新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)方面的內(nèi)容出臺(tái)已十余年，當(dāng)時(shí)為對(duì)接國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值方面的應(yīng)用，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中兩種后續(xù)方式的核算是其中的一大亮點(diǎn)，公允價(jià)值計(jì)量在推行當(dāng)中并未如當(dāng)初預(yù)想中受企業(yè)歡迎，主要是在實(shí)務(wù)中還存在一些問(wèn)題和難點(diǎn)，本文從準(zhǔn)則概念中涉及的職業(yè)判斷、公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及影響角度，對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理中公允價(jià)值模式計(jì)量做了進(jìn)一步的剖析。

2006年2月財(cái)政部公開(kāi)發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)---投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新準(zhǔn)則），首次將投資性房地產(chǎn)科目引入到會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)界，新準(zhǔn)則對(duì)科目的計(jì)量、確認(rèn)、披露進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范定義，最為引人關(guān)注的是適度、有條件地引入了公允價(jià)值概念，本文所討論投資性房地產(chǎn)科目的財(cái)務(wù)核算也正是基于公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式。新準(zhǔn)則剛出時(shí)按照會(huì)計(jì)理論和實(shí)務(wù)界的預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)因不進(jìn)行后續(xù)折舊攤銷(xiāo)而增加企業(yè)報(bào)表利潤(rùn)，可提升并影響企業(yè)資產(chǎn)報(bào)表帳面價(jià)值，給企業(yè)帶來(lái)更多有利發(fā)展機(jī)遇。然而經(jīng)過(guò)十余年的實(shí)務(wù)操作，我們發(fā)現(xiàn)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)并不是很多，相比較而言選擇成本計(jì)量模式的反而多，本人通過(guò)與實(shí)務(wù)界同仁的交流溝通，并查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料發(fā)現(xiàn)，主要問(wèn)題存在于對(duì)投資性房地產(chǎn)科目核算的概念和財(cái)務(wù)職業(yè)判斷不清晰，同時(shí)對(duì)可能引起的財(cái)務(wù)和稅務(wù)方面影響未能充分認(rèn)識(shí)，所以在本文中對(duì)這三個(gè)方面進(jìn)行了相對(duì)充分討論分析。

一、投資性房地產(chǎn)科目的概念和財(cái)務(wù)職業(yè)判斷

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)制度并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)提出概念，因此對(duì)于投資性房地產(chǎn)科目的概念理解必須從新準(zhǔn)則中的定義進(jìn)行剖析。根據(jù)新準(zhǔn)則中定義，投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)科目的后續(xù)計(jì)量?jī)煞N方式是公允價(jià)值和成本模式。

（一）對(duì)于投資性房地產(chǎn)科目理解和財(cái)務(wù)職業(yè)判斷。概念中的定義非常明確，就是投資性房地產(chǎn)持有目的是賺取租金或資本增值，是一種房地產(chǎn)，與存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的差異就是持有目的，就是只要財(cái)務(wù)上能確認(rèn)為存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)持有目的更改為賺取租金或資本增值就可以在本科目核算，持有目的就是一個(gè)職業(yè)判斷，需要財(cái)務(wù)人員在實(shí)務(wù)中運(yùn)用，比如企業(yè)持有的房地產(chǎn)，不因土地性質(zhì)是出讓或劃撥而影響其是否能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，劃撥地上的房地產(chǎn)能夠在財(cái)務(wù)上確認(rèn)為固定資產(chǎn)，就能夠因持有目的不同而確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（二）對(duì)兩種后續(xù)計(jì)量模式的概念理解和和財(cái)務(wù)職業(yè)判斷。成本模式與原有的固定資產(chǎn)無(wú)異，本文除必須涉及時(shí)不做過(guò)多討論，重點(diǎn)在公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值的定義在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和應(yīng)用指南中都沒(méi)有，而是在基本準(zhǔn)則中定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，同時(shí)列出了兩個(gè)條件，這就需要財(cái)務(wù)職業(yè)判斷活躍市場(chǎng)和同類(lèi)或類(lèi)似價(jià)格信息，實(shí)務(wù)操作中往往會(huì)讓財(cái)務(wù)人員陷入困境，建議采用第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)協(xié)助，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于活躍市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的大中型城市能夠有專(zhuān)業(yè)判斷，同時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托的房地產(chǎn)能進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估并出具正式報(bào)告則可以判定為可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)科目核算相關(guān)的財(cái)務(wù)運(yùn)用及影響分析

根據(jù)新準(zhǔn)則中的相關(guān)計(jì)量要求，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，可以采用公允價(jià)值模式，同時(shí)規(guī)定同一企業(yè)只能采用一種模式，這就導(dǎo)致同一企業(yè)中如果持有的房地產(chǎn)存在不符合公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量?jī)蓚€(gè)必要條件之一，該企業(yè)正常就應(yīng)該采用成本模式，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，這也可能是實(shí)務(wù)界大量企業(yè)選擇放棄公允價(jià)值計(jì)量方面的原因之一。投資性房地產(chǎn)科目核算采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量相關(guān)的財(cái)務(wù)影響分析如下：

（一）公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露正影響，提高公司對(duì)信息披露的真實(shí)性。新準(zhǔn)則頒布實(shí)施后這些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速膨脹發(fā)展，房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)格與原歷史取得成本差距之大已經(jīng)到了令人咋舌的地步，如果持有房地產(chǎn)的企業(yè)繼續(xù)按照歷史成本的原則來(lái)計(jì)量其所擁有的投資性房地產(chǎn)，在財(cái)務(wù)報(bào)表中以歷史成本列示相應(yīng)的資產(chǎn)，這顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息失真，無(wú)法客觀公允地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

（二）公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露負(fù)影響。公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善增加財(cái)務(wù)人員職業(yè)判斷風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)新準(zhǔn)則僅僅對(duì)投資性房產(chǎn)地公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏具有操作性強(qiáng)的詳細(xì)實(shí)施指南。公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值的差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)，其他條件不變情況下就降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)。公司每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)程度也會(huì)增大，公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，企業(yè)每年重估公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益，使當(dāng)年的凈利潤(rùn)產(chǎn)生波動(dòng)。

（三）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)化時(shí)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息影響相對(duì)復(fù)雜。新準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，因兩種模式下的入賬價(jià)值不同，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間產(chǎn)生的差額，不直接計(jì)入損益，而是調(diào)整期初留存收益。同時(shí)準(zhǔn)則規(guī)定一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是有一定的不可逆，除非改變概念中的兩個(gè)持有目的。對(duì)于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換在新準(zhǔn)則和應(yīng)用指南中都已有明確規(guī)定，這為解決采用公允價(jià)值計(jì)量模式的不可逆性提供了財(cái)務(wù)職業(yè)判斷的機(jī)會(huì)，從而可以有效規(guī)避實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式在未來(lái)不確定條件下可能產(chǎn)生的損失風(fēng)險(xiǎn)，因此，支持了前文中強(qiáng)調(diào)要理解投資性房地產(chǎn)概念的觀點(diǎn)。

（四）公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的其他影響，包括增加企業(yè)評(píng)估成本和提升融資能力。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的最重要問(wèn)題就是確定其公允價(jià)值，大多數(shù)企業(yè)都是采用聘請(qǐng)相對(duì)有獨(dú)立身份和專(zhuān)業(yè)技能的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量，需要每年支付一筆評(píng)估費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)。資產(chǎn)規(guī)模是影響企業(yè)融資的重要因素，企業(yè)對(duì)持有的房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式之后，正常情況下都會(huì)使得被低估的投資性房地產(chǎn)更符合市場(chǎng)價(jià)值，企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以明顯提升，降低了原資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。

三、投資性房地產(chǎn)科目核算相關(guān)的稅務(wù)影響分析

由于現(xiàn)行稅法中仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，在成本計(jì)量模式下，新準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致而沒(méi)有差異，在此不再贅述。本文所述的投資性房地產(chǎn)科目核算相關(guān)的稅務(wù)影響主要是指在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式下公允價(jià)值變動(dòng)和折舊攤銷(xiāo)對(duì)企業(yè)所得稅的影響，其他稅種也不涉及。關(guān)于公允價(jià)值變動(dòng)的所得稅問(wèn)題在財(cái)稅〔2007〕80號(hào)中已明確，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額。此處主要討論折舊攤銷(xiāo)涉及的所得稅問(wèn)題，目前實(shí)務(wù)界有兩種觀點(diǎn)，一種是認(rèn)為不可以在稅前列支，很顯然主要是征管部門(mén)及部分學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)；另一種則是認(rèn)為可以在稅前列支，主要是企業(yè)及審計(jì)事務(wù)所實(shí)務(wù)界持有的觀點(diǎn)。雙方各持已見(jiàn)，目前仍未能有一致意見(jiàn)，對(duì)此作為企業(yè)長(zhǎng)期從事財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)工作者，本文支持第二種觀點(diǎn)。

目前部分地方的主管稅務(wù)部門(mén)對(duì)于公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式下涉及的折舊攤銷(xiāo)不允許在企業(yè)所得稅前列支，其解釋的最大的一個(gè)依據(jù)就是總局[2012]15號(hào)公告，公告第八條原文為“根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對(duì)企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒(méi)有超過(guò)《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額?！睆闹锌梢缘贸黾粗灰菚?huì)計(jì)上處理了，而且沒(méi)有超過(guò)稅法的規(guī)定，就可以在稅前扣除。然而上述被反向引用就認(rèn)為因?yàn)槠髽I(yè)在會(huì)計(jì)上沒(méi)有處理，所以就不應(yīng)該在稅前扣除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的折舊，這個(gè)觀點(diǎn)的根本就在于其未能從稅法的原則角度來(lái)分析問(wèn)題，而是考慮在文字游戲中尋求支持。

首先，沒(méi)有在會(huì)計(jì)上處理的就都不允許在稅前扣除的結(jié)論就有很多反例可以駁倒之，比如研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除、加速折舊等等，都是雖然企業(yè)在會(huì)計(jì)上并沒(méi)有處理，但是同樣也可以允許在企業(yè)所得稅稅前扣除，這也就證明了一點(diǎn)，并不是必須會(huì)計(jì)上做了賬務(wù)處理，即做了計(jì)提費(fèi)用、記入成本等等，才允許稅前扣除。其次，既然文字游戲是支持上述觀點(diǎn)的方式，我們不妨也來(lái)看看企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第59條原文是“固定資產(chǎn)按照直線(xiàn)法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除?！痹氖钦f(shuō)計(jì)算不是計(jì)提，就是說(shuō)固定資產(chǎn)的折舊是計(jì)算出來(lái)的折舊，不是說(shuō)必須要在會(huì)計(jì)帳務(wù)處理上計(jì)提。最后，就是從收支配比的原則來(lái)看，稅法中判斷一項(xiàng)成本費(fèi)用支出是否可以稅前列支的一個(gè)原則就是看有沒(méi)對(duì)應(yīng)的收入或收益進(jìn)入，投資性房地產(chǎn)做為一項(xiàng)資產(chǎn)，在持有期間產(chǎn)生了房屋出租收入，就應(yīng)該有相對(duì)應(yīng)該的支出允許稅前列支，所以投資性房地產(chǎn)僅僅因?yàn)闀?huì)計(jì)上采用了不同的后續(xù)計(jì)量方式就不允許其列支計(jì)算出的折舊攤銷(xiāo)，從整個(gè)法理上來(lái)說(shuō)也很難講公平。

總之，本文認(rèn)為公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)方面的內(nèi)容出臺(tái)已十余年，企業(yè)可自主選擇采用公允價(jià)值和成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是其中的一大亮點(diǎn)，公允價(jià)值計(jì)量在推行當(dāng)中并未如當(dāng)初預(yù)想中受企業(yè)歡迎，主要是在實(shí)務(wù)中還存在一些問(wèn)題和難點(diǎn)。公允價(jià)值模式能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，在實(shí)務(wù)操作中還相對(duì)容易導(dǎo)致利潤(rùn)操縱，但是相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時(shí)，也有人認(rèn)為企業(yè)可以通過(guò)資產(chǎn)交換或處置來(lái)實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值，但是由于交易過(guò)程中難免會(huì)涉及契稅、印花稅、土地增值稅、增值稅、所得稅等諸多稅負(fù)，因此對(duì)于投資性房地產(chǎn)科目財(cái)務(wù)核算相關(guān)的運(yùn)用及影響進(jìn)行研究探討是有較大的實(shí)務(wù)參考意義的。（作者單位為南京水務(wù)集團(tuán)有限公司 ）

作者簡(jiǎn)介：馮楠楠，1978年，女，江蘇南京，本科，南京水務(wù)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，高級(jí)會(huì)計(jì)師，長(zhǎng)期從事公司金融實(shí)證研究，統(tǒng)計(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)、數(shù)據(jù)挖掘等基礎(chǔ)理論知識(shí)夯實(shí)，具備長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析和挖掘經(jīng)驗(yàn)，熟練操作Stata、R等分析軟件；1年海外訪(fǎng)學(xué)經(jīng)歷和國(guó)際學(xué)術(shù)合作能力。