高學(xué)良

房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)主要是由抵押房地產(chǎn)在處分時(shí)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)格所決定的。近年來房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)較快，而股市又不景氣，房地產(chǎn)價(jià)格中隱含的泡沫成分開始顯現(xiàn)。

（1）房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)際上衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫最常用的兩個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比和租售比，房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為3到6倍，租售比的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：300至1：200。我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比在2014年就超過了15倍；而租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，如北京東直門附近某樓盤2014年的租售比低于1：500，泡沫風(fēng)險(xiǎn)明顯。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域之一，國(guó)家近年來也頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，調(diào)控手段也發(fā)生了變化，從以經(jīng)濟(jì)手段為主擴(kuò)大到行政手段，如限購等。在國(guó)家頻繁出臺(tái)調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)可能變化，一旦房?jī)r(jià)快速下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)爆發(fā)。

（2）個(gè)人房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段甚至泡沫化發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)成為居民個(gè)人的重點(diǎn)投資對(duì)象，會(huì)促成大量的個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，而一旦房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降、市場(chǎng)進(jìn)入不景氣時(shí)期，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，那么，投機(jī)者和投資者就會(huì)面臨巨大的還貸壓力，這種壓力同樣也會(huì)傳導(dǎo)給資金的提供者——商業(yè)銀行，進(jìn)而引發(fā)個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

目前我國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因主要包括以下三個(gè)方面，即資金來源單一、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響和銀行風(fēng)險(xiǎn)管控措施不完善。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源單一

在我國(guó)，80%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自銀行貸款。這主要是由我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍實(shí)力不強(qiáng)，自有資金較少，資金需求缺口較大，而房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，銀行融資成本低造成的。銀行通過貸款基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，也直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)大幅貶值甚至縮水，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠周期拉長(zhǎng)甚至低于預(yù)期收益，房地產(chǎn)貸款的不良率必然提高。

（2）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司發(fā)布的研究報(bào)告指出，中資銀行所面臨的不是次貸危機(jī)，更多的是信用風(fēng)險(xiǎn)。隨著宏觀調(diào)控措施力度加大，中資銀行在維持資產(chǎn)質(zhì)量上面臨較大壓力，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)不良貸款率有上行風(fēng)險(xiǎn)。目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著還款成本加大的壓力，勢(shì)必會(huì)給其經(jīng)營(yíng)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，利率等貨幣政策的執(zhí)行在一定程度上降低了利差，降低了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)管控措施不完善

在國(guó)外，銀行可以向中介購買個(gè)人住房貸款人的資信報(bào)告來決定是否對(duì)其貸款，并可以根據(jù)貸款對(duì)象的信用狀況實(shí)行不同的貸款利率，而在國(guó)內(nèi)信息不全、缺乏對(duì)證的情況下，銀行很難全面調(diào)查個(gè)人住房貸款借款人的真實(shí)信用。風(fēng)險(xiǎn)管控措施不完善，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)問題，增加房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。降低銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略建

議

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，本文整理了相關(guān)文獻(xiàn)和作者的有關(guān)思考，提出了以下三條建議。

（1）創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上下波動(dòng)，如果銀行過分依賴房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，無疑大大增加了銀行自身的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行一方面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)總體信貸規(guī)模進(jìn)行事先規(guī)劃和限制，另一方面，應(yīng)該及早規(guī)劃，順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化，開發(fā)新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，調(diào)整房地產(chǎn)貸款所占比重，最大限度地降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（2）完善房地產(chǎn)貸款的各項(xiàng)程序和機(jī)制

除了不宜過分依賴房地產(chǎn)貸款之外，商業(yè)銀行還應(yīng)完善各項(xiàng)程序和機(jī)制，盡可能降低房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。首先，在貸款前銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和居民個(gè)人的信用情況進(jìn)行深入調(diào)查，確定各自的貸款利率、貸款額度等，并對(duì)房地產(chǎn)目的進(jìn)行把控，保障其合法合規(guī)。然后，完善貸款過程中的各項(xiàng)機(jī)制，如抵押物和資金應(yīng)封閉管理，并對(duì)抵押物進(jìn)行詳細(xì)的查驗(yàn)和認(rèn)證，以降低風(fēng)險(xiǎn)。最后，完善貸后監(jiān)管程序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，保障投放資金的用途和使用效益。

（3）完善風(fēng)險(xiǎn)管理措施

首先，商業(yè)銀行自身應(yīng)該努力提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從戰(zhàn)略上重視房地產(chǎn)貸款可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)銀行應(yīng)該努力提升風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，積極創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理的手段和方法。從質(zhì)化和量化兩個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作，盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做出正確的信貸投放決策，同時(shí)積極采取措施，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案。最后，銀行還應(yīng)重視引進(jìn)和培養(yǎng)有關(guān)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)人才，從根本上降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。