王亞云

一、引言

房地產(chǎn)助推國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步增長誘使眾多企業(yè)加入，行業(yè)競爭力與日俱增。與發(fā)展速度形成鮮明對(duì)比的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金上大都處于短板。在這一現(xiàn)狀下，提供高質(zhì)量、工期短、造價(jià)低的產(chǎn)品，降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本，成為房地產(chǎn)企業(yè)取勝的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和項(xiàng)目的成本構(gòu)成特點(diǎn)，研究認(rèn)為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本發(fā)生于各個(gè)環(huán)節(jié)：

前期工程費(fèi)，指在項(xiàng)目前期階段支出的費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；房地產(chǎn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)三部分；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，項(xiàng)目開發(fā)過程中的強(qiáng)弱電、供水、天然氣、排水管安裝及環(huán)衛(wèi)、綠化等工程的費(fèi)用；公共配置設(shè)施費(fèi)，在建設(shè)中不能實(shí)現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；開發(fā)間接費(fèi)用，工程管理費(fèi)、資本利息化及物業(yè)管理費(fèi)等。

此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施前會(huì)以項(xiàng)目的成本概念為基礎(chǔ)建立目標(biāo)成本額和成本降低目標(biāo)及分項(xiàng)目成本。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控原則

在當(dāng)今市場環(huán)境下，項(xiàng)目建設(shè)成本不僅會(huì)受到地價(jià)的影響，項(xiàng)目產(chǎn)品的定位、項(xiàng)目規(guī)劃條件、設(shè)計(jì)方案都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生一定的影響。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制需要考慮兩點(diǎn)因素：一是在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行時(shí)，應(yīng)采取技術(shù)手段和措施控制項(xiàng)目成本；二是目標(biāo)成本預(yù)測是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理水平作出全面的估計(jì)。

對(duì)成本的控制要遵循以下幾個(gè)原則：以預(yù)算目標(biāo)為基準(zhǔn)，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格檢查的目標(biāo)管理原則；全面控制原則；過程控制原則；平衡責(zé)任、權(quán)力和盈利間關(guān)系的原則；系統(tǒng)性原則；例外原則，即在進(jìn)行成本管控時(shí)要預(yù)留必要的彈性。

（三）當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，需要將實(shí)施全過程成本控制與全面采取綜合成本控制相結(jié)合。

房地產(chǎn)行業(yè)目前對(duì)項(xiàng)目成本的控制大多只注重建設(shè)階段成本管理；且成本分析所使用的數(shù)據(jù)大都來源于根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)項(xiàng)目的分析給出的估算和預(yù)測數(shù)據(jù)，這直接會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流的實(shí)際數(shù)據(jù)與估算的數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差；另外，成本控制方法主要以偏差分析法為主，即通過定量的判斷兩個(gè)要素相減得出的偏差進(jìn)行定性分析。這種量差分析結(jié)果對(duì)成本控制的指導(dǎo)是不夠的。我們要確立新的成本控制方法實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)過程中各項(xiàng)成本的很好控制。

三、掙值法的相關(guān)理論

（一）掙值法的內(nèi)涵

掙值法是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的期望與實(shí)施的差異進(jìn)行分析，衡量項(xiàng)目績效的一種方法，具有系統(tǒng)性、指導(dǎo)性和前瞻性，能為某一節(jié)點(diǎn)上的成本控制措施提供依據(jù)。

（二）掙值法的參數(shù)

掙值法包括掙值、計(jì)劃值和實(shí)際成本。掙值評(píng)價(jià)曲線（PV曲線）（如圖1.1所示）：

（三）基于掙值法的分析原理

基于掙值法的三參數(shù)，以時(shí)間為自變量，構(gòu)造成本績效函數(shù)、進(jìn)度偏差函數(shù)、進(jìn)度績效指標(biāo)等函數(shù)，預(yù)測總費(fèi)用和時(shí)間。

1.成本偏差與成本績效指標(biāo)

成本偏差（CV）實(shí)際消耗費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用間的差額：CV=ACWP-BCWP<0，表明項(xiàng)目資源消耗量比預(yù)算消耗值低；反之，則超出；相等，則相同。

成本績效指數(shù)（CPI）等于已完成工作的預(yù)算費(fèi)用與已完成工作的實(shí)際消耗費(fèi)用的比值來表示。CPI>1，項(xiàng)目成本低于預(yù)算，運(yùn)作比計(jì)劃好；等于1，與預(yù)算相符；小于1，運(yùn)作差于計(jì)劃。

2.進(jìn)度偏差與進(jìn)度績效指數(shù)

進(jìn)度偏差（SV）是用于檢測項(xiàng)目進(jìn)度狀況的數(shù)據(jù)。SV=BCWP-BCWS<0，表明在該點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢測時(shí)進(jìn)度落后于計(jì)劃，費(fèi)用控制上存在較大風(fēng)險(xiǎn)；反之，則超前；相等，則一致。

進(jìn)度績效指標(biāo)（SPI）是反映已完成工作和計(jì)劃工作在預(yù)算費(fèi)用上差距的另一重要指標(biāo)，它在數(shù)值上用兩者的比值來表示。SPI>1，項(xiàng)目進(jìn)度超前于計(jì)劃，運(yùn)作比計(jì)劃快；等于1，項(xiàng)目進(jìn)度與計(jì)劃相符；小于1，運(yùn)作差于計(jì)劃。

項(xiàng)目完工費(fèi)用估算（EAC）是指預(yù)測項(xiàng)目完工時(shí)所需的實(shí)際費(fèi)用，它是項(xiàng)目總預(yù)算與成本績效指數(shù)的比值。項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間（ETTC）是指對(duì)于項(xiàng)目實(shí)際完工時(shí)間的預(yù)測，是項(xiàng)目最初的工期計(jì)劃時(shí)間與進(jìn)度績效指數(shù)的比值。

（四）掙值法的優(yōu)勢(shì)與不足

掙值法能有效實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的控制，使得項(xiàng)目發(fā)生的成本在可控范圍內(nèi)。但除了技術(shù)本身上的難應(yīng)用外，還存在一些客觀問題，導(dǎo)致忽略質(zhì)量管理。

3.4 掙值法的糾偏措施及優(yōu)化

在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度及費(fèi)用進(jìn)行評(píng)價(jià)后，需采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等措施排查偏差動(dòng)因。

成本—進(jìn)度—質(zhì)量三維掙值法是用來解決掙值法中存在問題的一種方法。它的實(shí)現(xiàn)需要以下幾個(gè)步驟：闡明客戶需求—分析質(zhì)量分解結(jié)構(gòu)及其權(quán)重構(gòu)成—計(jì)算質(zhì)量掙值、分析績效。

四、掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

綜上，本文得出掙值法在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和管理原則為基礎(chǔ)上，應(yīng)用步驟如下：

（一）建立比較基準(zhǔn)

根據(jù)工作的邏輯關(guān)系，編制最初的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃；根據(jù)每項(xiàng)工作所需時(shí)間量確定關(guān)鍵工序和工期；優(yōu)化初始網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，最終以優(yōu)化調(diào)整后的數(shù)據(jù)作為比較分析的基礎(chǔ)。

（二）完善跟蹤報(bào)告制度

跟蹤制度即：建立基準(zhǔn)比較數(shù)據(jù)，然后在項(xiàng)目實(shí)施過程中跟蹤記錄實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)比二者差別，分析出項(xiàng)目進(jìn)行的是否按計(jì)劃實(shí)施。跟蹤報(bào)告則是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行跟蹤后形成的文字性報(bào)表。

（三）掙得值的評(píng)估和分析

評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀的評(píng)估，評(píng)估項(xiàng)目的進(jìn)度和成本是否和計(jì)劃一致。分析則是對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測，以便調(diào)整計(jì)劃，完成項(xiàng)目目標(biāo)，具體操作步驟如圖2.1所示：

對(duì)找出的問題可采取下列措施實(shí)施糾偏：

（四）經(jīng)濟(jì)措施：實(shí)踐中應(yīng)用最為廣泛的一種措施，提倡組織全員參與節(jié)省成本活動(dòng)，形成良好的成本管控氛圍。2.技術(shù)措施：在項(xiàng)目開展中，針對(duì)成本和進(jìn)度偏差，重新評(píng)估不同方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)情況，找出最終方案。3.合同措施：從主動(dòng)控制角度出發(fā)，分析偏差原因，合理利用合同條款，加強(qiáng)索賠管理。4.組織措施：是成本和進(jìn)度管控問題的基礎(chǔ)，成本低，從組織問題上尋找偏差原因往往事半功倍。

五、總結(jié)

項(xiàng)目運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，隨著行業(yè)成本越來越透明，成本管理日益重要。本文基于掙值法提出了房地產(chǎn)成本管理的思路和管控過程，為企業(yè)進(jìn)行成本管理提供了理論知識(shí)。（作者單位為陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司）