方延鈞

本文基于2000-2016年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及宏觀經(jīng)濟(jì)基本面月度數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)供給和需求層面對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行了分析。通過(guò)帶滯后算子的多元回歸模型對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行刻畫(huà)，結(jié)果表明，房地產(chǎn)銷售價(jià)格增速受過(guò)去3期水平的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增速變動(dòng)1個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致未來(lái)1期房地產(chǎn)銷售價(jià)格增速同向變動(dòng)836個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致未來(lái)2期和3期的房地產(chǎn)銷售價(jià)格增速分別反向變動(dòng)0.08和0.02個(gè)百分點(diǎn)；此外，房地產(chǎn)銷售價(jià)格受房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、竣工面積、發(fā)電量、水泥產(chǎn)量等指標(biāo)的共同影響，不同變量的時(shí)滯期數(shù)與影響程度有所差異。

房地產(chǎn)銷售價(jià)格 宏觀經(jīng)濟(jì) 滯后算子

引言

自1998年我國(guó)實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，若放任房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，會(huì)不斷推高房?jī)r(jià)，并且有加大金融體系風(fēng)險(xiǎn)的可能性，使之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)步增長(zhǎng)的隱患；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近30年的蓬勃發(fā)展，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)就業(yè)、增加財(cái)政收入的重要組成部分。因此，如何保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)當(dāng)前政策制定具有重要意義，同時(shí)也是學(xué)術(shù)研究急需解決的難題。

圖1對(duì)2000-2016年我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，上年同期-100）和房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)（由房地產(chǎn)銷售額與銷售面積相除得到，上年同期-100）進(jìn)行了比較，從中可以發(fā)現(xiàn)：2000-2016年我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的增長(zhǎng)率在一3%一4%之間浮動(dòng)，雖有少數(shù)月份超過(guò)此區(qū)間，造成了一定程度的通脹，但總體來(lái)說(shuō)波動(dòng)較平穩(wěn)。然而，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)在這十多年間呈現(xiàn)出很大的波動(dòng)。2005年11月房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率達(dá)到最高的34.76%，2008年9月最低，為-14.46%。

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素分析

（1）供給層面

1.房地產(chǎn)投資完成額

2000-2016年，我國(guó)的房地產(chǎn)投資完成額從4902億元上升到102581億元，增長(zhǎng)了約20倍（數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）。2016年房地產(chǎn)投資完成額占GDP的比重為13.79%，占固定資產(chǎn)投資的比重為17.20%。與GDP增速相比，房地產(chǎn)投資的波動(dòng)頻率高，幅度大。2015年，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率跌至最低點(diǎn)，只有1.0%。2016年，在去庫(kù)存的大趨勢(shì)下，調(diào)控政策不斷放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求和改善性需求增加，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率止跌回升。

2.房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和竣工面積

新開(kāi)工面積和竣工面積作為房地產(chǎn)施工建設(shè)的重要指標(biāo)，可以看作房地產(chǎn)供給的有力保障。2009年，在“四萬(wàn)億”刺激計(jì)劃的影響下，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速高漲，商品房市場(chǎng)也迎來(lái)一股強(qiáng)勁勢(shì)頭。2011年之后，受樓市調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的影響，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和竣工面積增長(zhǎng)率整體平穩(wěn)，個(gè)別月份波動(dòng)大，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

3.鋼材、水泥產(chǎn)量

房地產(chǎn)業(yè)雖是第三產(chǎn)業(yè)，但其與建筑業(yè)的關(guān)系十分密切，建筑材料的供給也在一定程度上影響著房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，本文將其作為自變量納入模型。

（2）需求層面

1.人均可支配收入

根據(jù)世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，資本主義國(guó)家理想的房?jī)r(jià)收入比為1.8-5.5，對(duì)于我國(guó)，房?jī)r(jià)收入比在3-6之間比較合理，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2000年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6280元，2016年為33616元，增長(zhǎng)不到5倍，而房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于收入的增長(zhǎng)速度。因此，僅依靠收入不足以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求，需要信貸的支持才能成為有效需求。

2.個(gè)人購(gòu)房貸款

自1998年住房制度改革以來(lái)，銀行貸款開(kāi)始成為個(gè)人和企業(yè)購(gòu)買商品房的重要資金來(lái)源。2004年個(gè)人購(gòu)房貸款余額為16000億元，2016年為191400億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額占GDP的比重也從10.0%上升到25.7%。2008年，在金融危機(jī)的影響下，個(gè)人購(gòu)房貸款余額占GDP的比重出現(xiàn)了明顯下降，隨后在寬松的貨幣和財(cái)政政策的刺激下，該比重在2009年又迅速回升。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展，2011到2013年，我國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了緊縮性的調(diào)控政策，個(gè)人購(gòu)房貸款余額占GDP比重的增速明顯趨緩。2015年起，受房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，個(gè)人購(gòu)房貸款余額出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的實(shí)證分析

（1）變量選取與數(shù)據(jù)處理

通過(guò)CMEI、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行等渠道，獲得了2000年1月到2016年4月上述變量的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，共204個(gè)樣本點(diǎn)。對(duì)所有變量均作X12季節(jié)調(diào)整，并進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果如表3-2所示。在5%的顯著性水平下，不存在單位根，可使用最小二乘法進(jìn)行參數(shù)估計(jì)。

（2）模型選擇

經(jīng)前文分析可知，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，影響房地產(chǎn)銷售價(jià)格的因素很多，且受變量時(shí)滯效應(yīng)的影響。在綜合考慮各因素的前提下，構(gòu)建如下模型：

PRICEt_t=α+ β（L）PRICE_t-1+γ（L）X_t+μ_t（1）

其中，PRICE_t為當(dāng)期房地產(chǎn)銷售價(jià)格增長(zhǎng)率。在本文中，用房地產(chǎn)銷售額與銷售面積相除，得到房地產(chǎn)銷售價(jià)格。α為常數(shù)項(xiàng)，PRICE_t-1為上期房地產(chǎn)銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，X_t為所有解釋變量的向量形式，μ_t為隨機(jī)干擾項(xiàng)。β（L）和γ（L）為變量的滯后算子多項(xiàng)式。式（3-2）為β（L）的表達(dá)式，γ（L）與之形式相同。

（3）模型計(jì)算結(jié)果

經(jīng)最小二乘回歸后的模型結(jié)果，見(jiàn)表達(dá)式（3—3）：

通過(guò)模型計(jì)算結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格增速受房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、竣工面積、發(fā)電量、水泥產(chǎn)量等指標(biāo)的共同影響，影響程度與影響的時(shí)間點(diǎn)不同，并同時(shí)受房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)去3期水平的影響，表現(xiàn)出不同程度的滯后效應(yīng)。

結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)商品房銷售價(jià)格影響因素分析以及計(jì)量模型的實(shí)證分析，得出以下結(jié)論：一是商品房銷售價(jià)格增速受過(guò)去3期水平的影響，商品房?jī)r(jià)格增速變動(dòng)1個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致未來(lái)1期商品房銷售價(jià)格增速同向變動(dòng)0.36個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致未來(lái)2期和3期的商品房銷售價(jià)格增速分別反向變動(dòng)0.08和0.02個(gè)百分點(diǎn)；二是國(guó)房景氣指數(shù)同比增速上升1個(gè)百分點(diǎn)，將引起同期的商品房銷售價(jià)格增速上升0.25個(gè)百分點(diǎn)；發(fā)電量同比增速上升1個(gè)百分點(diǎn)，同期的商品房銷售價(jià)格增速變動(dòng)0.05個(gè)百分點(diǎn)；三是房地產(chǎn)投資完成額同比增速變動(dòng)1個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致未來(lái)3期的商品房銷售價(jià)格增速變動(dòng)0.17個(gè)百分點(diǎn)。