溫麗

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)取褥了十分顯著的發(fā)展成果，并且需求量還在持續(xù)增長。但與此同時，企業(yè)所面臨的競爭壓力也越來越大，并且可能遭遇一些隱藏的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)原有的財(cái)務(wù)管理方式顯然已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前的市場需求。另外，近年來計(jì)算機(jī)的應(yīng)用越發(fā)普通，因此企業(yè)妁財(cái)務(wù)管理必須在理念和方法上進(jìn)行變革。本文就對這一問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討與分析，并介紹了動態(tài)化管理的具體過程。

房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 動態(tài)財(cái)務(wù)管理

引言

市場需求量的增加在為房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇的同時也使其面臨著較大的挑戰(zhàn)，由于企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理還存在許多漏洞，不僅財(cái)務(wù)制度不夠健全，同時管理理念和方法都較為落后，因此企業(yè)必須合理運(yùn)用動態(tài)化的管理方式，確保企業(yè)能夠應(yīng)對復(fù)雜的市場環(huán)境，本文就具體分析了這一問題。

問題

（1）方法落后

房地產(chǎn)的職權(quán)分配相對集中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅負(fù)責(zé)整個企業(yè)的經(jīng)營狀況，同時還擔(dān)負(fù)著各項(xiàng)管理職責(zé)，而許多領(lǐng)導(dǎo)本身對財(cái)務(wù)方面的知識不夠了解，并且沒有聘請理財(cái)方面的專家，這樣自然會使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在著較大問題。另外，企業(yè)在進(jìn)行投資及資金調(diào)度等各項(xiàng)業(yè)務(wù)時均沒有財(cái)務(wù)人員的參與，僅由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做出決定。除此之外，財(cái)務(wù)部門的職權(quán)較小，難從項(xiàng)目開發(fā)的全過程進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，因此容易引發(fā)許多風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對于風(fēng)險(xiǎn)缺乏正確的認(rèn)識，導(dǎo)致最終在投資過程中損失十分嚴(yán)重。

（2）制度不健全

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度還存在著許多漏洞，其所造成的影響主要包括以下幾個方面。第一，資本回報(bào)率過于模糊且企業(yè)負(fù)債比例相對較高，導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時經(jīng)常出現(xiàn)資金不足的問題，但同時由于資金利用不合理，也時常發(fā)生資金閑置的問題，導(dǎo)致可用資金無法產(chǎn)生相應(yīng)的回報(bào)；第二，沒有從長遠(yuǎn)的角度考慮企業(yè)的發(fā)展，過度追求短期利益，使得多元化的經(jīng)營方式在企業(yè)中占有過大的比例，限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；第三，沒有針對賬款回收制定明確的目標(biāo)，導(dǎo)致回收速度十分緩慢；第四，在正式開發(fā)項(xiàng)目之前，沒有對項(xiàng)目是否可行進(jìn)行全面研究，導(dǎo)致在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不開的問題。

（3）缺少監(jiān)控

財(cái)務(wù)報(bào)表能夠幫助企業(yè)了解當(dāng)前的財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況，然而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有在年末時才查看報(bào)表，因此就將報(bào)表的功能局限在了業(yè)績評估方面，同時也沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)算，并且對項(xiàng)目開發(fā)的整個過程缺乏控制，導(dǎo)致最終難以達(dá)到預(yù)算目標(biāo)，因此企業(yè)通常會在報(bào)表上進(jìn)行修改，這種不合理的做法本應(yīng)當(dāng)被制止，然而許多財(cái)務(wù)人員并沒有向領(lǐng)導(dǎo)提出任何反駁意見，一味按照領(lǐng)導(dǎo)的要求執(zhí)行業(yè)務(wù)，違背了相關(guān)的財(cái)務(wù)制度，導(dǎo)致企業(yè)的整個財(cái)務(wù)管理工作呈現(xiàn)出十分混亂的局面，因此報(bào)表所提供的財(cái)務(wù)信息并不準(zhǔn)確，很難幫助領(lǐng)導(dǎo)者做出正確的決策。

動態(tài)管理可行性

不合理的財(cái)務(wù)管理方式限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，因此必須在管理方式上進(jìn)行調(diào)整，下面就從兩個方面對動態(tài)管理是否可行做詳細(xì)探討。第一，企業(yè)當(dāng)前所面臨的市場競爭壓力越來越大，因此企業(yè)必須在管理及技術(shù)等多個方面進(jìn)行創(chuàng)新，否則就會失去其原有的市場地位。而創(chuàng)新的一個關(guān)鍵部分就是財(cái)務(wù)管理，其能夠引導(dǎo)企業(yè)從全局戰(zhàn)略的角度把握財(cái)務(wù)狀況。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，傳統(tǒng)的分析方式逐漸顯露出許多不足之處，因此必須采取動態(tài)化的管理方式才能使財(cái)務(wù)管理過于混亂的問題得到解決；第二，近年來信息技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各個領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也必然要采取信息化的管理方式，這就要求企業(yè)必須具備運(yùn)用先進(jìn)軟件的能力。同時，在動態(tài)化管理的過程中也必須依靠先進(jìn)軟件和技術(shù)的支持，這樣能夠簡化工作流程，并且為決策者提供更加可靠的信息。另外，由于當(dāng)前數(shù)據(jù)信息量急劇增長，因此必須通過動態(tài)管理才能有效處理這些信息，否則就可能造成信息遺漏或缺失的問題。

系統(tǒng)構(gòu)成

若要采用動態(tài)化的管理方式，必須首先進(jìn)行管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，合理劃分不同的功能模塊，這樣才能使動態(tài)管理充分發(fā)揮其作用，下面就作詳細(xì)探討。

（1）設(shè)計(jì)原理

動態(tài)管理最大的特點(diǎn)在于數(shù)據(jù)信息反應(yīng)的及時性，并且能夠體現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)狀況下的項(xiàng)目運(yùn)作方案，這樣就能夠及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而幫助相關(guān)人員提前制定預(yù)防措施。為了實(shí)現(xiàn)這些管理目標(biāo)，在設(shè)計(jì)時必須建立相應(yīng)的信息平臺，確保其能能夠及時反映資金運(yùn)作的實(shí)際情況。另外，還要充分考慮投資的特點(diǎn)，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上制定明確的控制流程。

（2）功能設(shè)計(jì)

在進(jìn)行系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)的過程中必須了解項(xiàng)目的需求，在此基礎(chǔ)上確定系統(tǒng)能否滿足項(xiàng)目的需求和解決項(xiàng)目在開發(fā)過程中可能遇到的問題。通常情況下，需求主要是站在用戶的角度進(jìn)行考慮，因此功能設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以此為基本依據(jù)，具體來說，主要包括三個方面。第一，確保項(xiàng)目實(shí)施人員能夠及時了解與財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)信息，同時還要通過系統(tǒng)明確目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度；第二，確保實(shí)施人員能夠及時對目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行查看，并且要對最終的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行反復(fù)測算，確保其準(zhǔn)確性；第三，幫助實(shí)施人員對各項(xiàng)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并做出最后的評估結(jié)果。

（3）模塊設(shè)置

系統(tǒng)建設(shè)所需的模塊主要包括四個方面。第一是基礎(chǔ)信息，其主要是對項(xiàng)目的一些基本資料進(jìn)行管理，同時還要設(shè)置項(xiàng)目在實(shí)施過程中所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，這樣能夠確保相關(guān)人員及時了解到與項(xiàng)目相關(guān)的基本信息。第二是可行性，該模塊控制的要點(diǎn)在于現(xiàn)金流量，主要包括初始化和動態(tài)化兩個不同的窗口，前者主要反映初始條件下的現(xiàn)金流量，后者則是反映目標(biāo)調(diào)整之后的流量變化。第三是成本控制，首先是目標(biāo)成本，在制定過程中必須以動態(tài)目標(biāo)為基本原則，并在此基礎(chǔ)上對目標(biāo)成本進(jìn)行科學(xué)合理的劃分。同時，還要將各項(xiàng)任務(wù)所對應(yīng)的責(zé)任落到實(shí)處；其次是成本監(jiān)控，其主要是對項(xiàng)目在運(yùn)行過程中的實(shí)際情況進(jìn)行全面的監(jiān)管并且進(jìn)行模擬，進(jìn)而準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的整個動態(tài)變化過程。第四是績效評估，其主要是對項(xiàng)目的實(shí)施情況進(jìn)行綜合性的評定，確保各項(xiàng)目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)。

動態(tài)控制

（1）資金管理

資金管理與控制的要點(diǎn)在于對資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的購置與投資，同時還包括融資等環(huán)節(jié)，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上確保資金能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)，達(dá)到企業(yè)所設(shè)置的增值目標(biāo)，幫助企業(yè)決策人員了解資金運(yùn)轉(zhuǎn)的實(shí)際情況。

（2）財(cái)務(wù)制度

財(cái)務(wù)制度建立的目的主要在于對現(xiàn)金流量進(jìn)行全面的管理與控制，其中最重要的是成本管理，以此來提高企業(yè)的競爭能力，并且合理控制現(xiàn)金的流出。在建立制度的過程中，必須明確企業(yè)當(dāng)前的市場地位以及項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)信息，同時還要充分考慮企業(yè)所能夠獲取的外部資源，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上建立起更加健全的財(cái)務(wù)制度。另外，還要對項(xiàng)目執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行動態(tài)化的管理，并配置預(yù)警功能，進(jìn)而不斷提升企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力，使企業(yè)的市場競爭力能夠有所提升。另外，企業(yè)還要制定明確的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)的負(fù)債比例，并且對賬款進(jìn)行全面的監(jiān)管并制定相關(guān)的回收措施，確保能夠及時收回賬款。除此之外，為避免資金閑置過于嚴(yán)重，還應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的存貨制度，確保資金能夠得到科學(xué)合理地利用。

結(jié)語

總而言之，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的核心因素，同時，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中通常會遭遇許多投資方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此如果沒有對資金進(jìn)行科學(xué)合理的控制，就會給企業(yè)造成較大的損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須更新管理理念和方法，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有效運(yùn)用動態(tài)財(cái)務(wù)管理方式，本文就深入探究了這一問題。

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