徐曦
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,房?jī)r(jià)一度高居不下,且久居熱點(diǎn)榜苔,作為房地產(chǎn)調(diào)控的必要手段——稅收備受關(guān)注,調(diào)查可知我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制與市場(chǎng)本身存在發(fā)展矛盾,基于此,文章就房地產(chǎn)稅收對(duì)我國房產(chǎn)市場(chǎng)的影響做簡(jiǎn)要分析并提出策略建議,力爭(zhēng)為相關(guān)領(lǐng)域的研究提供有價(jià)值的參考。
房地產(chǎn)稅收 市場(chǎng)影響 問題分析
1986年我國出臺(tái)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》距今已近30余年,從福利分房到住房貨幣化,從房地產(chǎn)快速發(fā)展到限購政策宏觀調(diào)控,我們看到了房地產(chǎn)帶來的巨大經(jīng)濟(jì)利益,也看到了飛速飆升的房?jī)r(jià)背后人民群眾面對(duì)的問題,相信科學(xué)的制度能夠促進(jìn)行業(yè)有效運(yùn)營,盡管我國房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定不對(duì)稱性,不斷完善稅收制度,根據(jù)實(shí)際情況彌補(bǔ)不足定能打開新局面,促進(jìn)行業(yè)與市場(chǎng)融合,拉升經(jīng)濟(jì)。
我國房地產(chǎn)稅收概述
我們熟知的房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是不同的。房產(chǎn)稅以房屋為征收對(duì)象,以房屋市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn),依據(jù)計(jì)稅余值與租金收入,收取產(chǎn)權(quán)所有人稅款。目前我國的房產(chǎn)稅收很大程度用于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以便加強(qiáng)管理,實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資在允許范圍內(nèi),以國家住房政策為基礎(chǔ)提高房地產(chǎn)利用率.從而調(diào)整房產(chǎn)所有人收入。房地產(chǎn)稅是相對(duì)綜合性的概念,幾乎涵蓋了一切與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有關(guān)系的稅種,也就是說,但凡與房地產(chǎn)活動(dòng)有直接關(guān)系產(chǎn)生的稅收都屬于房地產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅等都屬于房地產(chǎn)稅。
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)稅收主要在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)、不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié),不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)環(huán)節(jié)及企業(yè)所得和個(gè)人所得方面,在相關(guān)稅種中,直接以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)為征收對(duì)象的稅種包括房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的稅種有城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的活動(dòng),涵蓋多項(xiàng)內(nèi)容,不能單單重視流通環(huán)節(jié),我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系充分體現(xiàn)綜合性,只是由于課稅環(huán)節(jié)的區(qū)別,土地購置、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)保有的稅種不同,稅負(fù)水平也不同。
房地產(chǎn)稅收對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響效應(yīng)分析
首先房地產(chǎn)稅收制度對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響,資源配置需要衡量?jī)r(jià)格,市場(chǎng)參與者更需要價(jià)格作參考,房?jī)r(jià)居高不下已經(jīng)成為全社會(huì)的議題,從年租金的角度看,我國土地市場(chǎng)的變化震動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格是毋庸置疑的,土地是有限資源,一級(jí)市場(chǎng)通過年租金能夠形成增量機(jī)制且打擊開發(fā)商囤地,二級(jí)市場(chǎng)利用土地租金制度引導(dǎo)資金流向控制市場(chǎng)泡沫,考慮到目前我國土地租用年限為70年,有地租,應(yīng)對(duì)變化會(huì)更靈活,有利于推動(dòng)土地資源合理高效化利用。其次房地產(chǎn)稅收影響市場(chǎng)供需。稅收是調(diào)控手段,能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)住宅收益的再分配,剛需或者自用買房者受到的影響微乎其微,炒房投機(jī)者影響較大,從交易環(huán)節(jié)方面看,個(gè)人所得稅與二手房交易稅是主要調(diào)控稅種,長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,投資者會(huì)更加謹(jǐn)慎,新房市場(chǎng)交易隨著生活需求變化,這種需求力量能夠讓房市呈現(xiàn)上升局面。再次房地產(chǎn)稅影響市場(chǎng)參與主體,稅收很大程度上促進(jìn)剛需抑制投資,可見我們的調(diào)控很大程度上針對(duì)投資型購房者,從開發(fā)商的角度看,實(shí)行“土地年租金”‘房地產(chǎn)稅”免去其巨額出讓金,開發(fā)商壓力小,有利于促進(jìn)地產(chǎn)價(jià)格回落。最后房地產(chǎn)稅對(duì)地方政府產(chǎn)生影響,地方政府管理本地土地,享有轉(zhuǎn)讓利益,稅收促進(jìn)政府和諧處理政治目標(biāo)與社會(huì)目標(biāo),相關(guān)稅收改變了一味依賴土地財(cái)政的思想,也從根本上抑制住了過度開發(fā)現(xiàn)象,值得肯定的是,一些列的稅制改革充實(shí)了地方財(cái)政的同時(shí)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)財(cái)政分權(quán),有利于政府管理的公正公平。
房產(chǎn)稅收改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展策略建議
(1)構(gòu)建更合理的發(fā)展機(jī)制
國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增速,需要清晰劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)變化,尤其是房?jī)r(jià),只有與經(jīng)濟(jì)相匹配,房產(chǎn)市場(chǎng)才能健康持久的發(fā)展,政府應(yīng)有實(shí)際對(duì)策,例如向別墅、大面積房產(chǎn)實(shí)施征稅,解決有限土地上的房產(chǎn)分配等,政府調(diào)控總體從惠低限高角度出發(fā),健全的住房供應(yīng)體系有利于解決社會(huì)住房矛盾,打開房產(chǎn)市場(chǎng)新局面。
(2)建立科學(xué)房地產(chǎn)評(píng)估體系
首先應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度,基于此,稅款征收才有了基礎(chǔ)和前提,多年來我國房地產(chǎn)管理需要通過多個(gè)部門實(shí)現(xiàn),在實(shí)際操作中存在弊端,統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記,完整的流轉(zhuǎn)內(nèi)容,有利于稅收改革順利實(shí)施,進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化,其次完善評(píng)估制度,不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估歷來是個(gè)難題,我們不僅需要專業(yè)人才,更需要專業(yè)機(jī)構(gòu),借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn),建立定期評(píng)估制度,力求為稅收提供科學(xué)化依據(jù)的同時(shí)杜絕因評(píng)估古不善產(chǎn)生的亂收費(fèi)現(xiàn)象。
(3)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收改革力度
稅收有時(shí)滯性,作為一種調(diào)控措施,一旦與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況不符,將起不到作用,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)為了追求利潤直接將稅收壓力轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,可見機(jī)制運(yùn)行不完善。我們知道房地產(chǎn)是多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交匯,強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收改革力度與規(guī)避時(shí)滯風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行,只有如此才能保證和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展健康。
(4)充分考慮地域差異化
房地產(chǎn)稅屬于地方稅,以當(dāng)?shù)卣疄橹鲗?dǎo),目前我國南北經(jīng)濟(jì)存在差異,房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之明顯不同,尤其體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上,大城市和小城市落差巨大,例如北京、上海房?jī)r(jià)過10萬元/m2比比皆是,在一般省會(huì)城市1-4萬元/m2為常見價(jià)格,三四線城市價(jià)格更低,實(shí)際調(diào)查可知,一線城市購房者以投資為單向居多,經(jīng)濟(jì)建設(shè)普通的城市通常購房以居住為主,盡管已經(jīng)有相應(yīng)的調(diào)控政策,但前期調(diào)控主要應(yīng)對(duì)投機(jī)倒把,沒能充分考慮發(fā)展差異,對(duì)不同地區(qū)做同樣調(diào)控勢(shì)必?zé)o法達(dá)到理想效果,因此在以后的工作中要充分考慮這些條件,從實(shí)際出發(fā)定好政策,從根本上保證房地產(chǎn)健康蓬勃發(fā)展。
[1]胡怡建,范椏楠.我國房地產(chǎn)稅功能應(yīng)如何定位[J].財(cái)政研究,2016(01).