吳玄玄

房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 解決對策

前言

2011年11月16日，財政部和國家稅務總局發(fā)布了《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，明確提出從2012年1月1日起，上海交通運輸業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)開展試點增值稅改革，正式開啟稅改之路。2016年5月1日，“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)推廣。

“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)財務風險的影響

（1）償債風險變化

考慮到流動資產(chǎn)和流動負債在賬務處理上都存在很大的可操作性，本文主要采用資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權比率考慮企業(yè)的償債風險變化。在對營業(yè)稅和增值稅的研究和分析后，清楚地明白改革后，企業(yè)購買固定資產(chǎn)的增值稅進項額可以抵扣，企業(yè)在購買固定資產(chǎn)時，相比改革前的財務處理，資產(chǎn)的入賬金額會呈現(xiàn)一定程度的減少。在所有者權益不變的情況下，改革會導致資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權比率呈上升趨勢。

資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權比率都是表現(xiàn)企業(yè)償還長期債務的財務指標，并且它們都有一個相同的特性，比率的高低與償還債務的能力呈反向變動的關系，企業(yè)資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權比率的上升趨勢都表明一個現(xiàn)象，即“營改增”降低了企業(yè)的償債能力，換句話說，改革增加了企業(yè)的償債風險。

（2）投資風險變化

“營改增”對投資沒有明顯的影響，但值得注意的是，企業(yè)不能為了享受“營改增”帶來的抵扣實惠，固定資產(chǎn)由于具有占用資金多、使用時間長的特點，在不考慮企業(yè)目前的固定資產(chǎn)需求量，盲目購買，雖然擴大了公司的資產(chǎn)規(guī)模，但同時也增加了經(jīng)營風險。

（3）籌資風險變化

“營改增”可以幫助企業(yè)擴大資產(chǎn)規(guī)模，但資產(chǎn)規(guī)模的擴大必然引起資金需求量的增加，融資的擴大也必然引起籌資風險的增加。首先，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其融資方式主要是借款，市場上的借款資金畢竟是有限的，如果企業(yè)在某一時刻突然存在大量的現(xiàn)金流出，很有可能出現(xiàn)資金補給不足的狀況，其實市場上存在多種融資方式，企業(yè)可以拓展新的籌資渠道，引進資金；再次，如果僅僅依靠一種籌資方式，企業(yè)很有可能借人不良資金，增大企業(yè)的籌資風險；最后，融資的增長也代表更多的利息支出，而且大部分的利息逾期都會導致更多的逾期金的預計負債，這都加大了企業(yè)原有的財務風險。

（4）其他風險

首先，改革后房地產(chǎn)企業(yè)在會計的核算方面存在較大的變化，這種變化集中表現(xiàn)在會計科目的增多，對于以前只需把增值稅金額計入相應資產(chǎn)的購置成本的房地產(chǎn)行業(yè)來說，出現(xiàn)財務處理不當也不會成為罕見之事；其次，在購買原材料是繳納的增值稅必須等到銷售產(chǎn)品之后才能得到補償，這一部分占據(jù)了企業(yè)的資金，企業(yè)如果繼續(xù)保持改革前的應收賬款周轉(zhuǎn)率，極容易出現(xiàn)后續(xù)現(xiàn)金流量跟不上的情況。這些都加大企業(yè)的財務風險。

（5）總結

綜上所訴，“營改增”必將不同程度地加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

應對之策

通過前面的討論已經(jīng)知道，“營改增”會導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險的增加。因此企業(yè)可以通過改善財務管理制度來降低其帶來的財務風險。本文有如下建議：

（1）合理調(diào)配資金，防止資金鏈斷裂

“營改增”后，企業(yè)在購買原材料、固定資產(chǎn)等方面存在更多的現(xiàn)金流出，然而這部分的資金流出必須要等到收到貨款之后才能得到補償，極易出現(xiàn)后續(xù)資金不足、資金鏈斷裂的情況。為了防止這種情況出現(xiàn)，企業(yè)必須加強自身資金、現(xiàn)金流的管理，當然提高現(xiàn)金的使用效率也是至關重要的?？傊?，在“營改增”政策實施階段，合理調(diào)配、調(diào)度企業(yè)資金，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展尤為重要。

（2）優(yōu)化投資體制

在“營改增”的大背景下，我們既要關注到改革給企業(yè)帶來眾多挑戰(zhàn)時，也得重視改革給企業(yè)的各項投資帶來了機遇。由于稅收體制的改革，房地產(chǎn)企業(yè)在購置機器設備等固定資產(chǎn)時，在會計處理上，進項稅額不能作為資產(chǎn)的成本入賬，一方面，這不僅幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕了稅負；另一方面，還幫助企業(yè)調(diào)整了自身的資產(chǎn)結構。企業(yè)在購買資產(chǎn)后，更新了營運機器設備，改善了營運環(huán)境，促使企業(yè)提升自身的硬件競爭力，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利益。

（3）拓展融資渠道

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于特殊行業(yè)中的企業(yè)，房地產(chǎn)項目的特殊性也會造成得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往有著較大的資金需求量。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)周期長導致其對資金的占用時間相應增長，另外，當前我國房地產(chǎn)市場低迷，根據(jù)增值稅稅收機理，企業(yè)在銷售商品時必須繳納的增值稅，進一步的加重了這一情況，導致了傳統(tǒng)的融資渠道在很大程度上已經(jīng)不能滿足當前房地產(chǎn)企業(yè)融資的需求，企業(yè)積極拓展融資渠道勢必更加至關重要。

（4）加強對相關人員的培訓

房地產(chǎn)業(yè)全面實行“營改增”的時間為2016年5月1日，實施時間過短，在實際操作中難免遇到問題，因此，企業(yè)可以通過各種方式和渠道，積極聯(lián)系稅務等相關專業(yè)人士，制定合理計劃，積極幫助管理人員、采購人員、財務人員等相關員工學習、理解改革文件以及新出相關政策，強化公司人員對改革各種相關知識的理解認知，幫助企業(yè)更好的度過改革期。