郭琴

內(nèi)容通過分析房屋租賃市場的形成以及現(xiàn)階段房屋租賃市場的狀況，從而對癥下藥讓政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控職能來調(diào)動房屋租賃市場的活力，規(guī)范及健全相關(guān)管理、開發(fā)經(jīng)營、租賃等相關(guān)活動。

住房租賃市場 房屋供應(yīng)

城市住房消費傾向 宏觀調(diào)控

發(fā)展住房租賃市場的必要性

城市土地占有形式與農(nóng)村不同，除了城市初步形成時期已經(jīng)占有土地的居民和農(nóng)村居民一樣擁有宅基地其他大部分城市居民（后進入城市的居民）大部分是以交易方式獲得土地的。

一方面城市發(fā)展初期，城市的就業(yè)以手工作坊和小商業(yè)為主，沒有改變以家庭為生產(chǎn)單位的生產(chǎn)方式生產(chǎn)和生活場所不分離形成了“前店后宅”式的住房，因此大部分居民住房消費仍然以自有住房為主。隨著大工業(yè)興起和社會化商業(yè)的發(fā)展，城市的就業(yè)方式發(fā)生了很大的變化，大部分城市居民不再以家庭為單位生產(chǎn)經(jīng)營而是受雇于有規(guī)模的企業(yè)或其他組織。因此，勞動場所和居住發(fā)生分離。另一方面隨著城市規(guī)模的不斷的擴張，涌入城市的人口不斷增加造成了城市住房的壓力也促成了房價飆升。因此造成大部分城市居民在相當(dāng)長的一段時間很難積累足夠的資金購房。在這兩方面的影響下使得很大一部分城市居民通過租賃住房獲得棲身之所。

目前，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房比重高的原因除了中國家庭置業(yè)偏好的影響外主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革時將原先的公有住房出售給原住戶引起的。以及在長期的住房市場發(fā)展過程中以商品住房出售為主，住房租賃市場發(fā)展十分遲緩。單一的住房消費形態(tài)會使城市居民的住房矛盾十分突出。

基于上述分析可知發(fā)展住房租賃市場是有必要的。

住房租賃市場的形成

住房租賃市場的形成不完全取決于城市居民消費形態(tài)的傾向，更多取決于租賃住房的供應(yīng)。住房的供應(yīng)主要來源于兩個部門，一是公共部門，二是私人部門。

公共部門的租賃住房供應(yīng)來源于兩個部分，一是政府直接供應(yīng)的共有住房，二是社會公共組織供應(yīng)的租賃住房。政府直接供應(yīng)的住房比如廉租房但是廉住房入住條件嚴格面向全體少，社會組織供應(yīng)的租賃市場房源在城鎮(zhèn)住房制度改革后在中國基本不存在了。

私人部門的租賃住房供應(yīng)來源也主要有兩個，一是房地產(chǎn)企業(yè)，二是私人房產(chǎn)主。

住房租賃市場政府責(zé)任

政府如何在市場化的住房租賃市場下發(fā)揮積極作用，應(yīng)該通過發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的職能。首先重視對租賃需求的刺激，在此基礎(chǔ)之上加強有效供給。此外通過政府經(jīng)濟調(diào)控推進住房租賃市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，平衡供需關(guān)系。

宏觀調(diào)控手段分為：經(jīng)濟手段、行政手段和法律手段，經(jīng)濟手段包括財政政策和貨幣政策。

從經(jīng)濟手段來講主要考慮政府可以制定一些有效的經(jīng)濟政策鼓勵房地產(chǎn)公司長期保有住房，從而增加租賃住房的供應(yīng)。比如對房地產(chǎn)公司建設(shè)出租住房給予信貸優(yōu)惠；房地產(chǎn)公司出租住房實行稅收優(yōu)惠政策減免房產(chǎn)稅和營業(yè)稅；對房地產(chǎn)公司出租住房的收入減免所得稅等。另外住房市場的發(fā)展需要資金支持，對融資政策具有較強的依賴度，因而政府可以將融資政策作為調(diào)控的重要手段。通過金融支持政策與稅收政策“雙管齊下”，加大對住房租賃市場支持力度。這些政策主要目的是通過政策支持企業(yè)或個人投資住房租賃市場，借以增加租賃房源的有效供給。

從行政手段來說主要是通過引導(dǎo)、命令和提供咨詢的方式對房屋租賃市場進行管理和服務(wù)。因此首先，政府應(yīng)該應(yīng)用引導(dǎo)、命令的提供咨詢繼續(xù)推進廉價租賃房屋、公共租賃房屋項目，緩解租賃市場房源緊張的局面。除此以外，對于城鎮(zhèn)化進程中出現(xiàn)的城中村，政府可以命令、引導(dǎo)規(guī)劃再建，通過鼓勵、支持來調(diào)動村民出租房屋的積極性，將城中村變?yōu)樽赓U住房的主要房源之一；政府要利用行政強制力引導(dǎo)和規(guī)范市場主體的行為；為保障各項政策、措施的有效實施應(yīng)在各地區(qū)設(shè)立專門機構(gòu)對住房租賃市場進行監(jiān)督管理和提供專業(yè)咨詢，同時為了適應(yīng)住房建設(shè)和管理的需要，應(yīng)該對住房管理機構(gòu)的權(quán)責(zé)加以具體明確。最后，還需要明確不同級別政府部門的責(zé)任邊界，因為政府合理的權(quán)責(zé)劃分才能形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的機制，這就要求相應(yīng)的政府部門之間應(yīng)當(dāng)通力協(xié)作建立部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)機制，放管服相結(jié)合。

實踐中，正是由于不同政府機構(gòu)、各級政府之間權(quán)責(zé)劃分不明確，才使得對住房租賃市場的規(guī)制不盡完善，其中的許多問題不能得到很好的解決。

法律手段，是國家通過立法、司法、執(zhí)法活動來規(guī)范和引導(dǎo)經(jīng)濟活動的手段。通過立法，把住房租賃市場中相關(guān)政策法律化、規(guī)范住房租賃市場中相關(guān)參與者的行為、調(diào)節(jié)以房屋租賃關(guān)系為主的相關(guān)法律關(guān)系。面對規(guī)模龐大關(guān)系錯綜復(fù)雜的住房租賃市場，建立健全配套的法律體系面臨著困境，但為了住房租賃市場的發(fā)展，推進購租并舉的住房供應(yīng)體系，必須要努力克服困難。住房租賃市場管理法規(guī)體系應(yīng)當(dāng)是由規(guī)范住房租賃市場參與者的法規(guī)和協(xié)調(diào)租戶和房主雙方租賃關(guān)系的法律法規(guī)以及與之相關(guān)的土地供應(yīng)、稅費、金融等方面的法規(guī)所組成的體系。那么如何建立健全住房租賃市場的法律體系：一是定期調(diào)查，依據(jù)房屋租賃市場的發(fā)展變化情況建立房屋租賃法律法規(guī)；二是對不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和人們租房需要及方式的住房租賃法規(guī)，要根據(jù)新變化新要求適時修訂；三是在法律法規(guī)中明確相關(guān)的法律權(quán)利義務(wù)，使相關(guān)的法律法規(guī)能真正落實、更具可操作性。通過執(zhí)法活動，在國家強制力的威懾下保障各項經(jīng)濟政策的執(zhí)行，經(jīng)濟合同的履行，打擊懲罰各種經(jīng)濟違法違規(guī)行為。最后國家司法機關(guān)及其司法工作人員通過行使其法定職權(quán)嚴格按照法定程序運用相關(guān)法律規(guī)定處理各種違法違規(guī)行為從而對整個房屋租賃市場中相關(guān)的活動起到指引、評價、教育、預(yù)測和強制的作用。

[1]著作類；馮?。骸蹲》颗c住房政策》，中國建筑工業(yè)出版社第二版。

[2]期刊類；曾國安、叢昊、雷澤珩、王盈：《促進中國住房租賃市場發(fā)展的政策建議》，載《房地產(chǎn)市場》2017年第5期。

[3]學(xué)術(shù)論文類；劉圓圓：《住房租賃市場政府責(zé)任研究》，華中師范大學(xué)法學(xué)院2017年碩土學(xué)位論文。