王夢(mèng) 史欣欣

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房份過(guò)快增長(zhǎng)等現(xiàn)象愈發(fā)突出，引起了社會(huì)廣泛的關(guān)注，十九大上習(xí)主席也指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，住房問(wèn)題已然成為了關(guān)乎經(jīng)濟(jì)健康、社會(huì)民生與政治穩(wěn)定的焦點(diǎn)問(wèn)題02004年起，我國(guó)政府先后采取了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，綜合運(yùn)用7稅收、財(cái)政、土地等政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范市場(chǎng)秩序。本文將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并對(duì)國(guó)家層面采取的調(diào)控政策進(jìn)行梳理，然后從政策評(píng)估角度，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果進(jìn)行評(píng)估，最后，針對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題，進(jìn)行思考并提出政策建議。政策評(píng)估房地產(chǎn)調(diào)控政策建議

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的住房體制也進(jìn)行了相應(yīng)的改制，由原來(lái)的單位贏接提供住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛墒袌?chǎng)提供住房，此舉極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的住房水平也得到了大幅度提升，然而這種改制帶來(lái)的問(wèn)題也不容忽視：住房足消費(fèi)者的剛需，需求量過(guò)高直接導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。住房問(wèn)題已經(jīng)成為百姓幾中談?wù)撦^多的話題。從表面卜來(lái)看，住房問(wèn)題是由房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致的，但深入來(lái)看便不難發(fā)現(xiàn)，其折射出的足政府的公共政策不力的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。其實(shí)，尤論足2005年頒布的“國(guó)八條”，還是2006年的“國(guó)六條”，再到2009年底到2010年初的“國(guó)四條”“國(guó)十條”，都說(shuō)明我國(guó)政府想要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，雖然所頒布的政策暫時(shí)沒(méi)有根本解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題，但還是從一定程度卜遏制了這種苗頭。從政策評(píng)估的視角來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策進(jìn)行評(píng)估，明確其實(shí)施中的優(yōu)點(diǎn)與不足，有助于我們制定更加完善的調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的問(wèn)題

（1）房?jī)r(jià)飛速上漲

表l是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2012至2016年五年期間住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和同比增長(zhǎng)率的統(tǒng)計(jì)，從表中不難看出，住宅商品房的價(jià)格一直在上升，且速度基本保持在8%，在2016年甚至超過(guò)了10%，呈飛速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。這直接導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格超過(guò)了一般家庭的承受能力，成為一種負(fù)擔(dān)，并引起了民眾的不滿。

（2）市場(chǎng)投資過(guò)快過(guò)熱

表2是2012年至2016年我國(guó)筑房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），由此可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也明顯呈上升趨勢(shì)，且增長(zhǎng)率也較高，今年來(lái)，雖然增長(zhǎng)率有暫緩的趨勢(shì)，但由于基礎(chǔ)數(shù)額較大，投資增加的絕對(duì)值依舊居高不下。投資方面的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)對(duì)行業(yè)起到拉動(dòng)的作用，但另一方面也使得經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性越來(lái)越大，非常不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，金融、信貸等風(fēng)險(xiǎn)增加，并帶動(dòng)原料行業(yè)的價(jià)格上漲，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展十分不利。

（3）供給結(jié)構(gòu)不合理

政府重要的職能之一就是保障民生，住房便是其中非常重要的一項(xiàng)，但由于我國(guó)現(xiàn)階段的發(fā)展還未達(dá)到可以由國(guó)家來(lái)分配住房的階段，因而住房就成為了一個(gè)兼具公共物品和商品雙重屬性的準(zhǔn)公共物品，由市場(chǎng)來(lái)供給。雖然住房是一個(gè)準(zhǔn)公共物品，但是對(duì)于無(wú)收入、低收入或切實(shí)需要解決住房問(wèn)題的，國(guó)家需要進(jìn)行調(diào)控，以保障一部分人的住房需求。然而現(xiàn)階段我國(guó)的情況是：地產(chǎn)商大量的投資建設(shè)商品住房，導(dǎo)致商品房數(shù)量激增，而作為保障性住房的公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等數(shù)量卻很少。然而從表3可以看出，地方財(cái)政住房保障的數(shù)額一直較少，與前文的市場(chǎng)投資相比更顯稀缺。這就導(dǎo)致了我國(guó)住房供給的結(jié)構(gòu)過(guò)于偏向市場(chǎng)供給，結(jié)構(gòu)不盡合理。

我國(guó)政府近年調(diào)控主要政策匯總

房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評(píng)估

（1）積極作用

縱觀2010年至今我國(guó)各級(jí)政府采取的宏觀調(diào)控措施，可以看出，政府部門(mén)在調(diào)控房?jī)r(jià)方面一直在不懈的努力，且對(duì)于供給結(jié)構(gòu)、住房?jī)r(jià)格、房地產(chǎn)投資等方面格外關(guān)注。我們必須肯定政府所做的一系列工作，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定、抑制資本過(guò)熱等方面起到了一定的積極作用，從前文的數(shù)據(jù)中國(guó)我們也能看出，雖然房?jī)r(jià)依舊呈卜-升趨勢(shì)，但上漲的速度明顯得到了一定的控制，并且趨于穩(wěn)定，總體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)愈發(fā)良好，具體表現(xiàn)在：

1.房?jī)r(jià)卜漲形勢(shì)稍稍得到緩解。

2.房地產(chǎn)投資行為得到抑制，過(guò)快過(guò)熱的現(xiàn)象有所降溫。

3.供給結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了部分優(yōu)化，加大了保障房提供力度。

（2）不足之處

1.原有的問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。

商品房數(shù)量依舊過(guò)多、高檔別墅、大面積的住宅規(guī)模過(guò)大。2016年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)別墅、高檔公寓投資額為3478.74億元，占住宅房地產(chǎn)總投資額的5%，雖照比2016年之前的10%左右的比例下降了許多，但整體來(lái)看比例依然較高。另外，雖然我國(guó)政府非常重視中低收人家庭的收入問(wèn)題，并采取了一系列政策措施來(lái)保障住房的供給，但是截至2016年，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的數(shù)量依舊不足，國(guó)家對(duì)于保障性住房的投入力度依舊無(wú)法妥善解決許多對(duì)住房有剛需的群體的住房問(wèn)題。

2.政策過(guò)于密集，且有前后矛盾現(xiàn)象出現(xiàn)。

由表4可以看出，近年來(lái)我國(guó)政府頻繁的采取房地產(chǎn)調(diào)控政策，多的時(shí)候甚至一年之中會(huì)采取3-5個(gè)政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控，然而在實(shí)際的運(yùn)用中，幾乎所有的政策的效用均有滯后性，我國(guó)政府所采取的政策不會(huì)立刻奏效，如此頻繁的出臺(tái)相關(guān)政策的直接后果就是需要不斷的出臺(tái)新政策去彌補(bǔ)之前政策的不足和滯后性，甚至新的政策還需要推翻之前的政策，采取完全相反的措施去進(jìn)行挽救。而且由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不夠穩(wěn)定，導(dǎo)致了政策的不斷波動(dòng)。，如果不能保持理性，盲日的根據(jù)市場(chǎng)變化去更新政策，無(wú)法掌控市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)陷入被動(dòng)的局面。

3.地區(qū)之間差異化愈發(fā)明顯。

從政策中不難看出，我國(guó)政府更為關(guān)注一線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控情況，而對(duì)于二三線城市的調(diào)控較少。但是由于一、二線城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善、就業(yè)機(jī)會(huì)多、醫(yī)療教育資源狀況好等原因，即使在調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)依舊沒(méi)有得到遏制，且保持了10%左右的快速增長(zhǎng)率，一線房企依舊更熱衷于在一線城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資，資本熱度并無(wú)下降。值得一提的是，由于信息的不對(duì)稱性，政府掌握了大部分的土地信息，地產(chǎn)商反而處于被動(dòng)地位，大大增加了開(kāi)發(fā)成本，也正是由于這種信息的不對(duì)稱性，導(dǎo)致市場(chǎng)上尋租行為的出現(xiàn)，并形成惡性循環(huán)：投入資本越來(lái)越多帶動(dòng)了房?jī)r(jià)越來(lái)越高，而不斷高漲的房?jī)r(jià)，也會(huì)吸引更多資本投入。

調(diào)控思路及政策建議

1.透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，進(jìn)行深層調(diào)控。

我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)存的問(wèn)題，表面上看是由市場(chǎng)的供需不對(duì)稱所引起的，但深層次來(lái)看，其實(shí)是由于我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)不合理所引起的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是因?yàn)槭袌?chǎng)卜所提供的住房結(jié)構(gòu)不合理。而這種不合理說(shuō)到底是因?yàn)槲覈?guó)政府從改革開(kāi)放之后逐漸形成的以房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的格局，過(guò)于片面的強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的作用，這種格局直接導(dǎo)致了我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，因而想要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的問(wèn)題進(jìn)行徹底整改，就必須改變政策思路，不再片面關(guān)注房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，而是更多的從社會(huì)角度出發(fā)，更好的履行政府保障民生的相關(guān)職能，在現(xiàn)有的情況下，應(yīng)該更為關(guān)注保障性住房、經(jīng)適房、廉租房等相關(guān)政策的完善，保障居民的基本住房需求。

2.加大政策公開(kāi)力度，增加信息透明度。

現(xiàn)階段我國(guó)住房領(lǐng)域的決策信息主要是由住建部門(mén)、國(guó)土資源部門(mén)、人民銀行、財(cái)政部門(mén)等負(fù)責(zé)宏觀調(diào)控的部門(mén)在綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績(jī)的基礎(chǔ)上所制定的，代表了特定群體的利益，這些組織和機(jī)構(gòu)壟斷了政策的制定過(guò)程，且具有片面性，這就造成了政策的相對(duì)封閉性，無(wú)法直觀的反應(yīng)社會(huì)群眾的呼聲。

因而我國(guó)政府在制定政策的過(guò)程中，就必須避免此類(lèi)片面和封閉的決策過(guò)程，鼓勵(lì)和推進(jìn)更多的利益群體、相關(guān)人員參與到政策制定的過(guò)程中來(lái)，采用聽(tīng)證會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等途徑收集民眾意見(jiàn)，促進(jìn)多方參與政策建構(gòu)，同時(shí)也利用好傳達(dá)渠道，將政策制定的結(jié)果第一時(shí)間向民眾公布，在試行階段盡可能多的接受意見(jiàn)和建議，在正式運(yùn)行階段接受民眾監(jiān)督，才能使政策更貼合民眾的基本需求。

3.放眼長(zhǎng)期，構(gòu)建具有前瞻性的政策體系。

深刻把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀發(fā)展規(guī)律，不盲目隨著市場(chǎng)的變化進(jìn)行政策的更新。首先，政府要明確自己的宏觀調(diào)控職能，廣泛借鑒國(guó)外先進(jìn)的調(diào)控措施，積極的進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。其次要及時(shí)更新觀念，把握宏觀趨勢(shì)，堅(jiān)持調(diào)控主導(dǎo)地位的同時(shí)，充分發(fā)動(dòng)各社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位的作用，彌補(bǔ)政府單方面調(diào)控的局限與不足之處。政府與非營(yíng)利組織之間互相配合，由政府來(lái)把握大方向，控制調(diào)控節(jié)奏，制定法律法規(guī)等，由非營(yíng)利組織和志愿機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體實(shí)施。利用社會(huì)力量來(lái)解決廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)，提高公平性和透明度，同時(shí)也降低成本。最后，要科學(xué)合理的制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，從客觀實(shí)際jLH發(fā)，切實(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)合理布局，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的最終目的。

總結(jié)

綜上所述，從多個(gè)指標(biāo)（房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平）來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)水平依舊過(guò)高，尤其是較熱的一二線城市，偏離了其正常的發(fā)展區(qū)間，且經(jīng)過(guò)了十多年的時(shí)間，這種高增長(zhǎng)、虛高的狀態(tài)有所改觀但并未有大的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果也實(shí)在是難以讓民眾感到滿意，甚至出現(xiàn)了“越調(diào)越高”的現(xiàn)象，這對(duì)我國(guó)政府的公信力是一種十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。然而這種現(xiàn)象也不單單是政府政策的不力所引起的，歸根結(jié)底還是我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)稅體制和經(jīng)濟(jì)體制給了房地產(chǎn)市場(chǎng)以“尋租”的機(jī)會(huì)。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)政府依舊需要在供給和需求兩個(gè)方面著手，短期來(lái)看，可以通過(guò)稅收的手段、增加保障性住房的手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，長(zhǎng)期來(lái)看，還需徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，摒棄以房地產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，平衡產(chǎn)業(yè)布局，真正做到產(chǎn)業(yè)均衡，使得經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的向前發(fā)展。

總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然還未取得很好的效果，但我們能看到當(dāng)前我國(guó)政府部門(mén)為止做出的努力，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，需要政府部門(mén)、非營(yíng)利組織、社會(huì)各界和各領(lǐng)域的專(zhuān)家學(xué)者共同進(jìn)行研究和探討，才能推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷優(yōu)化。

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