王明鳳
內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要控制活動(dòng),對(duì)加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行和管理效能的提高具有很大的促進(jìn)作用。通過(guò)內(nèi)部審計(jì),發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問(wèn)題以及薄弱環(huán)節(jié),從而促進(jìn)被審計(jì)單位改進(jìn)管理模式,提高經(jīng)營(yíng)管理水平,對(duì)確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重大意義。本文主要是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)和完善內(nèi)部審計(jì)工作的現(xiàn)狀進(jìn)行探討分析,并提出相應(yīng)的解決策略。
房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部審計(jì) 對(duì)策
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的第三產(chǎn)業(yè),是從20世紀(jì)70年代末80年代初,在改革開(kāi)放的背景下,隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國(guó)有使用制度改革的啟動(dòng)與深入推進(jìn),迅速發(fā)展壯大起來(lái)的。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金較多,生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在諸如:內(nèi)部審計(jì)制度的不健全以及內(nèi)審人員缺乏獨(dú)立性、業(yè)務(wù)水平低、內(nèi)審工作的方式相對(duì)落后等問(wèn)題。發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問(wèn)題以及薄弱環(huán)節(jié),從而促進(jìn)被審計(jì)單位改進(jìn)管理模式,提高經(jīng)營(yíng)管理水平,對(duì)確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重大意義。
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是令人工建造的環(huán)境不斷滿足社會(huì)需要的復(fù)雜商業(yè)活動(dòng),具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入大、價(jià)值高等特點(diǎn),由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他施工企業(yè)相比,會(huì)計(jì)核算上有所不同,因此內(nèi)部審計(jì)方面也與企業(yè)會(huì)計(jì)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重要性,可以概括為以下三點(diǎn):一是,可不斷建立健全內(nèi)部控制制度;二是,可保障國(guó)有資產(chǎn)的安全完整,避免國(guó)有資產(chǎn)流失;三是,可不斷提升財(cái)政資金利用成效。
房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的問(wèn)題
(1)內(nèi)部審計(jì)制度不健全
企業(yè)在某種程度上認(rèn)為內(nèi)部審計(jì)可有可無(wú),認(rèn)為在內(nèi)部控制中已分設(shè)了財(cái)務(wù)管理、稽核制度等,而這些都是為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理決策服務(wù)的。作為內(nèi)部審計(jì)部門(mén),創(chuàng)造價(jià)值的作用不明顯,不予設(shè)置或可有可無(wú);還有就是企業(yè)每年都要聘請(qǐng)專業(yè)的社會(huì)審計(jì)組織對(duì)企業(yè)進(jìn)行審計(jì),為企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表以及有關(guān)會(huì)計(jì)資料等內(nèi)容作出公允性的鑒證,從一定意義上講,也就是對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行了定期“體檢”,因此企業(yè)認(rèn)為不必再單獨(dú)建立企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度,或者即使建立也因機(jī)構(gòu)設(shè)置模式等問(wèn)題未能形成內(nèi)部審計(jì)的氛圍。
(2)內(nèi)部業(yè)務(wù)交流方面欠缺
內(nèi)部審計(jì)圍繞著提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益開(kāi)展,說(shuō)到經(jīng)營(yíng)效益,在企業(yè)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)中,肯定離不開(kāi)財(cái)務(wù)部,但企業(yè)內(nèi)設(shè)的財(cái)務(wù)部有時(shí)只是充當(dāng)了核算的角色,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程關(guān)注度不高,或者說(shuō)很模糊,這就會(huì)造成成本或費(fèi)用的劃分在業(yè)務(wù)處理中,錯(cuò)誤時(shí)有發(fā)生。例如:在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中,當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工條件均已具備且已取得開(kāi)工令時(shí),施工人員的人工成本就應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本,為開(kāi)發(fā)而發(fā)生的借款費(fèi)用就應(yīng)資本化等等,看似不多的支出,雖在當(dāng)期抵減企業(yè)所得稅,但若在土地增值清算中,正巧觸到土地增值稅超額累計(jì)拐點(diǎn)時(shí)將得不償失。
(3)內(nèi)部審計(jì)人員缺乏必要的獨(dú)立性
獨(dú)立性是內(nèi)部審計(jì)工作的必要條件,只有內(nèi)部審計(jì)人員具備應(yīng)有的獨(dú)立性,才能正確地實(shí)施審計(jì)。如果內(nèi)審人員即是“運(yùn)動(dòng)員又是裁判員”,那么是不能客觀地評(píng)價(jià)自己的,因此內(nèi)審人員必須置身于所進(jìn)行的審計(jì)業(yè)務(wù)之外,才能獨(dú)立地履行審計(jì)職責(zé)。在實(shí)際工作中,由于企業(yè)定編人員少或者企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)審工作的不夠重視,導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)審部門(mén)沒(méi)有單獨(dú)設(shè)立,或者只是指定內(nèi)審員,且內(nèi)審員大都為財(cái)務(wù)或是經(jīng)管業(yè)務(wù)部門(mén)的骨干,存在兼職現(xiàn)象,對(duì)提高內(nèi)部審計(jì)工作的質(zhì)量帶來(lái)了隱患。
(4)內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)水平不高
企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員多是財(cái)會(huì)出身,甚至有些還未受到過(guò)系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)和實(shí)際業(yè)務(wù)鍛煉;加之我國(guó)內(nèi)審工作在工作準(zhǔn)則和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)方面還存在一些法律上的空白,許多企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員均缺乏應(yīng)有職業(yè)規(guī)范的約束與指導(dǎo)。大大降低了企業(yè)內(nèi)部審計(jì)在實(shí)際工作運(yùn)用中的科學(xué)性、規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性,增加了企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中的法律、法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。作為以施工建筑為主業(yè)的集團(tuán)公司中的一些內(nèi)審人員在進(jìn)行集團(tuán)二級(jí)單位(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)內(nèi)審時(shí),由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不了解,在審計(jì)過(guò)程中不能夠深入挖掘出通過(guò)內(nèi)審應(yīng)帶來(lái)的促動(dòng)作用。
(5)銷(xiāo)售折讓的策略未有清晰的匯編
在內(nèi)審工作中,發(fā)現(xiàn)區(qū)位與戶型相同的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格大相徑庭,通過(guò)銷(xiāo)控表與合同得不到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格差異原因,審查人員只有通過(guò)詢問(wèn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人,才能獲取價(jià)格差異的原因。如果銷(xiāo)售策略信息欠缺或者不完善,有理由列為銷(xiāo)售存在瑕疵,甚至是舞弊。在一定程度上,不僅加大了銷(xiāo)售收入的審核工作量,而且在保證國(guó)有資產(chǎn)的安全完整性方面也存在隱患。
(6)對(duì)借款費(fèi)用的處理上有劃分不清的現(xiàn)象
有些該費(fèi)用化的卻資本化,還有就是同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中未對(duì)某個(gè)項(xiàng)目承擔(dān)的資本化金額進(jìn)行細(xì)分。對(duì)只存在單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司,雖然在當(dāng)期抵減企業(yè)所得稅,但若在土地增值清算中,正巧觸到土地增值稅超額累計(jì)拐點(diǎn)時(shí)將得不償失。
提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作管理水平的幾點(diǎn)建議
(1)建立健全企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度
完善制度建設(shè),強(qiáng)化內(nèi)部控制的力度,以《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范--基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》等文件為基本依據(jù),結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況,全面梳理原有的管理制度,把內(nèi)部控制的建立與企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理緊密聯(lián)系起來(lái),建立適合的內(nèi)部控制管理體系,通過(guò)劃分職責(zé)權(quán)限、責(zé)任到部門(mén)、落實(shí)到個(gè)人,進(jìn)一步明確相關(guān)部門(mén)及人員的職責(zé)和權(quán)限,倡導(dǎo)全員參與,推行全面管理,建立上下聯(lián)通、層層負(fù)責(zé)、相互連接、相互制約的內(nèi)部控制和管理體系。
(2)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)交流,加強(qiáng)部門(mén)之間的溝通與支持
無(wú)論是生活還是工作場(chǎng)景,“溝通”都是最基本的行為。而相互支持,也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)得以發(fā)展的助推劑。企業(yè)應(yīng)建立上傳下達(dá)的有效機(jī)制,注意信息溝通的有效性和及時(shí)性,通過(guò)建立組織機(jī)構(gòu)、強(qiáng)化崗位責(zé)任制來(lái)實(shí)現(xiàn)。在制定嚴(yán)格詳細(xì)的聯(lián)通制度的同時(shí),要注重企業(yè)的內(nèi)部溝通與協(xié)作,強(qiáng)化部門(mén)員工之間和部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)意識(shí)。通過(guò)建立制度規(guī)定,在特殊情況下可以靈活對(duì)待,或直接向上級(jí)負(fù)責(zé)人直至企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人匯報(bào),以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,提高企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)信息的交流,杜絕因正常協(xié)調(diào)帶來(lái)的溝通障礙和時(shí)間、成本等問(wèn)題。
例如:2008年9月15日上午,有158年歷史的美國(guó)第四大投資銀行-雷曼兄弟銀行宣布破產(chǎn)??删驮?0分鐘以后,德國(guó)的國(guó)家發(fā)展銀行向雷曼只弟銀行匯了3億歐元,由于10分鐘之前,雷曼兄弟銀行已經(jīng)宣布破產(chǎn),這3億歐元等于“打水漂”。眾所周知,能進(jìn)德國(guó)發(fā)展銀行的人都是金融業(yè)的尖端人士,為什么都在這一關(guān)鍵時(shí)候犯了迷糊,正是因?yàn)槿笔Я诵畔⒌摹皽贤ā迸c特殊情況下“及時(shí)的匯報(bào)”,德國(guó)國(guó)家發(fā)展銀行成了“史上最愚蠢的銀行”。這十分鐘的悲哀就是最好的詮釋!
(3)保證內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和客觀性
作為主要領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén),其工作范圍基本由單位領(lǐng)導(dǎo)所決定。因此爭(zhēng)取企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)審工作的支持,合理安排人員,以確保內(nèi)審機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性,對(duì)有效開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)工作至關(guān)重要。單位應(yīng)制訂正式的章程,從源頭上賦予內(nèi)部審計(jì)部門(mén)相應(yīng)的權(quán)力,保障內(nèi)部審計(jì)工作的權(quán)威性。通過(guò)章程明確內(nèi)部審計(jì)部門(mén)在企業(yè)組織機(jī)構(gòu)中的地位、職責(zé)范圍,以及在審計(jì)過(guò)程中檢查相關(guān)記錄、核查實(shí)物資產(chǎn)、談詢相關(guān)人員的權(quán)限等。保證內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性,不僅需要內(nèi)審人員在執(zhí)行審計(jì)工作中外在的獨(dú)立性,而且還需要內(nèi)審人員在道德上是正直的。實(shí)際工作中,考慮到其組織地位和高層領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威的影響,內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性往往會(huì)受到高級(jí)管理人員認(rèn)知和態(tài)度的制約。因此,企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性,需要高級(jí)管理人員和內(nèi)部審計(jì)人員雙方的共同努力。
(4)鼓勵(lì)內(nèi)審人員自學(xué)與企業(yè)培訓(xùn)教育相結(jié)合
專業(yè)人員業(yè)務(wù)水平的提高,不僅需要自我加壓學(xué)習(xí)、參加企業(yè)定期業(yè)務(wù)培訓(xùn),更要注重其職業(yè)道德及法制觀念的培養(yǎng)。對(duì)于具備一定專業(yè)知識(shí)的內(nèi)審人員,要及時(shí)更新審計(jì)理論知識(shí)、提升其對(duì)新興事物的理解和接受能力,以適應(yīng)新形勢(shì)下內(nèi)部審計(jì)發(fā)展的需要。在提高業(yè)務(wù)水平的同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)審人員責(zé)任意識(shí)和自律意識(shí)的培養(yǎng),加強(qiáng)對(duì)其職業(yè)道德規(guī)范以及行為規(guī)范的培養(yǎng)
(5)建立銷(xiāo)售臺(tái)賬時(shí)增加銷(xiāo)售產(chǎn)品的折讓策略信息,并作好相關(guān)資料的歸檔
銷(xiāo)售臺(tái)帳直接反映公司的經(jīng)營(yíng)狀況,為確定公司發(fā)展方向及營(yíng)銷(xiāo)策略提供理論依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為加快開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售力度,除了把好質(zhì)量關(guān)、作好宣傳外,還要通過(guò)制定有針對(duì)性的銷(xiāo)售策略加快去化,以達(dá)到資金快速回籠。促銷(xiāo)策略的出臺(tái)在制定方面要保證嚴(yán)謹(jǐn)性與適用性,在具體的銷(xiāo)售過(guò)程中,要嚴(yán)格遵循企業(yè)內(nèi)部的銷(xiāo)售流程。具體操作:銷(xiāo)售策略信息進(jìn)行匯編,統(tǒng)一編號(hào),在銷(xiāo)售臺(tái)賬中注明銷(xiāo)售策略編號(hào),做到每戶銷(xiāo)售有據(jù)可查,清晰明了。通過(guò)完善銷(xiāo)售折讓策略信息對(duì)加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理,避免國(guó)有資產(chǎn)流失具有重要作用。
(6)嚴(yán)格按照借款費(fèi)用起始期與終止期進(jìn)行賬務(wù)處理
借款費(fèi)用必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件時(shí),才能允許開(kāi)始資本化,計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本。一是資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)和承擔(dān)帶息債務(wù)形式所發(fā)生的支出;二是借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;三是為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建行為已經(jīng)開(kāi)始。如果在開(kāi)發(fā)建造過(guò)程中發(fā)生非正常的中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月的,應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化,直至購(gòu)建行為重新開(kāi)始。但是在實(shí)際操作中,企業(yè)會(huì)因當(dāng)年經(jīng)營(yíng)情況而人為的劃分借款費(fèi)用資本化的起始時(shí)間與結(jié)束時(shí)間。
(7)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)方法的創(chuàng)新
審計(jì)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)軟件實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控,這樣不僅利于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的整合,而且大大降低人工成本,且能保證數(shù)據(jù)的快捷性。以此類(lèi)推,審計(jì)與合同管理系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)等與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的辦公系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控,對(duì)內(nèi)部審計(jì)的全覆蓋起到事半功倍的效果。
結(jié)束語(yǔ)
綜合所述,隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的不斷加大以及房地產(chǎn)企業(yè)的逐步發(fā)展,企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的質(zhì)量不斷受到人們的關(guān)注,并將是今后企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)與改革方向。但我們也能清楚地看出,房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)過(guò)程中仍然存在著諸多問(wèn)題,這對(duì)于審計(jì)工作的效率和質(zhì)量都會(huì)產(chǎn)生很大的影響,想要徹底解決這些問(wèn)題,需要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理和外部審計(jì)監(jiān)管相結(jié)合的方式才可以達(dá)到。
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