仇艷

[摘 要]在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。本文以房地產(chǎn)行業(yè)中的J公司為研究對(duì)象，采取調(diào)整后的Z3模型進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警，結(jié)合公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果等信息數(shù)據(jù)，分析公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及成因，提出防范措施及建議。

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)預(yù)警；風(fēng)險(xiǎn)；Z模型

[中圖分類號(hào)]F324 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

J公司屬房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、機(jī)電設(shè)備安裝（以上經(jīng)營(yíng)范圍憑資質(zhì)證書執(zhí)業(yè)）；銷售建筑、裝飾材料和化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）、五金交電；自有房屋租賃等。主要產(chǎn)品或提供的勞務(wù)：房地產(chǎn)銷售、風(fēng)能投資開發(fā)、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)、園林工程、門窗工程、裝飾工程、材料銷售。

1 J公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

1.1 Z3模型調(diào)整

Altman創(chuàng)建了Z模型，并進(jìn)一步研究出適用非上市公司預(yù)警的Z2模型及適用非制造業(yè)上市公司預(yù)警的Z3模型。由于J公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，故選擇Z3模型作為其預(yù)警模型，同時(shí)考慮J公司所屬行業(yè)的特性，對(duì)Z3模型進(jìn)行調(diào)整。

營(yíng)運(yùn)資本中涉及的存貨和預(yù)收賬款在房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性。其中，存貨變現(xiàn)時(shí)間往往超過一個(gè)年度，短期內(nèi)只具有形式上的流動(dòng)性，在存貨金額較大時(shí)會(huì)造成營(yíng)運(yùn)資本計(jì)算金額與實(shí)際可動(dòng)用金額間的偏差。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行預(yù)售制度，預(yù)收賬款主要來(lái)源于房屋銷售預(yù)收的誠(chéng)意金和房款，隨著房屋交付轉(zhuǎn)為收入，只是形式上的負(fù)債，不會(huì)對(duì)營(yíng)運(yùn)資本構(gòu)成影響。為消除存貨和預(yù)收賬款對(duì)營(yíng)運(yùn)資本的影響，使其更接近于現(xiàn)金流指標(biāo)，本文對(duì)Z3模型中的自變量X1作如下調(diào)整：

Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4

X1=營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)，其中，營(yíng)運(yùn)資本=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）-（流動(dòng)負(fù)債-預(yù)收賬款）

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警結(jié)果

從上述Z3模型預(yù)警結(jié)果可以看出，J公司在2016年較往年Z3值明顯提升，但近5年間的Z3值均低于1.23，反映了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。

2 J公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 負(fù)債規(guī)模較大

由表2可知，2012年至2016年間J公司資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平，公司于2011年借殼上市，由于受到條件限制，不能采取股票融資和債券融資，只能通過銀行借款和信托融資進(jìn)行負(fù)債融資，由于信托融資期限靈活，公司2014年之前較多利用信托融資，面臨較長(zhǎng)期借款更高的資本成本。直到2014年滿足發(fā)行股票條件，發(fā)行股票募資，資產(chǎn)負(fù)債率方陸續(xù)有所降低，但也基本保持在80%左右的高水平上，反映出J公司面臨較大資金償還壓力，承擔(dān)較高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)不穩(wěn)定

J公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的不穩(wěn)定性，2014年以前增長(zhǎng)率持續(xù)下滑甚至為負(fù)，2015年有較好的提升，2016年增長(zhǎng)速度再次大幅放緩。由于公司大力降價(jià)清理庫(kù)存，采用不當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略銷售新樓盤，產(chǎn)品質(zhì)量存在問題，異地銷售額持續(xù)下降等導(dǎo)致公司利潤(rùn)增長(zhǎng)的不穩(wěn)定，發(fā)展能力下滑，進(jìn)而加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 基本每股收益明顯下降

J公司的基本每股收益大體呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，根據(jù)同花順個(gè)股資料顯示，至2016年其基本每股收益低于行業(yè)均值0.34。由于公司主營(yíng)獲利能力削弱，經(jīng)營(yíng)效益下降使盈利能力下滑，導(dǎo)致公司普通股股東每持有一股所能享有的企業(yè)凈利潤(rùn)逐年降低，甚至低于行業(yè)平均水平，同時(shí)加劇了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 J公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1 發(fā)展多元化權(quán)益性融資方式

公司應(yīng)積極開拓多種融資方式與融資渠道，如通過房地產(chǎn)投資信托基金、股權(quán)眾籌等非負(fù)債融資渠道進(jìn)行融資。這些融資渠道的開拓，不僅可以使金科股份公司減少對(duì)銀行貸款的依賴，還可適當(dāng)減少負(fù)債融資，降低負(fù)債融資比率。

3.1.1 房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)企業(yè)采用投資信托基金的方式籌集資金具有以下優(yōu)點(diǎn)：信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)比較靈活，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，信托產(chǎn)品的利率可以靈活調(diào)整，信托產(chǎn)品的資金來(lái)源較廣等。

3.1.2 股權(quán)眾籌

國(guó)內(nèi)第一個(gè)做股權(quán)眾籌的案例是美微淘寶賣股權(quán)，通過眾籌，獲得1194個(gè)眾籌的股東，占到美微傳媒股份的25%，整體融資500萬(wàn)。果樹財(cái)富本身是一家債權(quán)眾籌平臺(tái)，通過采取股權(quán)眾籌的方式，向31位投資人募集了500多萬(wàn)。不僅如此，還有京東眾籌采用“領(lǐng)投+跟投”模式、蘇寧阿里加緊籌備。由此看來(lái)，股權(quán)眾籌是一個(gè)可行性的融資方式，J公司也可嘗試股權(quán)眾籌進(jìn)行融資。

3.1.3 利用股市融資

J公司屬于上市公司，可利用上市公司融資的優(yōu)勢(shì)，采取增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等形式實(shí)現(xiàn)再融資，有效增強(qiáng)其融資能力，創(chuàng)造穩(wěn)定的資金流。J公司沒有發(fā)行過可轉(zhuǎn)換債券，公司可以考慮通過再融資，進(jìn)行多次配股、增發(fā)以及發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券來(lái)降低資產(chǎn)負(fù)債率。

3.2 樹立品牌效應(yīng)，創(chuàng)新營(yíng)銷策略

針對(duì)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，可以通過造勢(shì)宣傳活動(dòng)等進(jìn)行房地產(chǎn)公共關(guān)系營(yíng)銷。例如房交會(huì)期間再推出大篇幅炒作概念及產(chǎn)品模式，同時(shí)加大形象廣告投放，為銷售旺季累積人氣。在前期的新聞報(bào)道中，可以有意流露出國(guó)內(nèi)某具有影響力的社會(huì)名人購(gòu)買高爾夫別墅，營(yíng)造真正的精致生活，吸引目標(biāo)客戶的注意和期待。也可與克萊斯勒、奔馳、寶馬等頂級(jí)品牌合作，在房展會(huì)期間開通國(guó)賓級(jí)看房直通車，盡享尊貴待遇。

3.3 嚴(yán)格把控住宅建設(shè)質(zhì)量

通過提供良好的居住環(huán)境、高質(zhì)量的住宅來(lái)博得顧客的認(rèn)可，站穩(wěn)市場(chǎng)。住宅建設(shè)質(zhì)量可通過三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)嚴(yán)格把控。第一個(gè)環(huán)節(jié)就是材料采購(gòu)方面，公司在派遣材料采購(gòu)人員采購(gòu)材料時(shí)需對(duì)該建筑材料企業(yè)提供的材料進(jìn)行檢查無(wú)誤后方可使用。第二個(gè)環(huán)節(jié)就是在建筑施工時(shí)需對(duì)施工人員進(jìn)行監(jiān)督，防范施工人員偷工減料，施工不嚴(yán)謹(jǐn)。第三個(gè)環(huán)節(jié)就是在施工完后，需要聯(lián)系專業(yè)工程檢測(cè)師對(duì)房屋進(jìn)行檢測(cè)，如未合格，不能進(jìn)行銷售。

3.4 加強(qiáng)與房地產(chǎn)公司之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場(chǎng)份額和土地供應(yīng)都相對(duì)有限的情況下，J公司的異地銷售不佳。J公司可以通過與品牌較大的房地產(chǎn)企業(yè)合作走異地?cái)U(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低J公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場(chǎng)投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸?、三線城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是J公司分散市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

綜上所述，J公司作為房地產(chǎn)行業(yè)，具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特征，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂，陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警則是公司有效管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保障財(cái)務(wù)安全的重要方式。本文基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警相關(guān)理論，采取調(diào)整后的Z3模型對(duì)公司進(jìn)行預(yù)警，利用財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)公司預(yù)警結(jié)果進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)和防范的措施。

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