張小輝

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大起大落，自2014年至2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)下滑及遏制“投機(jī)炒房”限購(gòu)調(diào)控影響，從波峰下跌至坡底，房份大跌，庫(kù)存積壓；再到2017年峰回路轉(zhuǎn)，2018年上半年達(dá)到峰值，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)重新整合，優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響全民生活。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑和融資方法受到影響，傳統(tǒng)的融資模式受到挑戰(zhàn)。為了在新形勢(shì)下更好的保障企業(yè)開發(fā)資金，本文對(duì)近幾年因房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及政策調(diào)控對(duì)融資政策影響進(jìn)行分析，提出行之有效方法，其目的是提高以商品房開發(fā)為主產(chǎn)品的企業(yè)在預(yù)售前融資能力和融資途徑。

房地產(chǎn) 調(diào)控 融資問題 途徑

近幾年，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和，為了穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，國(guó)家和地方政府陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策，規(guī)整和優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)金融政策也在調(diào)控范圍內(nèi)，融資難度越來越大，成本越來越高。而融資是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須行之途徑之一，融資途徑和方法影響開發(fā)成本的高低、項(xiàng)目的進(jìn)展。本文即對(duì)新調(diào)控政策下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前開發(fā)過程中融資問題及應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行分析，旨在解決新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)如何更有效籌入資金。

近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及調(diào)控政策

2014至2016年是地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬階段，也是地產(chǎn)行業(yè)大洗牌、大整合時(shí)代，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相繼倒下或轉(zhuǎn)型退市，中小企業(yè)退出樓市，各地出現(xiàn)庫(kù)存滯銷、“鬼城”、“空城”充斥網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)商資金斷裂，整個(gè)資金循環(huán)出現(xiàn)缺口，房地產(chǎn)的黃金十年漸漸遠(yuǎn)去。針對(duì)以上現(xiàn)象，各地政府陸續(xù)出臺(tái)政策刺激樓市，“清庫(kù)存”、“去杠桿”、“引進(jìn)人才”、“落戶政策”等紛紛出臺(tái)，2017年至2018年，樓市在不斷的調(diào)控中逐步回溫，為遏制“炒房”、哄抬房?jī)r(jià)，國(guó)家又相繼出臺(tái)了調(diào)控方針，如限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”方針，以維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)如坐過山車般無法平靜，各大金融機(jī)構(gòu)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)家調(diào)控政策影響，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資政策進(jìn)行調(diào)整，縮緊銀根，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境和融資途徑不容樂觀。

新調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售前融資問題

（1）外部因素對(duì)房地產(chǎn)融資影響

近幾年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多次政策調(diào)控，銀行等金融機(jī)構(gòu)隨之加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)融資管理，如取締民間借貸，提高貸款利率，限制貸款用途、加強(qiáng)貸款審批和發(fā)放，加強(qiáng)貸款監(jiān)管，嚴(yán)格預(yù)售政策監(jiān)控、對(duì)貸款前企業(yè)自有資金比例達(dá)到35%以上，并監(jiān)管更為嚴(yán)格，其他金融機(jī)構(gòu)借貸，如票據(jù)、債券發(fā)行等融資渠道收縮，信托融資減少，金融去杠桿等使得地產(chǎn)行業(yè)融資面臨巨大挑戰(zhàn)。

（2）內(nèi)部因素對(duì)房地產(chǎn)融資影響

影響房地產(chǎn)融資內(nèi)部因素險(xiǎn)包括企業(yè)信用、產(chǎn)品定位、融資結(jié)構(gòu)、融資途徑、融資機(jī)制管理等。

近幾年，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)合作企業(yè)背景、信用調(diào)查更為詳細(xì)和謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、開發(fā)能力等更為詳實(shí)。大部分銀行等金融機(jī)構(gòu)只對(duì)帶有“國(guó)資、央資”背景及大型股份制、上市集團(tuán)、一線地產(chǎn)等有資金償還能力及信用能力評(píng)級(jí)高的企業(yè)進(jìn)行貸款合作，致使民營(yíng)企業(yè)、中小房地產(chǎn)企業(yè)因融資難、資金鏈斷裂而無法繼續(xù)生存；企業(yè)產(chǎn)品模式不符合市場(chǎng)銷售需求，產(chǎn)品定位落后，銀行不予貸款或提高貸款條件，如目前商業(yè)地產(chǎn)，大多銀行不再進(jìn)行或單獨(dú)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開貸工作，導(dǎo)致因產(chǎn)品定位問題致使企業(yè)融資困難；目前大部分地產(chǎn)還是以傳統(tǒng)的銀行貸款模式進(jìn)行融資，致使融資模式單一，貸款渠道狹窄，企業(yè)負(fù)債率偏高，貸款成本大；另外，企業(yè)對(duì)融資沒有建立有效的管理機(jī)制，致使融資風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)控，如大多企業(yè)只重視資金的籌集，沒有行之有效的資金使用計(jì)劃、考核、監(jiān)督管理機(jī)制，致使企業(yè)資金貸款額度超過實(shí)際需求，貸款成本高，后期市場(chǎng)預(yù)估不足，無力償還貸款等風(fēng)險(xiǎn)。

新形勢(shì)下預(yù)售前融資途徑

據(jù)筆者了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金問題主要為預(yù)售前的開發(fā)貸資金短缺，從拿地階段到預(yù)售證出具進(jìn)行銷售階段，這一階段是房地產(chǎn)企業(yè)需求資金規(guī)模最大時(shí)期，也是地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)主要時(shí)期，資金供給保障著項(xiàng)目開發(fā)的成與敗，是房地產(chǎn)企業(yè)開貸的重中之重。預(yù)售后，企業(yè)資金壓力減少，在良好的市場(chǎng)環(huán)境及產(chǎn)品定位下，銷售政策得當(dāng)，企業(yè)資金很快能自足，并提前償還貸款。故本文著重闡述在新調(diào)控下預(yù)售前房地產(chǎn)企業(yè)開貸途徑和方法。

（1）股東融資

股權(quán)融資方式適用于新成立的項(xiàng)目公司，不具備融資貸款能力，或以金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大等，可選取此融資方式。股東融資有兩種方式，一種投入資本金融資，如加大注冊(cè)資金，加大資本公積等財(cái)務(wù)手段方式融資，股東按照約定比例投放資金并最終收取利益，待項(xiàng)目清算后收回投資成本或待項(xiàng)目公司資金充裕后階段性通過減資收回成本；另一種方式，股東借款融資，并按照同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率收取房地產(chǎn)企業(yè)利息，一方面增加房地產(chǎn)企業(yè)成本，利于稅收籌劃，另一方面股東可以在企業(yè)開發(fā)過程中通過收取借款利息提前取得項(xiàng)目收益，并且借款資金可以根據(jù)項(xiàng)目公司盈利能力隨時(shí)收回，也便于股東更有力監(jiān)控被投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程，目前，多數(shù)房企股權(quán)融資采取債務(wù)融資方式。

當(dāng)然股東融資需要股東實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，股東的籌資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，能承受項(xiàng)目公司在預(yù)售前開發(fā)貸款的壓力，而且一般適用項(xiàng)目體量較小的企業(yè)融資，對(duì)于體量大的項(xiàng)目可以通過出售項(xiàng)目公司股權(quán)，增加股東等方式籌措資金，當(dāng)然相應(yīng)對(duì)項(xiàng)目整體收益取得降低。

（2）合作開發(fā)與并購(gòu)貸融資

合作開發(fā)與并購(gòu)貸融資方式適用于新開發(fā)項(xiàng)目的融資，在合作開發(fā)及融資的形式上，二者有相似之處。

合作開發(fā)指兩家及兩家以上具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)共同開發(fā)一個(gè)較大體量項(xiàng)目，或地產(chǎn)開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的一種方式。利用合作開發(fā)模式，可以減輕原開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)開貸融資條件及背景信用上更具有可信性，同時(shí)利用合作開發(fā)方式對(duì)新項(xiàng)目企業(yè)在開貸條件不具備時(shí)也可以利用股權(quán)融資方式進(jìn)行，或利用股東借款進(jìn)行融資。

并購(gòu)是指針對(duì)有土地資源而沒有開發(fā)資金或不具備開發(fā)能力的中小企業(yè)而言的一種融資方式，可以手中土地引入資金雄厚及開發(fā)能力強(qiáng)的大型或政府性地產(chǎn)企業(yè)，一般這類大型地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)軍其他省市地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，均通過并購(gòu)、收購(gòu)地方企業(yè)方式來獲取土地或項(xiàng)目資源，比如融創(chuàng)進(jìn)入西安對(duì)天朗的收購(gòu)就是此類形式，再利用大型企業(yè)戰(zhàn)略化的融資方式解決中小企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金問題。

（3）集團(tuán)化戰(zhàn)略融資

集團(tuán)化戰(zhàn)略融資方式是針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類多、產(chǎn)品類型多樣，經(jīng)營(yíng)模式不一，但集團(tuán)財(cái)務(wù)管控一致的綜合性企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資。這種方式是在地產(chǎn)市場(chǎng)飽和，地產(chǎn)融資條件緊縮情況下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)向多元化發(fā)展，其他經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)發(fā)展相互匹配的一種企業(yè)發(fā)展模式，也是目前及未來中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向，比如目前“旅游文化+地產(chǎn)”模式、“互聯(lián)網(wǎng)+”模式等，這種模式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開貸可以利用集團(tuán)化管控進(jìn)行戰(zhàn)略融資，同時(shí)集團(tuán)化的戰(zhàn)略融資成本相較獨(dú)立的地產(chǎn)項(xiàng)目貸款低，資金獲取途徑多、資金更容易獲取。

（4）銀行信貸融資

銀行信貸融資是傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)融資方式，適用于成熟的房地產(chǎn)企業(yè)融資，從融資擔(dān)保形式上有抵押融資和股東擔(dān)保融資。抵押一般為項(xiàng)目前期土地抵押、在建工程抵押、應(yīng)收賬款抵押等，要求企業(yè)自有資金在35%以上才能獲得銀行貸款條件，相對(duì)合作開發(fā)、集團(tuán)戰(zhàn)略融資等方式，貸款成本較高，除集團(tuán)化公司與戰(zhàn)略銀行合作利率相對(duì)低些，其他純粹地產(chǎn)公司貸款利率較高，受資產(chǎn)抵押影響，項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理等事宜均受企業(yè)貸款清償時(shí)間的限制，相對(duì)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)較大，但目前還是有許多地產(chǎn)公司采取此類貸款方式。

擔(dān)保融資指房地產(chǎn)企業(yè)可以股東作為擔(dān)保進(jìn)行融資，無需土地或在建工程抵押，相對(duì)貸款利率較抵押貸款較低，地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)小，全部轉(zhuǎn)移給股東方。此種融資模式一般基于股東與銀行有長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，并將需要融資的地產(chǎn)公司納入戰(zhàn)略范圍，同時(shí)需要股東信用、資信、綜合能力等評(píng)級(jí)較高，符合股東擔(dān)保條件方可執(zhí)行，一般大型地產(chǎn)公司、國(guó)企、央企可以采取此類操作。

（5）其他融資方式

開貸過程中融資方式不一定只能單選以上其一，可以根據(jù)項(xiàng)目需求及企業(yè)條件組合融資方案，比如股權(quán)融資與債權(quán)融資結(jié)合，債權(quán)融資與供應(yīng)鏈融資結(jié)合，銀行信貸融資與預(yù)收賬款融資相結(jié)合，除此之外，還有目前基金融資，受限制的信托融資，債券融資、上市融資等，此處不再贅述。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售前融資是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵因素之一，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)生命，制定行之有效的融資方案是企業(yè)開貸的前提，實(shí)時(shí)掌握融資政策和市場(chǎng)變化，把握融資機(jī)遇，制定融資方案，監(jiān)控企業(yè)資金使用全過程，同時(shí)注意融資量力而行，將企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)降到可控范圍的最小化程度，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須具備的職業(yè)能力。

[1]林曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策[J].時(shí)代金融，2017（36）：88-88.

[2]蒲亞萍.淺淡企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國(guó)商論，2017（9）：21-22.