鄧潔

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，市場(chǎng)化進(jìn)程加快，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，企業(yè)需要強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)手段。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控對(duì)于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益是尤為重要的。而無論國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的研究大多基于工程視角，較少將成本管控與財(cái)務(wù)管理角度進(jìn)行結(jié)合，但成本管控同樣需要財(cái)務(wù)的整體控制。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對(duì)象，描述國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀，探討并分析存在的問題及其原因，進(jìn)而深入研究在財(cái)務(wù)方面上房地產(chǎn)企業(yè)該如何選擇成本控制方式。

成本管理 理論概述

房地產(chǎn)成本的構(gòu)成主要包括以下幾個(gè)方面：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目貸款利息、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。

成本控制屬于成本管理范圍之內(nèi)，指依照計(jì)劃成本、費(fèi)用支出和消耗定額標(biāo)準(zhǔn)等，監(jiān)督、指導(dǎo)、限制和調(diào)節(jié)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中人物資源消耗和相關(guān)的支出費(fèi)用，增強(qiáng)對(duì)偏差的敏感度，及時(shí)對(duì)偏差進(jìn)行糾正，將實(shí)際耗費(fèi)控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，不超出預(yù)期的目標(biāo)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指房地產(chǎn)開發(fā)商有效控制項(xiàng)目開發(fā)的投資。成本預(yù)測(cè)與決策核算有利于企業(yè)對(duì)成本的有效控制，而成本分析與考核則是為其打下基礎(chǔ)。更具體地說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指企業(yè)通過科學(xué)合理的方法在項(xiàng)目開發(fā)前期、中期、后期過程中將投入項(xiàng)目的資金限制在批準(zhǔn)的額度內(nèi)，隨時(shí)糾正過程中發(fā)生的偏差，同時(shí)合理使用人、財(cái)、物，以達(dá)到雙項(xiàng)目標(biāo)：一是實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)先投資計(jì)劃的控制，二是取得三大效益，即社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則有全面成本管理原則、目標(biāo)成本管理原則、動(dòng)態(tài)成本管理原則、質(zhì)量成本管理原則、戰(zhàn)略成本管理原則。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題的分析

（1）對(duì)項(xiàng)目前期工作的重視程度不足

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注更多的是項(xiàng)目開發(fā)過程中施工階段的成本控制，而對(duì)于項(xiàng)目前期的可行性研究階段以及投標(biāo)和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段過程中的成本管理的重視較為不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)還保留著傳統(tǒng)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目前期階段不重視，刻意去壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)造成影響，反而可能更大程度的增加整個(gè)項(xiàng)目的成本，管理者尚未掌握成本有效控制的概念，在項(xiàng)目事后進(jìn)行成本核算時(shí)往往會(huì)發(fā)生最終成本大幅度上升的情況，造成企業(yè)成本管理的失控，影響企業(yè)進(jìn)行正常經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)。

（2）財(cái)務(wù)成本核算缺乏及時(shí)性、真實(shí)性

先進(jìn)成本控制理論還未在房地產(chǎn)行業(yè)中廣泛運(yùn)用，因此大多數(shù)企業(yè)在設(shè)立成本核算對(duì)象時(shí)不夠規(guī)范，由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特性，企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)往往運(yùn)用成片分期開發(fā)模式，并且建筑產(chǎn)品被視為非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能真正根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)而合理確定成本核算的對(duì)象。同時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門和財(cái)務(wù)部門在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建造成本確認(rèn)和計(jì)量時(shí)存在明顯差異，這直接引發(fā)了成本管理方面財(cái)務(wù)賬面與實(shí)物數(shù)量不符的問題。不僅如此，在分?jǐn)偝杀举M(fèi)用時(shí)太過隨意，使得工程成本核算與經(jīng)營(yíng)實(shí)際之間形成脫離。成本核算無法同步于施工進(jìn)程，導(dǎo)致核算結(jié)果滯后于實(shí)際工程進(jìn)度，這也直接導(dǎo)致了財(cái)務(wù)成本信息缺乏準(zhǔn)確性、及時(shí)性，影響決策者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策。

（3）缺乏規(guī)范的企業(yè)成本控制體系

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍保留傳統(tǒng)的“兩個(gè)最大限度”的成本控制理念，即最大限度降低企業(yè)支出及最大限度提高企業(yè)收入，從中獲取企業(yè)高利潤(rùn)。這種片面追求低成本、高利潤(rùn)的現(xiàn)象，在根本上就是對(duì)市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位的忽視。除此以外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還未形成一定的體系性和科學(xué)性的成本控制方式，所以企業(yè)無法具有獨(dú)特性地、且充分有效地全面控制自身的成本。

（4）財(cái)務(wù)部門工作處于被動(dòng)方

財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)到的財(cái)會(huì)知識(shí)僅局限于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)本身，不具備專業(yè)的工程建設(shè)知識(shí)，而房地產(chǎn)成本的計(jì)算正是運(yùn)用了極為專業(yè)的工程造價(jià)知識(shí)，所以財(cái)務(wù)人員無法真正明白如何進(jìn)行工程預(yù)算，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制過分地依賴于工程建設(shè)部門的自我控制約束，內(nèi)部容易發(fā)生作假情況，缺乏財(cái)務(wù)層次的整體有效監(jiān)督。財(cái)務(wù)部門正因?yàn)槿鄙倏茖W(xué)有效的控制工具和手段，所以在項(xiàng)目開發(fā)中的事前和事中控制中處于被動(dòng)方。我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部仍存在劃分不清財(cái)務(wù)部門和工程部門的職責(zé)界限，兩部門間的協(xié)調(diào)配合和監(jiān)督不足的

基于財(cái)務(wù)角度的成本管理的改進(jìn)建議

（1）建立全面預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是向市場(chǎng)看齊，關(guān)注銷售和利潤(rùn)，采用回顧、預(yù)測(cè)方式，并對(duì)現(xiàn)今年度及未來的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略進(jìn)行精確規(guī)劃，最終達(dá)到提高企業(yè)整體效益的目的。而建立全面預(yù)算管理體系是從全面預(yù)算機(jī)制、預(yù)算編制執(zhí)行、預(yù)算考核分析這三大方面進(jìn)行構(gòu)建。第一步，將企業(yè)劃分三級(jí)責(zé)任中心，分別是成本中心、利潤(rùn)中心、投資中心，以及資金、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)三個(gè)方面的預(yù)算板塊，然后分解年度目標(biāo)成本的計(jì)劃，并進(jìn)行匯總、審批、執(zhí)行，從而構(gòu)建出精細(xì)化的新體系。第二步，在預(yù)算編制時(shí)執(zhí)行層次互動(dòng)并需要反復(fù)溝通協(xié)調(diào)，資金預(yù)算在經(jīng)過預(yù)算委員會(huì)的批準(zhǔn)后由各級(jí)中心嚴(yán)格執(zhí)行。若產(chǎn)生預(yù)算外成本，財(cái)務(wù)部門需要向決策層申請(qǐng)?zhí)厥鈱徟绦?。最后再進(jìn)行三項(xiàng)工作：一是完成月度分析、季度考核、年度總評(píng)工作，二是對(duì)比并分析初始設(shè)定預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際實(shí)現(xiàn)的各中心工作成果，三是考核其業(yè)績(jī)。

（2）完善資金管理體系

資金管理體系的完善工作主要從三個(gè)方面入手：一是實(shí)行企業(yè)資金預(yù)算及建立對(duì)應(yīng)的信息化管理系統(tǒng)，二是合理合法籌集資金，三是增強(qiáng)日常管理資金的力度。健全資金預(yù)算及其信息化管理，擴(kuò)大預(yù)算管理范圍，包含一切資金收支內(nèi)容，加強(qiáng)年度、季度、月度的資金預(yù)算及日現(xiàn)金流量表之間的聯(lián)系。利用已有網(wǎng)銀系統(tǒng)和會(huì)計(jì)核算電子系統(tǒng)，建立電子網(wǎng)絡(luò)資金控制平臺(tái)，該平臺(tái)的建立主要基于四個(gè)方面：資金結(jié)算控制、資金預(yù)算控制、資金全程預(yù)警控制和資金分析決策。為使資金籌集更加合理以及日常有效管理資金，首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)融資計(jì)劃中標(biāo)定的時(shí)點(diǎn)、額度，合理利用企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿以此降低資金籌集活動(dòng)中產(chǎn)生的融資成本。

（3）改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系主要從構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)成本審批制度和財(cái)務(wù)核算體系兩方面來改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系。

首先，各級(jí)審批人授權(quán)應(yīng)合理且嚴(yán)格，對(duì)合同評(píng)審等程序的責(zé)權(quán)利進(jìn)行配置。其次，匯總并統(tǒng)一歸集和記錄各會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的程序，各方賬務(wù)的核算總結(jié)及在其基礎(chǔ)上進(jìn)行的會(huì)計(jì)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)資料上報(bào)程序，以此解決成本核算對(duì)象不規(guī)范問題，統(tǒng)一成本會(huì)計(jì)科目的設(shè)置與工程造價(jià)口徑。最后，加強(qiáng)全面預(yù)算體系與會(huì)計(jì)核算之間的聯(lián)系，堅(jiān)持原則按照管理會(huì)計(jì)的核算程序和規(guī)則進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)告體系的編制，對(duì)各個(gè)預(yù)算主體上均建立完善的成本管理核算體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理層投資決策、日常經(jīng)營(yíng)工作的支持。

（4）強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門在各階段工作的成本控制

1.加強(qiáng)對(duì)投資決策階段的成本控制

在前期的可行性研究階段和項(xiàng)目評(píng)價(jià)評(píng)估中，財(cái)務(wù)部門占據(jù)著關(guān)鍵地位，財(cái)務(wù)人員匯總及計(jì)算各種數(shù)據(jù)及各項(xiàng)指標(biāo)，從而支持企業(yè)管理者作出決斷。財(cái)務(wù)部門建立估算模型（此模型可直接運(yùn)用EXCEL表的公式進(jìn)行計(jì)算）來形成較為規(guī)范的估算公式，以實(shí)現(xiàn)并保持指標(biāo)和計(jì)算方法具有統(tǒng)一性，同時(shí)還可以提高估算的效率。

2.加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

財(cái)務(wù)部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段上成本控制工作的重點(diǎn)內(nèi)容就是監(jiān)督限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)概算的控制指標(biāo)是前期投資決策階段中確定的成本指標(biāo)，原則上不能有所突破。首先，依據(jù)前期編制的預(yù)算對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行限額控制，設(shè)定設(shè)計(jì)費(fèi)的限額將影響設(shè)計(jì)質(zhì)量。其次，為使施工圖預(yù)算和設(shè)計(jì)概算最優(yōu)化并提高其準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)部門應(yīng)充分支持工程部門和造價(jià)部門的工作，監(jiān)督圖紙會(huì)審，聯(lián)系相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行充分論證并再度優(yōu)化方案。最后，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)合工程部門健全工程復(fù)審制度，在造價(jià)部門審核的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門也應(yīng)嚴(yán)格對(duì)報(bào)批、圖紙、裝修變更、功能材料等可控設(shè)計(jì)成本進(jìn)行審核。

3.加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)階段的成本控制

在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，財(cái)務(wù)部門應(yīng)積極參與其中，具體工作任務(wù)可以是進(jìn)行全過程監(jiān)督，監(jiān)督工程工作流程是否嚴(yán)格按照順序完成，預(yù)防作弊。首先，財(cái)務(wù)部門應(yīng)監(jiān)督招標(biāo)部門在選擇投標(biāo)單位過程中作到公平、公正、合理，擇優(yōu)人選，監(jiān)督監(jiān)理方、供材商、承建商的名冊(cè)及資料庫是否完整，監(jiān)督招投標(biāo)工作小組是否嚴(yán)格按照規(guī)定步驟對(duì)3家以上參與招標(biāo)審查的投標(biāo)單位進(jìn)行篩選。其次，規(guī)范招標(biāo)文件，無論是哪種類型的合同，其招投標(biāo)書內(nèi)容均應(yīng)包含工程工期、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的規(guī)范式格式化條款。最后，加強(qiáng)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的管理工作，工程部門、造價(jià)部門應(yīng)仔細(xì)閱讀審核投標(biāo)文件，充分預(yù)測(cè)、分析及評(píng)價(jià)工程造價(jià)因素。財(cái)務(wù)部門應(yīng)全過程監(jiān)督招投標(biāo)部門的工作。

4.強(qiáng)化合同評(píng)審階段成本控制

在合同評(píng)審工作中，財(cái)務(wù)部門對(duì)成本控制的作用主要體現(xiàn)在五個(gè)方面：其一，是否嚴(yán)格按照規(guī)定工作流程來評(píng)審、簽訂合同。其二，對(duì)合同價(jià)款與招標(biāo)中標(biāo)價(jià)的一致性進(jìn)行審查，并審查與目標(biāo)成本中相對(duì)應(yīng)的部分，查看兩者是否相同。其三，對(duì)合同價(jià)款所涉及到的稅收費(fèi)用的合理性進(jìn)行審查。其四，審查發(fā)票是否有按規(guī)定開具。其五，審查是否規(guī)范并合理地進(jìn)行付款，是否能銜接上企業(yè)的資金計(jì)劃。在情況允許下企業(yè)應(yīng)盡量使用按工程節(jié)點(diǎn)付款的工程付款方式。由于工程量的審核與工程形象取得的進(jìn)度相結(jié)合，這種方式便可避免非造價(jià)人員（尤其是財(cái)務(wù)人員）出現(xiàn)專業(yè)性錯(cuò)誤，有利于他們對(duì)工程付款的審核，使付款方式更加便捷。

5.強(qiáng)化施工階段成本控制

施工階段中財(cái)務(wù)部門應(yīng)完成如下工作任務(wù)：一是監(jiān)督結(jié)算流程中現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更是否按規(guī)范辦理，二是監(jiān)控目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本之間的差異。

6.加強(qiáng)對(duì)合同付款階段的成本控制

在付款環(huán)節(jié)中，財(cái)務(wù)部門掌握較大的主動(dòng)權(quán)，在工作中財(cái)務(wù)部應(yīng)主要把握兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

一是，付款必須嚴(yán)格遵守合同文件的約定。為避免造成不必要的糾紛，財(cái)務(wù)部門需要積極聯(lián)系對(duì)方單位做好協(xié)商以取得對(duì)方的諒解。二是，付款金額必須進(jìn)行嚴(yán)格審核。房地產(chǎn)企業(yè)可按照工程完成的形象進(jìn)度或者已完成工程量的一定比例來進(jìn)行付款。

7.強(qiáng)化竣工決算階段成本控制

在竣工決算階段，財(cái)務(wù)部門應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，結(jié)算審計(jì)必須按相對(duì)固定的步驟進(jìn)行。

第二，工程結(jié)算文件必須保證完整性。

第三，甲方提供的資料文件是否齊全，相關(guān)人員的簽字完成情況，以及如果出現(xiàn)材料過程如何處理如何等。

第四，施工單位的發(fā)票是否真實(shí)可信，沒有遺漏和重復(fù)。

第五，工程結(jié)算中會(huì)涉及到的稅收必須符合真實(shí)情況。

第六，工程結(jié)算過程中出現(xiàn)的罰款必須結(jié)清。

第七，財(cái)務(wù)部門應(yīng)與開發(fā)商業(yè)務(wù)部門、施工方、供貨方的付款情況經(jīng)對(duì)比無顯著差異。

第八，質(zhì)保金是否留足。

第九，財(cái)務(wù)人員在結(jié)算過程中堅(jiān)持以上原則，以發(fā)票的完整真實(shí)性為主要的依據(jù)。

第十，最后對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)公司在達(dá)到條件后要及時(shí)進(jìn)行結(jié)算。否則可能會(huì)給企業(yè)帶來強(qiáng)行核定成本及稅款的風(fēng)險(xiǎn)。并且在實(shí)務(wù)工作中，避免有些相關(guān)方拖延工程結(jié)算而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益損失，財(cái)務(wù)部門應(yīng)與業(yè)務(wù)部門保持緊密聯(lián)系，并應(yīng)經(jīng)常敦促相關(guān)部門按約進(jìn)行工程結(jié)算。

結(jié)語

綜上所述，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理問題帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行有效變革是刻不容緩的任務(wù)，成本控制尤其應(yīng)引起眾房地產(chǎn)企業(yè)的重視。企業(yè)不僅應(yīng)該將成本控制放在與企業(yè)效益對(duì)等的位置上，也要明確成本控制的目標(biāo)，必須從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際出發(fā)，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理工作。企業(yè)應(yīng)采取科學(xué)的成本控制管理的策略與方法，從而增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在經(jīng)歷重挫后，逐漸回溫，國(guó)家雖出臺(tái)許多政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但市場(chǎng)回應(yīng)不如之前熱烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者仍然要保持謹(jǐn)慎，堅(jiān)持進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部科學(xué)有效改革，以靈活面對(duì)外部環(huán)境的變動(dòng)，追逐最終目的即獲得利益最大化。而在目前市場(chǎng)仍不景氣的情況下，做好成本管理工作，保證成本真正有效投入，是房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)。

指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和是指由于固定性資本成本的存在，而使得企業(yè)的普通股收益（即每股收益）變動(dòng)率大于息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率的現(xiàn)象。

是指按照投資或者造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)。

指某承包工程完工后，為確保業(yè)主切身利益，在支付工程款總額中扣除5%（國(guó)家規(guī)定）質(zhì)量保證金。