劉英英

近年來，在各種新聞媒體上對如何抑制房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象討論得熱火朝天。眾多的專家對這一現(xiàn)象應(yīng)采取的措施可謂是眾說紛紜。本文認為房產(chǎn)稅的出臺并不能調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求，只能起到一個引導(dǎo)需求者的合理購房，其次它能給地方政府帶來穩(wěn)定的財政收入，在一定程度上能減少地方政府對土地政策的依賴。從長期來看，它的作用更為明顯，地方政府對土地政策的依賴減少了，那么房價價格形成機裁會有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求。

房價 調(diào)控政策

土地財政 房產(chǎn)稅

幾年房價漲勢洶洶，各地的房價調(diào)控政策雨后春筍般的出臺了。而一些一線城市如北京、上海等地的調(diào)控政策也不斷的加碼，提高了買房的門檻。近年來，在各種新聞媒體上對如何抑制房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象討論得熱火朝天。眾多的專家對這一現(xiàn)象應(yīng)采取的措施可謂是眾說紛紜。

有的專家認為房價的問題關(guān)鍵在于土地財政，而不是貨幣問題，也不是貨幣政策可以解決的問題。房價問題是土地財政依賴的結(jié)果，而不是貨幣問題。因為房價上漲而收縮貨幣，結(jié)果不是房價受傷，而是實體經(jīng)濟受傷。房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)鍵因素在于“供給側(cè)”，但我們現(xiàn)在的政策多集中于“需求側(cè)”，而現(xiàn)在更多地應(yīng)強化供給側(cè)政策。

大成基金首席經(jīng)濟學(xué)家、人民銀行金融研究所前所長、中小銀行發(fā)展論壇秘書長姚余棟表示：如果要防止房地產(chǎn)市場的泡沫，我們至少需要八個“一線城市”，除了北、上、廣、深，杭州以及西南地區(qū)的成都和重慶等都要成為“一線城市”。他認為，在限購政策執(zhí)行的同時也應(yīng)有疏導(dǎo)和供給，特別要考慮到年輕人的需求。

有的專家認為，調(diào)控效果欠佳的主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。2017年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔(dān)憂。總的來說，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。在市場分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

又有的專家認為，應(yīng)該真正重視對中小城市的建設(shè)，來疏導(dǎo)大城市人口和產(chǎn)業(yè)過于集中的壓力，如果大城市的產(chǎn)業(yè)和功能不能順利向外圍疏解擴散，這些地方的房地產(chǎn)難免過熱。

也有的專家認為，在中國，僅從貨幣角度理解房地產(chǎn)上漲，是片面的。一般而言，貨幣的寬松會推動資產(chǎn)價格的上漲，但解讀中國房地產(chǎn)還要看其他更重要的因素，大的背景是中國的城鎮(zhèn)化進程還有很大的空間，同時，還在于區(qū)域資源不均衡、土地財政等制度的安排。城市在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的資源配置方面存在差異，價格也因此產(chǎn)差異。以北京為例，優(yōu)質(zhì)資源都集中于此，因此全國有購買能力的人群都來此購房，價格自然不同于其他地方。僅僅用“房價收入比”來度量一個城市房價，并稱其中有泡沫，擔(dān)心泡沫破滅，這是沒有考慮到中國的特殊性。一個城市的公共服務(wù)水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)的內(nèi)在。一些專家還認為，應(yīng)該對個人征收房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)上的投資熱。

那么房地產(chǎn)稅對調(diào)控房價究竟能起多大的作用呢？首先，目前我國房價上漲主要是需求帶動的。城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求、壟斷的土地供給制度、物價上漲和投資渠道單一，是導(dǎo)致房價上漲的主要原因，房價投資者是基于這樣的判斷做出的投資決策的。房產(chǎn)稅只是增加投資的成本，也許可以減少投資性需求，但是也可能會誤傷更多自住性需求和改善性需求。況且，稅負是可以轉(zhuǎn)嫁的。由于需求的剛性，我們看到每次調(diào)控房價壓需求的措施最后都會導(dǎo)致房價的上漲。降低房價的有效辦法是對投資性購房的直接限制，比如非居民禁購，比如今年國慶后各地紛紛出臺的限購限貸政策，就是有立竿見影的效果，在后面隨著各地政府也紛紛加碼限貸限購，在11月份的房地產(chǎn)的交易量立刻就下來了。其次房產(chǎn)稅調(diào)控作用也受到稅制本省安排的限制。我國目前涉及房地產(chǎn)的稅收并不少，但大多在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收比較容易轉(zhuǎn)嫁給購房者。房產(chǎn)包郵環(huán)節(jié)稅收難以轉(zhuǎn)嫁，會增加持有者持有成本，降低投資收益，增加投資者風(fēng)險。房產(chǎn)稅本省并非一直投資、調(diào)控房價的最有效手段。一直房地產(chǎn)投資、調(diào)控房價的手段很多，比如貨幣政策、土地政策、保障房制度。此外房產(chǎn)稅本省不是調(diào)控的精準武器。而且，市場本省存在周期性的波動，稅法是相給對穩(wěn)定的，作為穩(wěn)定、常態(tài)的政策工具，必然難以適應(yīng)調(diào)控極端情況的需要，相反，其他手段往往可以迅速起到作用。

綜上所述，筆者認為房產(chǎn)稅的出臺并不能調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求，只能起到一個引導(dǎo)需求者的合理購房，其次它能給地方政府帶來穩(wěn)定的財政收入，在一定程度上能減少地方政府對土地政策的依賴。從長期來看，它的作用更為明顯，地方政府對土地政策的依賴減少了，那么房價價格形成機制會有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求。

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