馮敏

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來，在我國積極進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在建設(shè)周期長、資金回收慢等特點(diǎn)，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了過于依賴銀行貸款的現(xiàn)象，從長遠(yuǎn)的角度來看，這將嚴(yán)重制約我國務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的全面發(fā)展。鑒于比，本文首先對(duì)務(wù)地產(chǎn)企業(yè)信貸融資現(xiàn)狀進(jìn)行了摘要概述，并在總結(jié)務(wù)地產(chǎn)企業(yè)信貸融資存在的問題基礎(chǔ)上，有針對(duì)性的提出了解決對(duì)策，以供參考。

房地產(chǎn)企業(yè)

信貸融資 問題 對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資現(xiàn)狀現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)融資規(guī)模處]漣續(xù)擴(kuò)大狀態(tài)，在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生了單一化融資結(jié)構(gòu)、融資方式創(chuàng)新能力弱、風(fēng)險(xiǎn)高和間接融資比重大等缺陷。銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中的主要資金來源。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視融資風(fēng)險(xiǎn)問題，結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際構(gòu)建全新資金結(jié)構(gòu)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，通常房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中會(huì)擁有20%AE右的自有資金比例，而僅2017年，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了90%以上的自籌資金、年度貸款比例，這充分說明如果房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中過于依賴銀行貸款，很容易增加企業(yè)所面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資存在的問題

（1）融資渠道單一化

在我國的整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著支柱性作用，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以資金密集為主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)商如何獲得融資至關(guān)重要。然而，現(xiàn)階段企業(yè)金融結(jié)構(gòu)不合理、直接與間接融資比例不協(xié)調(diào)等問題在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中越來越突出，這集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中出現(xiàn)嚴(yán)重單一化融資結(jié)構(gòu)、銀行放貸比重過大等方面，這不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的全面發(fā)展，同時(shí)也威脅著銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)資金規(guī)模越來越大，外商直接投資、國內(nèi)貸款、自籌資金和利用外資等為勝要資金來源渠道。銀行信貸成為購房者以及建筑企業(yè)運(yùn)行過程中大部分資金勝要來源。由于我國居民擁有較大的住房需求，但是房價(jià)較高，因此居民通常會(huì)利用銀行這一媒介采用按揭貸款的方式來購房，這更加導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中對(duì)銀行的依賴性加大，然而，在這過程中需要面對(duì)的金融風(fēng)險(xiǎn)是不容忽視的。

（2）部分房地產(chǎn)商存在信用問題

房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程中，由于涉及的內(nèi)容較多，且工程規(guī)模較大，因此通常需要耗費(fèi)大量資金，而金融信貸是資金的主要來源。部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多的銀行貸款或者逃避還款，甚至采用了非法手段進(jìn)行詐騙，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)商甚至利用運(yùn)營資金展開房屋炒作，在整個(gè)經(jīng)營過程中完全背棄了誠信原則，在此基酬比所構(gòu)建的房屋建筑工程質(zhì)量以及功能得不到保證，在預(yù)售房屋以后，還存在攜款潛逃的現(xiàn)象，這不僅給銀行的利益造成了損失，還對(duì)廣大人民群眾的利益造成了傷害。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期未來收入是歸還銀行貸款的勝要依據(jù)，然而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有較多的不可確定因素，因此房地產(chǎn)開發(fā)商的還款能力也無法得到保證，這就會(huì)導(dǎo)致銀行運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)加??；而購房者在購房初期只需要投入30%左右的成本，其余70%資金會(huì)選擇從銀行貸款，但是購房者攔日遇到各種變故后存在無法及時(shí)還清銀行貸款的現(xiàn)象；還有部分人員會(huì)利用銀行貸款來囤積住宅，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)，最終向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)等。這些現(xiàn)象的存在都很容易形成嚴(yán)重：的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

有效處理我國房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資問題的對(duì)策

（1）拓寬融資渠道

過度依賴銀行貸款是我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的主要缺陷，為了降低各種不必要的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，積極進(jìn)行融資渠道的拓寬至關(guān)重要。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)我國金融市場(chǎng)以及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)生深刻的認(rèn)知，并采取以下措施拓寬融資渠道：

第一，構(gòu)建多元化房地產(chǎn)融資渠道。一是，銀行貸款。銀行在我國金融體系中的重要性不容忽視，其運(yùn)行中的兩項(xiàng)基本職能是發(fā)放貸款和儲(chǔ)蓄存款。銀行融資能夠滿足居民個(gè)人消費(fèi)信貸以及房地產(chǎn)企業(yè)信貸的各種需求；二是，信托融資。理財(cái)機(jī)構(gòu)運(yùn)行中具有較豐富的基金使用經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要有針對(duì)性的采用信托計(jì)劃，從而全面收入指定管理開發(fā)項(xiàng)目的信托金，在此基礎(chǔ)上形成的投資組合具有較強(qiáng)的實(shí)力和規(guī)模，在此基礎(chǔ)上在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中可以使用的資金就更加充足，最終為委托人創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益；三是，住房抵押貸款證券化。結(jié)構(gòu)性重組住房抵押貸款的過程中，構(gòu)建金融市場(chǎng)上出售和流通的證券，從而實(shí)現(xiàn)有效融資的目標(biāo)等。

第二，房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)培育。在對(duì)這尸措施進(jìn)行應(yīng)用的過程中，可以形成流動(dòng)性良好的證券，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被二級(jí)市場(chǎng)所分擔(dān)。由于流動(dòng)性危機(jī)容易引起金融危機(jī)，在不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)覆蓋面積基礎(chǔ)上，也會(huì)促使金融資產(chǎn)總量中的房地產(chǎn)金融占比的提升，會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)勝在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品中的重要性突顯出來。因此，從長遠(yuǎn)的角度來看，我國實(shí)施房地產(chǎn)證券化發(fā)展措施，積極進(jìn)行房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的培養(yǎng)，將促使資金流動(dòng)性在證券化中明顯提升。

（2）加快完善房地產(chǎn)金融立法

針對(duì)部分房地產(chǎn)商存在信用問題這一現(xiàn)象，新時(shí)期，要想促使我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)全面健康發(fā)展，積極進(jìn)行房地產(chǎn)金融立法的完善至關(guān)重要。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)同國家政策之間的緊密聯(lián)系是不容忽視的。金融政策以及工具的調(diào)整會(huì)受到政府的影響，因此房地產(chǎn)金融立法對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)融資行為具有直接影響。通過加快完善房地產(chǎn)金融立法，有助于規(guī)范我國房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資行為。

例如，近年來我國有關(guān)部門在運(yùn)行過程中，積極制定并落實(shí)了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，一定程度上提升了房地產(chǎn)投資信托法律制度的完善性。通過加快完善房地產(chǎn)金融立法，還有助于指導(dǎo)商業(yè)銀行展開高效的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)還構(gòu)建了住房儲(chǔ)蓄銀行等，充分發(fā)揮了法律的保護(hù)作用，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)金融企業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)避因房地產(chǎn)商信用問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展不僅有助于我國經(jīng)濟(jì)的健康全面發(fā)展，更有助于改善人們的生活環(huán)境和質(zhì)量。然而，房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)模大、成本高等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中必須采取有效措施不斷拓寬融資渠道，而國家方面也應(yīng)當(dāng)加快完善房地產(chǎn)金融立法，只有這樣才能夠促使我國房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

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