣政策來調(diào)控房?jī)r(jià)。

人口數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，則住房需求也持續(xù)增長(zhǎng)，然而土地供應(yīng)有限，將導(dǎo)致供需不平衡。供應(yīng)不求將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。政府在面對(duì)人們與日俱增的住房需求時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮城市的建設(shè)規(guī)劃，通過對(duì)城市的建設(shè)規(guī)劃，合理布局人們的住房需求，在滿足人們剛需性住房的需求下，同時(shí)滿足人們對(duì)改善性住房的需求。

政府調(diào)控房?jī)r(jià)的手段還有：改善社會(huì)投資環(huán)境，規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)股市的監(jiān)管，使上市公司真正成為股東的公司，體現(xiàn)股東的利益和權(quán)利，給股東以應(yīng)有的回報(bào)，讓社會(huì)有更多的可靠的投資渠道；改革現(xiàn)行國家的財(cái)政稅收體制，實(shí)現(xiàn)事權(quán)與財(cái)政的匹配，應(yīng)當(dāng)讓地方政府享有更多的財(cái)力辦事，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；對(duì)超過當(dāng)?shù)仄骄》棵娣e的住宅及物業(yè)征稅，使之成為地方政府的主要稅源。遏制和打擊炒房和投機(jī)等等。若想有效地控制房?jī)r(jià)，政府還有很多工作要做，還應(yīng)進(jìn)一步考慮各種各樣的經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等對(duì)房?jī)r(jià)的影響，從實(shí)際出發(fā)，實(shí)施相關(guān)的可行性政策。（作者單位為武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)學(xué)院）