陳盈蒙

[摘要]隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市進程的不斷推進，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配成為國內(nèi)學(xué)者討論的焦點。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益形成機理研究是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配模式的前提與基礎(chǔ)。以土地二元性為出發(fā)點，討論集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益形成機理。

[關(guān)鍵詞]集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市;土地增值;收益分配;增值收益調(diào)節(jié)金

[中圖分類號]F321.1[文獻標識碼]A

1? ? 前言

眾所周知，集體經(jīng)營性建設(shè)用地此前仍需要以征地方式進入土地市場流轉(zhuǎn)。但是，經(jīng)濟的發(fā)展、規(guī)劃用途的轉(zhuǎn)變所帶來的土地增值無法顯現(xiàn)化，土地所體現(xiàn)的價值僅僅表現(xiàn)為國家給予集體和農(nóng)民的土地補償款。而國家入市政策的提出，改變了原有的交易方式，使其潛在收益顯現(xiàn)化由此產(chǎn)生入市增值收益。

2? ? 入市土地增值緣由

關(guān)于入市土地增值的上漲緣由，國內(nèi)學(xué)者各說紛紜。張冰楠認為主要包括交易方式的轉(zhuǎn)變、土地需求的增加、以及各種要素的投入。王小映則以集體經(jīng)營性建設(shè)用地大多由農(nóng)用地轉(zhuǎn)用而來，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分為以下五種。①農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本;②成長性增值;③公共投資引起的增值;④規(guī)劃管制引起的稀缺性增值;⑤規(guī)劃的具體用途改變。張偉基于土地的自身因素和外界因素兩方面進行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地增值成因分析。一方面是基于土地自身因素，如土地的資源性質(zhì)，另一方面，由于土地利用規(guī)劃確定的土地用途發(fā)生變化或者政府進行公共基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)引發(fā)的外部增值。賈賓從集體經(jīng)營性建設(shè)用地增值的具體構(gòu)成來看，認為一部分土地增值來源于人工增值，是由于土地使用者或經(jīng)營者對土地連續(xù)追加投資后產(chǎn)生的;還有一部分土地增值屬于自然增值，本質(zhì)上屬于外部經(jīng)濟，是由政府、公共行為或社會經(jīng)濟發(fā)展造成的。

結(jié)合各方研究，筆者以馬克思地租地價論、產(chǎn)權(quán)論、區(qū)位論、城市化論、城市空間結(jié)構(gòu)論等為具體分析框架，同時對土地的二元性加以考慮，得出以下結(jié)論：土地增值可歸因于土地資源上漲或土地資本的增加。從土地的實質(zhì)內(nèi)涵上來講，土地是土地物質(zhì)與土地資本的二元構(gòu)成，作為自然狀態(tài)的土地是“土地物質(zhì)”，在自然狀態(tài)的土地上加以人類的勞動利用，使得土地成為“土地資本”，從而土地物質(zhì)和資產(chǎn)成為有機整體，這是土地經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)出發(fā)點，同樣也是我們討論土地增值的理論出發(fā)點。從土地的二元性出發(fā)，筆者認為，從經(jīng)濟本質(zhì)上來講，入市土地增值收益來源于土地資源和土地資本的上漲，其外在表現(xiàn)為土地價格的上漲，并將集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分為土地資源增值和土地資本增值。

3? ? 不同土地價格形式的增值機理

具體來說，假設(shè)將土地價格分為P1、P2、P3三種不同的表現(xiàn)形式。P1是土地自然狀態(tài)下的價格，即土地資源價格，由地租和利息率決定。P2是土地的理論價格，是在P1基礎(chǔ)上由于人類勞動或投資，考慮了投入土地的資本的價格，具體包括地租的資本化價格和土地資本的真實價格。P3是土地的市場價格，是土地稀缺性條件下，對市場供求關(guān)系影響加之考慮后形成的價格。

3.1? ? P1增值機理

土地資源價格P1用公式表示應(yīng)該為P1=r/i，式中，r為地租量，i為利息率。從公式可以看出，地租的上漲和利息率的下降是引起P1上漲的兩個主要原因。

（1） P1影響因素—利息率i

隨著生產(chǎn)力和生產(chǎn)技術(shù)的提高，資本的有機構(gòu)成逐漸增加，利潤率逐漸下降，從而致使在土地價格不變的情況下，P1上漲，這部分上漲的原因可以歸結(jié)于社會經(jīng)濟、生產(chǎn)力的發(fā)展與進步。

（2） P1影響因素—地租r

與此同時，利潤率不變的情況下，地租的上漲也會引起土地價格的不斷上漲。根據(jù)馬克思地租理論，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地地租上漲是集體土地絕對地租、級差地租和壟斷地租的上漲。

不同土地之間因土地沃度、區(qū)位和寧適度的不同，導(dǎo)致級差地租有所不同。城市空間規(guī)模的擴張，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市進程的加快，建設(shè)用地的稀缺性日益增加，加之農(nóng)業(yè)用地的大量侵占，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)地租上漲，最終表現(xiàn)為建設(shè)用地絕對地租量的增長，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的級差地租上漲緣由與城市建設(shè)用地級差地租的上漲緣由類似。隨著入市土地上的人類投資不斷增加，導(dǎo)致級差地租的不斷增加;由于社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，入市土地的集聚程度和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度逐漸增加，使得入市土地的壟斷優(yōu)勢隨之增加，成為壟斷地租的上漲的具體原因。入市土地各種地租的增加，必然會使P1呈現(xiàn)上漲的趨勢。

3.2? ? P2增值機理

P2是土地的理論價格，它是在P1的基礎(chǔ)上加上人類勞動或追加土地投資，是對土地資本影響加之考慮后形成的價格。土地所有（經(jīng)營）者對土地進行直接或間接投資，對于開發(fā)者而言，這部分投資是其成本的一部分，隨著時間的推移，直接或間接投資在土地上的資本逐漸積累上漲，產(chǎn)業(yè)的集聚效益逐漸擴大， P2上漲。

3.3? ? P3增值機理

土地市場價格P3是P2在市場供求關(guān)系影響后所形成的價格。通常情況下，房產(chǎn)或者說土地的價格很高，人們對于購買房產(chǎn)的需求增加，需求供給模型中需求曲線右移，均衡價格也增加，故房產(chǎn)價格的上漲，土地價格隨之高居不下，P3總是大于等于P2。因受到市場需求量的影響，隨著城市范圍擴大，土地需求不斷增大，又加之土地需求彈性有限的影響，必然會導(dǎo)致土地的供不應(yīng)求。此時，土地稀缺性導(dǎo)致的土地價值的上漲得到顯現(xiàn)。

4? ? 入市土地增值本質(zhì)

綜上所述，P1的上漲歸因于地租量和利息率的變化，地租量的利息率的下降趨勢是由于社會經(jīng)濟科技的發(fā)展，地租量的上漲分為級差地租、絕對地租、壟斷地租的上漲;對于理論價格P2，主要是對土地投資加以考慮形成的，所以在影響P1上漲的兩個影響因素的基礎(chǔ)上加上土地資本的上漲，三個因素是引起P2上漲的主要原因;市場價格P3則是在P2基礎(chǔ)上對受市場供求的影響加以考慮后形成的價格，故P3與P2的區(qū)別在于在影響P2的三個因素上加上交易過程中土地市場的供求關(guān)系的影響，即主要是稀缺性增值。而由于市場需求狀況變動而引起的土地價值的改變，難以量化和分析，故我們只考慮土地資源價格的上漲原因和土地理論價格的上漲原因。因此，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地價格上漲機制決定了入市土地增值的本質(zhì)表現(xiàn)形式可以分為：地租性增值、土地資本增值。

4.1? ? 地租性增值

地租是指利用土地資源應(yīng)支付的經(jīng)濟報酬。包括土地及其改良設(shè)施地租、位置地租、土壤肥力帶來的地租。這里我們所討論的地租主要是指經(jīng)濟地租，即利用土地所得報酬扣除成本的余額，是指超過成本的純收入。根據(jù)馬克思地租論，土地的地租有三種形式的地租，即級差地租、絕對地租、壟斷地租。

原集體經(jīng)營性建設(shè)用地只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，隨著入市政策推行，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以進入市場公開交易，伴隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)整體結(jié)構(gòu)優(yōu)化，轉(zhuǎn)化效率、水平的提高，表現(xiàn)為絕對地租的上漲。不同自然經(jīng)濟地理區(qū)位下土地的價值不同，在社會主義市場經(jīng)濟前提下，土地所有權(quán)和使用權(quán)彼此分離，使得超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租Ι，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，入市土地的集聚程度和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度逐漸增加，使得入市土地的壟斷優(yōu)勢隨之增加，成為壟斷地租上漲的具體原因。

4.2? ? 土地資本增值

資本即投入土地的資本，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)下土地資產(chǎn)應(yīng)該是資本物的體現(xiàn)。由土地經(jīng)營（投資）者投入用于改良土地、增加土地產(chǎn)量，提高土地生產(chǎn)力，屬于固定資本。由于土地資本的投入，不僅提高了土地的利用率生產(chǎn)率，也提高了土地的資本有機構(gòu)成，使土地從單一的自然物質(zhì)變成土地資源、資本的有機綜合體。

隨著入市政策的實行，土地經(jīng)營（投資）者為了獲取最大化的收益，必定會增加投資、勞動及管理要素的投入，以此形成級差地租，增加土地收益。就投資資本而言，其包括兩種方式的投資，即直接投資和間接投資。直接投資是經(jīng)營（投資）者在開發(fā)土地過程中對土地進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資本投入以產(chǎn)生更大的級差地租，以期獲得增值。而間接投資是指周邊的土地開發(fā)能夠給毗鄰的土地帶來經(jīng)濟效益，由此形成了輻射性增值。這種增值主要表現(xiàn)在與城市周邊相接的郊區(qū)地帶，這是因為城市范圍的擴大需要利用集體土地時，集體土地的輻射性增值收益得以體現(xiàn)。間接投資產(chǎn)生的土地增值主要得益于政府對基礎(chǔ)設(shè)施的投入。

5? ? 小結(jié)

綜上所述，入市土地增值分為地租性增值和土地資本增值，級差地租、絕對地租、壟斷地租的上漲構(gòu)成了地租性增值的原因。地租性增值一部分由于自身土地資源的價值，一部分由于土地資本的追加，導(dǎo)致整體區(qū)位、投資環(huán)境的改善，集聚效率的增加，地租量的上漲，部分資本輻射性增值轉(zhuǎn)移而來，屬于自然增值，基于土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)由集體取得。土地資本增值歸因于土地所有（經(jīng)營者）的資本投入，具體包括原土地所有者的資本投入，入市前期政府的土地整理投入及政府對周邊基礎(chǔ)設(shè)施的投入，屬于人工增值。故政府基于前期的土地整理投入及對周邊基礎(chǔ)設(shè)施的投入可參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配。

[參考文獻]

[1] 張冰楠. 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配研究[D].鄭州：鄭州大學(xué)，2016.

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[3] 張偉.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地增值收益分配機制研究——以集體經(jīng)營性建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)為視角[J].成都理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2016，24（02）：53-56.

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