王雨思

通貨膨脹是社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要影響指標(biāo)之一，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍的參與主體，和通貨膨脹之間存在著復(fù)雜的相互影響關(guān)系。本文結(jié)合我國(guó)房?jī)r(jià)與通貨膨脹的相關(guān)理論基礎(chǔ)，針對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的社會(huì)現(xiàn)狀，分析了房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響機(jī)制，并且提出相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)改善意見與措施。

房地產(chǎn)市場(chǎng)

通貨膨脹 供給與需求

引言

1998年7月，我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開始在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)改革，廢除40多年以來(lái)的福利分房政策，開啟了房屋分配貨幣化的時(shí)代。自此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)化和商品化的歷史新階段，迅速發(fā)展成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重要的運(yùn)行主體。通貨膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互關(guān)系也變成了學(xué)術(shù)研究的重點(diǎn)與熱點(diǎn)。高房?jī)r(jià)是否對(duì)通貨膨脹有著刺激的促進(jìn)作用呢？通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)供給和需求又有著怎樣的聯(lián)系？

商品住房?jī)r(jià)格對(duì)通貨膨脹作用的理論分析

探討商品住房?jī)r(jià)格對(duì)通貨膨脹的影響，要從分析通貨膨脹產(chǎn)生的原因人手。根據(jù)通貨膨脹起因不同，可以分為需求拉動(dòng)型通貨膨脹和成本推動(dòng)型通貨膨脹，前者是由超額總需求引起的，后者是生產(chǎn)成本上升造成的社會(huì)總供給減少所引起的。因此，房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的作用機(jī)制就是通過社會(huì)總需求和總供給的變動(dòng)傳導(dǎo)的。

（l）房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)社會(huì)總需求的影響

對(duì)于擁有住房者，房?jī)r(jià)通過財(cái)富效應(yīng)影響社會(huì)總需求。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，已經(jīng)擁有房子的人此時(shí)可以將房子出售獲得一筆可觀的收益，增加的收益造成更多的消費(fèi)支出，從而增加社會(huì)總需求；此外房產(chǎn)本身作為家庭財(cái)富的一部分，其價(jià)格上升會(huì)提高家庭收入預(yù)期，對(duì)未來(lái)收入充滿信心，這也會(huì)增加消費(fèi)支出進(jìn)而增加社會(huì)總需求。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，房?jī)r(jià)通過資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)影響社會(huì)總需求。房地產(chǎn)作為價(jià)值高且保值增值效果好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在進(jìn)行購(gòu)房抵押貸款時(shí)是銀行等金融機(jī)構(gòu)非常青睞的抵押品。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款獲得的抵押品價(jià)值上升，違約風(fēng)險(xiǎn)降低，會(huì)更愿意放出房地產(chǎn)相關(guān)貸款，信貸擴(kuò)張刺激企業(yè)的投資需求，進(jìn)一步提高社會(huì)總需求。

對(duì)于租房者，房?jī)r(jià)通過成本效應(yīng)影響社會(huì)總需求。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購(gòu)房成本上升會(huì)造成生活拮據(jù)的消費(fèi)者更加買不起房，而購(gòu)房與租房作為替代品，這時(shí)租房在巨大的房?jī)r(jià)壓力面前是最好的選擇。房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)租房熱潮，租房需求的增加會(huì)導(dǎo)致租金上漲，居民生活成本增加，消費(fèi)支出自然就會(huì)減少，降低了社會(huì)總需求。

對(duì)于購(gòu)房者，房?jī)r(jià)通過儲(chǔ)蓄效應(yīng)影響社會(huì)總需求。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)給他們帶來(lái)增加儲(chǔ)蓄的壓力，增加儲(chǔ)蓄就意味著要減少消費(fèi)開支，最終導(dǎo)致社會(huì)總需求的減少。

（2）房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)社會(huì)總供給的影響

對(duì)于一般企業(yè)，房?jī)r(jià)通過成本效應(yīng)影響社會(huì)總供給。當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，勞動(dòng)力的居住成本和購(gòu)房壓力提高，進(jìn)而會(huì)對(duì)企業(yè)提出增加勞動(dòng)工資的要求，為了維持勞動(dòng)效率企業(yè)一般會(huì)選擇提高工資，而高工資水平會(huì)增加企業(yè)的生產(chǎn)成本，企業(yè)會(huì)減少生產(chǎn)物品或服務(wù)的供給，進(jìn)而減少社會(huì)總供給。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房?jī)r(jià)通過投資效應(yīng)既影響社會(huì)總需求又影響社會(huì)總供給。首先，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，面對(duì)旺盛的投資需求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要更多勞動(dòng)力來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)建造，勞動(dòng)者工資水平也會(huì)增加，拉動(dòng)了社會(huì)消費(fèi)水平的上升，增加了社會(huì)總需求。另一方面，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的住房投資需求會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造更多的房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)最終投向社會(huì)，房地產(chǎn)供給的增加也會(huì)帶動(dòng)社會(huì)總供給的增加。但是，需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效應(yīng)只是增加了住房供給，社會(huì)其他供給是沒有受到影響的，因此對(duì)社會(huì)總結(jié)的增加效應(yīng)是較弱的，投資效應(yīng)主要還是作用于增加社會(huì)總需求。

總的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲時(shí).財(cái)富效應(yīng)、投資效應(yīng)和資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)增加了社會(huì)總需求，儲(chǔ)蓄效應(yīng)和成本效應(yīng)則會(huì)減少社會(huì)總需求，社會(huì)總需求到底是增加還是減少要取決于這兩種截然不同效應(yīng)作用力量的強(qiáng)弱。

結(jié)論與政策建議

（1）在制定貨幣政策時(shí)要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

通貨膨脹與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在緊密的聯(lián)系，房?jī)r(jià)的波動(dòng)依前文所說(shuō)是會(huì)對(duì)通貨膨脹產(chǎn)生影響的，雖然這種影響不是一種直接的聯(lián)系可能會(huì)造成滯后效應(yīng)，但如果不將房?jī)r(jià)的波動(dòng)作為影響通貨膨脹的因素之一的話，經(jīng)濟(jì)政策可能會(huì)背離預(yù)期的效果。因此，中央銀行在制定貨幣政策時(shí)，應(yīng)該要考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)對(duì)通貨膨脹的影響，貨幣政策才會(huì)更加完美地實(shí)施落實(shí)。

（2）加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度

房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種波動(dòng)對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在較強(qiáng)的影響力，無(wú)論是更好地應(yīng)對(duì)通貨膨脹還是改善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)與調(diào)控是必不可少的。房?jī)r(jià)的不合理波動(dòng)一直是近些年來(lái)長(zhǎng)久困擾政府的問題，今年剛剛過去的十九大會(huì)議中，習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

（3）嚴(yán)格監(jiān)管信貸資本

近幾年我國(guó)物價(jià)水平一直處于只增不減的勢(shì)頭，居民為了應(yīng)對(duì)通貨膨脹預(yù)期，往往會(huì)采取將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行保值增值，信貸擴(kuò)張使大量資金聚集在房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)越炒越熱。這樣既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也提高了金融機(jī)構(gòu)的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)更加嚴(yán)格地把控信貸資金流向，分散投資渠道，監(jiān)管信貸資金，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的不合理波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

[1]范恩海，王莉.基于VAR的房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹關(guān)系研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2013（05）：74-77.

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[3]徐忠，張雪春，鄒傳偉.房?jī)r(jià)、通貨膨脹與貨幣政策一一基于中國(guó)數(shù)據(jù)的研究[J].金融研究，2012（06）：1-12.