陳世豪

最近幾年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出7貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高授入慢產(chǎn)出的行業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)更多地關(guān)注的是價值的創(chuàng)造，企業(yè)創(chuàng)造價值的大小，通常取決于企業(yè)的整體戰(zhàn)略、資本運作模式和管理理念。成功的企業(yè)，其走向成功的過程都是相似的，理性的宏觀戰(zhàn)略、審慎的資本運作模式和以人為本的管理理念，這些都是企業(yè)走向成功所必不可少的前提條侍。而失敗的企業(yè)卻各有各的不足。順馳集團轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有十多年了，從一個小型的房地產(chǎn)中介代理公司發(fā)展成為一個全國性的大型企業(yè)集團，孫宏斌僅僅用了十年時間。順馳最后雖然失敗了，但孫宏斌超前的企業(yè)管理意識仍然有很多值褥學(xué)習(xí)的地方。本文通過對順馳集團的案例進(jìn)行分析，提煉順馳模式的可取之處，總結(jié)煩馳模式的不足，希望能對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一些啟發(fā)。

順馳 現(xiàn)金流 擴張 房地產(chǎn)

順馳中國控股有限公司始于1994年，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團，具有國家建設(shè)部一級資質(zhì)。起步于天津的順馳中國，曾經(jīng)是是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的絕對第一。2003年，順馳中國銷售回款近40億元，占有天津市商品房市場20%的市場份額；同時擁有200多家直營連鎖店，占有天津市二手房市場30%的市場份額。2004年銷售同款達(dá)到100億元以上。順馳中國的聯(lián)營企業(yè)一順馳置業(yè)將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、無錫、武漢、沈陽、重慶、長春、青島、深圳等城市中介市場，連鎖店面超過800家（見圖1）。

大多數(shù)房地產(chǎn)公司的擴張，都從自己所擁有的資源出發(fā)，在自己能力范圍內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)，這種模式往往成為房地產(chǎn)公司擴張的障礙。順馳想拋開這種模式的約束，開辟出適合自己的發(fā)展戰(zhàn)略。前面介紹過，孫宏斌曾經(jīng)在聯(lián)想公司工作過，并且業(yè)績斐然，堪稱IT精英的他把戴爾的發(fā)展模式引入房地產(chǎn)行業(yè)，企圖做到自有資金零占用，開發(fā)出一種“地產(chǎn)戴爾模式”，所謂“地產(chǎn)戴爾模式”就是采用訂單式開發(fā)，盡量減少庫存，最大限度利用自有資金及客戶資金。這種模式的核心是現(xiàn)金流的充分利用，首先把預(yù)售做充分，然后盡快開盤，回籠資金用來還地價尾款和后續(xù)的工程費用，并迅速開啟新的項目（見圖2）。

順馳發(fā)展的模式有以下幾種：

現(xiàn)金流一土地一現(xiàn)金流模式

這種模式是順馳運作的核心模式，順馳集團極其重視現(xiàn)金流，以小搏大，以有限的回籠

資金維持巨額的圈地開銷。，順馳不追求一個項日的利潤最大化，而是追求規(guī)模收益和現(xiàn)金流。公司掌控拿地這個房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，每個項日都召集一些出資金的合作伙伴，其余能夠外包的業(yè)務(wù)傘部外包。

穩(wěn)定的合作關(guān)系

建立穩(wěn)固的合作伙伴關(guān)系，足順馳模式的特色之一。合作伙伴的資金投入，足順馳在銷售回款和銀行貸款之外的重要資金來源。順馳的合作伙伴包括天津國際信托投資公司、天津市政投資公司、濱海市政公司、津濱發(fā)展、天?？毓伞⑻旖蛉請髨髽I(yè)集團以及聯(lián)想等。2004年4月，順馳又與摩根斯坦利簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，導(dǎo)入其房地產(chǎn)基金。

開發(fā)與置業(yè)聯(lián)動

顯然，順馳“現(xiàn)金一現(xiàn)金”商業(yè)模式對于地產(chǎn)界而言其實并不新鮮。其中的一些基本要素比如提前做相應(yīng)工作準(zhǔn)確判斷土地價值、做好開發(fā)規(guī)劃、并聯(lián)作業(yè)等是比較容易復(fù)制的。這從萬科在深圳的板雪崗項目中也可看出端倪。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大規(guī)模克隆順馳模式，順馳今天所擁有的優(yōu)勢將不復(fù)存在。面對這種潛在的危機，孫宏斌在企業(yè)創(chuàng)立之初，已為此找到破解之道，開發(fā)和置業(yè)之間的聯(lián)動仍將是順馳的主要競爭武器。

順馳的異軍突起，為中國地產(chǎn)界注入了一股青春的活力和血性的氣息。如何面對順馳，是對中國地產(chǎn)界判斷力和胸懷的一次考驗。而如何反思，則是接下來我們真正應(yīng)該關(guān)注的。

1.企業(yè)快速發(fā)展要有“度”，并非越快越好。企業(yè)擴張規(guī)模的過程中，萬不可盲目不

計成本，忽視利潤，否則，企業(yè)只能被“速度”所累。

2.一個優(yōu)秀的企業(yè)，一定要具備社會責(zé)任感。不要以犧牲企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿突A(chǔ)

為代價，企業(yè)責(zé)任的喪失將給予企業(yè)致命的打擊。

3.企業(yè)管理者要有敏銳的市場嗅覺，好的房地產(chǎn)企業(yè)一定建立在市場的準(zhǔn)確把握和預(yù)

測之上的。市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)要有風(fēng)險意識，要注重對風(fēng)險的防范和把握。

[1]陳增壽，陳湘.上市房地產(chǎn)企業(yè)各生命周期階段資本結(jié)構(gòu)研究[J].經(jīng)濟問題，2012（05）.

[2]金文輝，張維.我國房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其風(fēng)險特征研究[J].求索，2010（10）.

[3]陳奮.中國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)對經(jīng)營績效影響的實證研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（13）.楊麗琛.房地產(chǎn) 成本控制研究[J].管理科學(xué)，2008，（12）：161

[4]鄭巖.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法研究[J].工程建設(shè)與設(shè)計，2010，（7）：156-158