郭競男

[摘 要]近年來，隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了許多如房價上漲過快、房地產稅收體制不健全等問題。房產稅對房地產市場已經(jīng)成為維持穩(wěn)定的一個重要手段，因此，房產稅在我國的社會經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用。然而，目前我國現(xiàn)行的房產稅并不完善，征稅范圍過窄、稅收相關立法并不健全、稅率設置不科學，另外，我國房產稅“重流通、輕保有”問題嚴重。因此，從長遠發(fā)展來看，制定科學合理的房產稅制度，必須找出我國房產稅存在的問題，具體問題具體分析，結合實際，改革房產稅，真正發(fā)揮房產稅在財政收入、房地產市場調控等方面的作用。

[關鍵詞]房產稅；問題；分析；對策

[中圖分類號]F299.23 [文獻標識碼]A

1 我國房產稅的現(xiàn)狀及問題分析

1.1 房產稅的概念及特點

我國現(xiàn)行的房產稅規(guī)定以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人或房產的實際使用者等征收的一種財產稅。目前我國房產稅的主要特點有：（1）稅源穩(wěn)定連續(xù)。房地產的使用周期一般較長，地方政府可以在房產使用周期內持續(xù)地征稅，除非該區(qū)域發(fā)生重大變故，否則稅源不會輕易流出該地區(qū)，因此房產稅稅收不會輕易外流。（2）課稅對象明確。房地產的擁有者必須接受其房地產所在區(qū)域的監(jiān)督，而地方政府只要對房地產進行有效的登記管理，就能保證有明確的課稅對象。（3）稅收收入歸于地方政府。由于房產稅的征收流程較為繁瑣，不適宜再由國家統(tǒng)一征收監(jiān)管，因此世界上許多國家把房產稅交由地方政府因地制宜地征管。

1.2 我國房產稅存在的問題淺析

雖然我國的房產稅制度仍在不斷完善，但隨著產業(yè)結構和分配結構以及地方市場格局等多方面因素的變化，房產稅的弊端越來越明顯，已經(jīng)制約了我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。綜合分析，我國現(xiàn)行房產稅制度存在幾個方面的問題：

第一，征稅范圍過窄。我國現(xiàn)行的房產稅征收范圍規(guī)定房產稅僅對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房產征收，并不對農村個人自有房產征稅，且現(xiàn)行房產稅的免稅范圍比較廣泛，經(jīng)過了20多年的市場改革發(fā)展，我國可將具有企業(yè)性質的事業(yè)單位所屬的房產、城鎮(zhèn)居民性用房等納入征稅范圍，全面規(guī)范征稅范圍，提高稅收的公平和效率。

第二，計稅依據(jù)不科學?，F(xiàn)行房產稅計稅依分別為房產折余價值和租金價格。按房產的原有價格折余反映的是房產的原值而不是現(xiàn)值，遠不能反映房產的真實價值，對于新購的商品房也不公平，不利于有效配置整個社會的房產資源。采用租金價格作為計稅依據(jù)，按房產的用途設置不同的稅率，自用住房稅率遠遠低于出租住房的稅率，這樣會增加租客的經(jīng)濟負擔，不利于房屋租賃市場的穩(wěn)定。

第三，稅率設置不合理。我國現(xiàn)行的房產稅實行統(tǒng)一的稅率沒有考慮各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的差別，對經(jīng)濟發(fā)展不同的城市房產稅有很大影響。按房產的租金收入適用的稅率12%比按房產余值適用的稅率1.2%要高得多，對租房者來說不公平，長期下去會遏制房產租賃業(yè)市場的發(fā)展，租客為了逃避繳稅會采用非法手段，不利于社會的長期穩(wěn)定，也違背了房產稅的公平效率原則。

第四，輕保有環(huán)節(jié)，重流通環(huán)節(jié)。從稅種數(shù)量上看，流通環(huán)節(jié)稅種多，包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、城市建設維護稅和土地增值稅，而保有環(huán)節(jié)僅有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩種，從稅費比重上看，流通環(huán)節(jié)稅費占房地產價格的30%—40%，而保有環(huán)節(jié)的稅費較輕且征收范圍有限。輕保有環(huán)節(jié)稅收是導致房價過高的原因之一，不利于住房市場的發(fā)展，房地產保有環(huán)節(jié)稅負較輕，使得對房地產的持有成本極小，從而導致投機者大量購買房產，造成大量房產的空置和積壓。

第五，配套制度不完善。目前，我國不動產登記制度不完善，尚無完善的房地產登記制度，致使房產投資者暗中積壓多套住房，加之我國居民個人的房產登記意識還比較薄弱，稅務機關很難全面準確地掌握所有人的房產擁有情況。另外，我國房地產價值評估制度不健全、不完善，給投資者機會隱瞞房產數(shù)量和價格，影響了房地產市場制度的健康運行。

2 解決我國房產稅問題的對策建議

2.1 構建科學合理的房產稅稅制

第一，擴大房產稅的征稅范圍。結合我國實際情況，應將居民家庭擁有的豪宅別墅及較大戶型納入征收范圍，除了居民家庭基本生活住房外，其他的住房也征收房產稅。隨著城鄉(xiāng)一體化進程加快，農村房產市場也逐漸繁榮起來，將農村房產納入房產稅征稅范圍是與經(jīng)濟發(fā)展相適應的。征稅初期建議根據(jù)實際情況，先對經(jīng)濟發(fā)達的農村試點，比如一線城市和沿海地區(qū)的農村，分別設置不同稅制，對農村房產征稅，應考慮到房屋產權所有人的實際收入情況，不同的家庭應區(qū)別征稅等，對經(jīng)營性住房和農民需求住房也要區(qū)別征收。

第二，計稅依據(jù)合理化。在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，房價越來越高，房產的現(xiàn)值遠遠大于房產原值，用房產原值作為計稅依據(jù)顯得十分陳舊而不合理，房產的原值已經(jīng)遠不能反映真實的房產價值，因此采用市場價值來作為住房房產稅的計稅依據(jù)更加合理。

第三，稅率設置靈活化。目前國際上房產稅稅率的選擇主要為比例稅率和累進稅率。例如美國、日本等采取了比例稅率，印度則采取比例稅率與累進稅率相結合的方法。要健全我國房產稅稅制，應該在中央確定稅率的前提下，給予地方政府一定的自主權，確定適合本地的房產稅稅率，更有利于使房產稅的征收與各地實際情況相適應。

第四，明確房產稅的稅收優(yōu)惠及減免政策?！斗慨a稅暫行條例》中對稅收優(yōu)惠政策規(guī)定較為籠統(tǒng)，稅收優(yōu)惠涉及一些特殊群體，比如老人、殘疾人、烈士家屬等應該制定明確的優(yōu)惠策略。各地政府可根據(jù)當?shù)鼐用竦纳钏剑妹裰鞯姆绞街贫ㄏ鄳亩愂諆?yōu)惠政策。對于個人房產稅的免稅標準，要針對各地情況通過科學的調查統(tǒng)計來確定。完善現(xiàn)行稅制中對個人非經(jīng)營性房產的免稅政策，有利于減少對房地產市場的投機，從而促進我國房地產市場健康發(fā)展。

2.2 完善房產稅的相關配套制度

第一，應完善法律法規(guī)制度。房產稅的征收應當建立在法制的基礎上，使稅收征管有法可依，有法可循。我國目前的稅收立法權集中于中央，地方?jīng)]有稅收立法權，我國可以借鑒美國經(jīng)驗，賦予地方合理的立法權限，由各地方針對當?shù)氐膶嶋H情況制定相符的房產稅。

第二，應完善房產登記制度。當前房產產權登記過程中存在信息分散、更新不及時以及虛假登記等情況，為了保證稅收，應當對房產產權登記制度加以完善，房地產管理、稅務等部門互相配合，形成統(tǒng)一的房產產權信息系統(tǒng)。建立房產評估體系。雖然我國目前采用房產交易價格來作為房產稅的計稅依據(jù)，但以市場價值來計征房產稅是一種趨勢，因此，需要專業(yè)的評估人員進行分析與統(tǒng)計，房產評估師隊伍的建設關系到評估結果的客觀性、準確性。

第三，應建立房產稅監(jiān)督機構。有了完善的房地產登記制度和房產評估體系就要建立與之相配套的房產監(jiān)督機構，三者要相分離，保證房產稅的公平客觀，監(jiān)督機構要嚴格執(zhí)法，對房產稅偷稅漏稅行為要秉公辦理。

第四，建立納稅申辯制度。房產稅的完善還應該聽取納稅人合理訴求，應建立房產稅申辯制度，如果納稅人對房產的評估價值以及應繳納的房產稅有異議，可以向地方稅務局提出申訴，稅務局委托第三方進行調查核實后，再對應稅房屋稅額進行重新計算，以保證納稅人的合法權益。

3 結語

房產稅作為一種與房地產市場關系密切的稅種，開征房產稅對我國的住房市場會產生一定的影響，尤其是在目前我國房價快速上漲的情況下，我國必須出臺合理的房產稅政策來保證住房市場的發(fā)展和經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。通過本文對我國房產稅存在的問題和對策研究，期待政府結合我國的實際情況盡早制定出合理的房產稅稅制，進而促進我國住房市場的健康發(fā)展，使房地產價格能夠回歸到理性水平，切實滿足人們對住房的基本需求。

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