劉雪芝

房地產(chǎn)企業(yè)如何在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中全面、系統(tǒng)、有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這對(duì)實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)淺析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)運(yùn)資金、投資、籌資以及行業(yè)轉(zhuǎn)型方面存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供的參考。

房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

引言

房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型的企業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴也越來(lái)越大，但由于近年全球性的通貨膨脹和貨幣緊縮政策，房地產(chǎn)行業(yè)的投融資環(huán)境面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)，優(yōu)化改革刻不容緩。房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)良好與否贏接關(guān)系到整個(gè)行業(yè)的利好，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)能夠持續(xù)、穩(wěn)定、快速的發(fā)展具有十分重要意義。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（1）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模不斷緊縮

改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭更是迅猛，根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》分析，從2006年至2015年的10年間，傘社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)4.109倍，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)3.942倍。但就現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資在全社會(huì)投資的比重開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2013年傘社會(huì)固定資產(chǎn)投資446292.1億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資86013.4億元，占年投資額的19.27%：2014年中國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資512020.7億元，比卜年增長(zhǎng)14.73%，其中，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95035.6億元，占投資額的18.56%，同比增長(zhǎng)10.49%：2015年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資額為561999.8億元，其中房地產(chǎn)投資額為95978.8億元，占年投資總額的17.08%，同比只增長(zhǎng)了0.99%。

（2）我國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入行業(yè)下半場(chǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)從過(guò)去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，新興產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用越來(lái)越彰顯，并且在未來(lái)將成為國(guó)家的主要支撐產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)也將進(jìn)入行業(yè)下半場(chǎng)。

根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》分析2006-2015年十年間全國(guó)房地產(chǎn)增加值的增速情況，發(fā)現(xiàn)除了2008年由于全球次貸危機(jī)所引起的增速陡減至6.73%之外，我國(guó)房地產(chǎn)增加值處于增速不斷減緩的過(guò)程，特別是在2014年，房地產(chǎn)增加值為38000.8億元，相較于2013年，增速只有5.59%，為十年最低。另外在這10年里，全國(guó)房地產(chǎn)增加值的平均增速17.45%高于了全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的增加值16.17%，并且房地產(chǎn)增值占第三產(chǎn)業(yè)增值的比重相對(duì)穩(wěn)定，處于第三產(chǎn)業(yè)中增速較快的行業(yè)。根據(jù)《北京統(tǒng)計(jì)年鑒》分析2006-2015年北京房地產(chǎn)增加值增速情況，在2010、2014年均北京房地產(chǎn)的增加值出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，十年間的平均增長(zhǎng)率11.91%低于了早在1998-2003年的22.7%，且占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重也呈下降的趨勢(shì)，原因部分在于北京作為我國(guó)首都，經(jīng)濟(jì)、科技以及文化發(fā)展突出，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新興行業(yè)的發(fā)展，正在成為北京的主要支撐產(chǎn)業(yè)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中的表現(xiàn)形式

（1）營(yíng)運(yùn)資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.負(fù)債過(guò)度

房地產(chǎn)企業(yè)管理者比較認(rèn)可負(fù)債經(jīng)營(yíng)，且房地產(chǎn)資金多來(lái)源于銀行貸款，其到期還本付息的壓力比較大。房地產(chǎn)企業(yè)大多具有較高比率的流動(dòng)負(fù)債，需要用大額的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)償還，一般指存貨，即樓盤，因此當(dāng)企業(yè)得到售樓許可后，便開始預(yù)售樓盤盡快回籠資金。如果房地產(chǎn)企業(yè)在建造過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致樓盤無(wú)法按時(shí)交付，企業(yè)就難以按時(shí)償還借款，同時(shí)還會(huì)因?yàn)檫`約產(chǎn)生新的負(fù)債。

2.存貨占流動(dòng)資金比例過(guò)高

國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)，采取了一系列宏觀調(diào)控措施，許多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)，導(dǎo)致存貨積壓，而房地產(chǎn)企業(yè)的存貨單價(jià)又比較高，所以存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重會(huì)過(guò)高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨并不好控制，一旦企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，且存貨又銷售不jLI_I去，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法償付到期債務(wù)。

3.營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

由于我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)建立起完善的營(yíng)運(yùn)資金管理體系和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，并且房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，且其開發(fā)至銷售的時(shí)間間隔比較久，導(dǎo)致其營(yíng)運(yùn)資金周期比較長(zhǎng)。過(guò)長(zhǎng)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率降低，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。

（2）投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.土地投資的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)都是從投資開始，特別是土地市場(chǎng)的投資，對(duì)于投資地塊的位置、價(jià)格、性質(zhì)，都具有很高的敏感性，因此在這些方面也存在著很多的不確定性，也就產(chǎn)生了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目類別決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資還包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目類型的投資，具體分為商業(yè)住宅和居民住宅，在做投資決策時(shí)，還要考慮選擇住宅的建筑類型，包括高層住宅、越層一級(jí)別墅洋房等方面，這些具體的決策都會(huì)直接影響到后期的建造成本和銷售量量，進(jìn)而影響到資金的回收。

3.多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)還包括項(xiàng)目之間的匹配和銜接問(wèn)題。一個(gè)較為大型的房地產(chǎn)企業(yè)往往具有多個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目可能同時(shí)處于開發(fā)的過(guò)程中。多項(xiàng)日的同時(shí)運(yùn)營(yíng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求很高，因而盲目的擴(kuò)張投資（過(guò)度投資）開發(fā)不僅不會(huì)增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力，更有可能會(huì)使企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，進(jìn)而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求量大和資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于負(fù)債的依靠隨著運(yùn)營(yíng)的深入越來(lái)越大，高杠桿的負(fù)債經(jīng)營(yíng)也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征之一。在時(shí)間上，主要考慮到資金時(shí)間成本的問(wèn)題，在數(shù)量上，減少資金匹配不足帶來(lái)的資金不足風(fēng)險(xiǎn)或者資金剩余導(dǎo)致的資金占用成本風(fēng)險(xiǎn)。

（4）行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

按照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，房企的角色將從此前的“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\(yùn)營(yíng)商”。其中對(duì)金融工具的熟練運(yùn)用，將是必備技能。轉(zhuǎn)型過(guò)程中，企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組等都面臨著一定的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

[1]朱璽.優(yōu)化地產(chǎn)行業(yè)投融資環(huán)境及模式的研究[J].新經(jīng)濟(jì)，2015，（10）：64-65.

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[3]陳曉.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑研究基于房地產(chǎn)投資水平分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2017.（1）：188-191.