代昕雨

本文闡述了通過授信審查發(fā)現(xiàn)DJJ房地產發(fā)展有限公司存在未批先建、違規(guī)銷售、信用狀況較差、資金鏈緊張、抵押資產無變現(xiàn)能力等問題，揭示了在授信項目審查過程中，審查人員要對融資人提供的資料、信息嚴加核實，全面梳理、深入了解每個風險點，通過多種途徑了解項目真實情況，注重外部信息和企業(yè)提供信息的交叉驗證，有效防范授信風險。

房地產 融資 公司發(fā)展

背景

融資人成立于2015年1月，注冊資本12004萬元。融資人為YS地產集團下屬項目公司，實際控制人為WGL，后為融資將75%股權轉讓給ZY信托公司。

授信項目YS城為城中村改造項目，位于二環(huán)，規(guī)劃占地面積約190畝，共有六個地塊，四個地塊未取得土地。上報授信為G和I地塊，用地面積82畝，可售面積28.78萬m2，住宅面積27.9萬m2，總投$30億元，預計可實現(xiàn)銷售收入41億元。

2017年10月，融資人申請14.5億元開發(fā)貸，期限3年，由項目在建工程提供抵押擔保，YS地產集團公司、實際控制人提供擔保。信審最終意見為否決。

審批后不久該集團被爆出負面信息：2017年12月25日今日財經發(fā)文，報道某購房者于2016年付40萬全款購買YS公館一套公寓，目前連地基都沒有開挖，李先生2017年8月份要求退房，YS集團遲遲不付款，多次交涉后，于2017年12月5日退還10萬元，剩余款項一直未付。報道披露該集團存在違規(guī)銷售、資金緊張、信譽差等問題。

風險點

（1）上報方案表面完美，實則疑點重重

項目審查過程中發(fā)現(xiàn)本項目存在3處疑點：

1.融資方案為項目全部在建工程抵押，而擬抵押在建工程已全部封頂。

存在疑點：項目位置地處市區(qū)二環(huán)核心地段，交通便利，且2016年度房地產市場異常火熱，已經封頂的項目按照常理推斷應該早已售罄；

2.其中G地塊3棟樓2017年9月已取得預售證，卻遲遲未開盤銷售；據融資人提供資料，G地塊6、8、9#樓和I地塊所有樓棟從2015年開始認籌，認籌率超過80%且已收取認籌金，認籌金約為房款20%，認籌均價約1.06萬/平方。

存在疑點：已取得預售證、已封頂的項目、80%的認籌比例、遠低于周邊同期售價的認籌價格，開發(fā)商不開盤銷售回籠資金，反而將在建工程抵押至銀行，增加資產的受限程度。

3.該項目鮮有銀行授信。

存在疑點：封頂在建工程足值抵押、實際控制人保證、接收全封閉監(jiān)管的標準開發(fā)貸方案，僅在JZZV銀行有授信額度。

基于這3個疑點，在審查環(huán)節(jié)，通過向部分認籌者核實、從樓市公眾號查詢，獲知該樓盤真實的認籌政策為：一次性付款6000元/m2，首付70%為6500元/m2，首付40%為7000元/m2，認籌價格遠低于同期1-1.2萬元/m2周邊在售樓盤均價，為鎖定優(yōu)惠價格大多數購房者均在2015年和2016年繳納了高比例或全額認籌款。鑒于此，該項目擬抵押在建工程可能后續(xù)無法回籠現(xiàn)金流、不具備實質擔保能力，本筆房開貸項目存在后續(xù)第一還款來源嚴重不足的風險。

（2）項目未批先建、違規(guī)銷售

截止授信上報日，項目I地塊四證均未取得。且由于未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設而被行政處罰；由于未取得圖審合格書、未辦理質量監(jiān)督手續(xù)、未取得施工許可證動工建設而被責令停止施工，并罰款708.91萬元；且G、I地塊全部樓棟從2015年開始，在未取得土地、無任何證件情況下對外開始認籌，存在違規(guī)銷售，經政府制止后，通過多種途徑私下對外銷售。

（3）融資人及擔保人均有不良信用記錄

通過內外部信息查詢，發(fā)現(xiàn)融資人、擔保人（YS地產集團公司、實際控制人）均有不良信用記錄。融資人司法協(xié)助2筆、民事案件1筆、行政處罰2筆；YS地產集團公司欠息1筆，司法協(xié)助1筆、民事案件7筆、行政處罰1筆；實際控制人WGL存在貸款逾期1筆2次，貸記卡逾期2個賬戶，共逾期7次8個月份。融資人及擔保人債務信用狀況堪憂，債務履約能力存疑。

結論

融資人資金鏈緊張，貸款資金可能存在被挪用風險。該項目在未取得土地、無證件、政府制止情況下，違規(guī)認籌，且認籌金比率較高，認籌價格較低，側面反映融資人資金鏈緊張。而融資人有6.5億元信托貸款即將償還，且項目有四個地塊預計2018年上半年支付地價款，但項目G和I地塊均無銷售計劃，鑒于融資人信用狀況及已合作項目履約情況，貸款資金存在被挪用風險。

啟示

（1）在項目調查審查環(huán)節(jié)，警揭施工、宣傳周期過長項目，尋找該類項目異常點；

（2）在市場基本面較好的情況下，標準房開貸項目以在建工程抵押，卻鮮有銀行授信，應警惕該類項目，深入調查，挖掘有效信息，識別該類項目實質風險；

（3）對于前期已有認籌項目，應認真核查、交叉驗證認籌比例、認籌金額、認籌房屋單價、回款金額之間的合理性，嚴防前期認籌回籠資金較多，造成后期抵押資產無實際變現(xiàn)能力的貸款。

（4）審查項目過程中，應充分收集和利用互聯(lián)網、媒體報道、企業(yè)征信報告、國家企業(yè)信息公布平臺、被執(zhí)行人信息、企查查等途徑，通過多維度全面了解融資人經營狀況、信用狀況等，深入調查融資人真實情況，揭開表象面紗，識別授信項目隱藏的風險點。

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