矯山紅

以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正在采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時(shí)，也不斷意識(shí)到這個(gè)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，從而為了促進(jìn)其更加良性發(fā)展，政府正著手對(duì)其進(jìn)行一定程度的政策調(diào)控。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

習(xí)總書(shū)記在十九大報(bào)告中指出我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾的重大論斷。解決不平衡不充分的矛盾，滿足人民對(duì)美好生活的需要，既是國(guó)家制定新時(shí)代大政方針的出發(fā)點(diǎn)落腳點(diǎn)，也是對(duì)各行各業(yè)發(fā)展提出的總要求。自城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，取得了巨大成就，住房短缺狀況得到根本改變，實(shí)現(xiàn)了從到“優(yōu)房階段”的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡不充分的矛盾依然很多。

2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，從年初差異化供地開(kāi)始，到強(qiáng)調(diào)房子的居住屬性。短期內(nèi)調(diào)控政策持續(xù)收緊，熱點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)商都相繼面臨限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商五大壓力。2018年又是充滿挑戰(zhàn)的一年，隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì)，故2018年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而帶來(lái)房地產(chǎn)投資增速的回落。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線思維下，房產(chǎn)稅出臺(tái)的概率仍不大，2018年不大可能進(jìn)入人大立法程序。

未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進(jìn)城購(gòu)房需求，在一定程度上可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也適度拉動(dòng)總需求。

預(yù)計(jì)租賃住房制度將進(jìn)一步做實(shí)，如選取一二線土地財(cái)政依賴度低的城市試點(diǎn)，一二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開(kāi)始大力推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待，從而繼續(xù)拉動(dòng)一二線房地產(chǎn)投資。

持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市，未來(lái)3年每年仍能帶來(lái)2.3億平米的去庫(kù)存規(guī)模，從而為三四線樓市平穩(wěn)提供有效支撐。

二、近期我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家嚴(yán)管政策下，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的壟斷態(tài)勢(shì)在政府的推動(dòng)下形成，國(guó)企房地產(chǎn)商與民營(yíng)房地產(chǎn)商新一輪的角逐在國(guó)家政策的推動(dòng)下開(kāi)始逐鹿中原。

（二）競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈：越來(lái)越多的企業(yè)扎堆進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。由于住宅地產(chǎn)限購(gòu)政策的影響，僅2016年一年就有34家企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)社會(huì)資本不斷涌入房地產(chǎn)尋求避險(xiǎn)時(shí)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，2018年各類資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)明顯加快。各類資本企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)加據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。

（三）2018年供給端改善主要需要關(guān)注到兩點(diǎn)，首先，政策在預(yù)售環(huán)節(jié)以及限價(jià)方面存在寬松的可能性，會(huì)對(duì)供給產(chǎn)生積極影響（但傾向于認(rèn)為2018年政策放松的概率較低）；與政策寬松帶來(lái)供給改善相比，更應(yīng)該關(guān)注即使在政策不放松的情況下，房企出于現(xiàn)金流考慮也會(huì)加大推盤力度，帶來(lái)供給端放量，由此推動(dòng)成交邊際好轉(zhuǎn)。當(dāng)然，需要指出的是，隨著供給端放量，市場(chǎng)當(dāng)前的供需弱平衡會(huì)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o過(guò)剩，市場(chǎng)也將變成由需求單邊主導(dǎo)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展調(diào)控措施

（一）今后政府將嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)總量。政府將根據(jù)商品房的市場(chǎng)需求量，來(lái)確定土地的供應(yīng)總量，避免盲目擴(kuò)大商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模，要強(qiáng)化地方政府的職責(zé)，通過(guò)土地的垂直管理抑制其過(guò)分投資的沖動(dòng)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征因地制宜的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，避免不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，爭(zhēng)相構(gòu)建以房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，應(yīng)該從區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化布局著眼，把房地產(chǎn)業(yè)放到適當(dāng)位置上加以發(fā)展。唯有如此，才能從根本上穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商、投資者和消費(fèi)者等市場(chǎng)主體才會(huì)有投資信心。

（二）加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)城市強(qiáng)化短期調(diào)控。2017下半年以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起新一輪調(diào)控?zé)岢?，新政出臺(tái)之密集讓人目不暇接。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有包括大連、昆明、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、深圳、西安、廣州、成都、南京在內(nèi)的10多個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政策?！翱傮w而言，這一輪樓市調(diào)控政策是此前相關(guān)政策的延續(xù)和深化?！敝袊?guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示，一方面未出臺(tái)限制性政策的市縣開(kāi)始加入調(diào)控行列，如大連市、阜南縣等。另一方面，已出臺(tái)住房限制性政策的城市，對(duì)現(xiàn)行政策進(jìn)行深化，如海南升級(jí)最嚴(yán)調(diào)控，深圳“三價(jià)合一”，杭州、西安將實(shí)施搖號(hào)買房政策。這些政策都是針對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題而出臺(tái)的。

（三）堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。 實(shí)體經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時(shí)說(shuō)的"影子經(jīng)濟(jì)"。我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅(jiān)持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實(shí)依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。

（四）對(duì)房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行調(diào)控。房地產(chǎn)稅收的調(diào)控是一種間接調(diào)控，而非直接調(diào)控。在稅收調(diào)控活動(dòng)中，國(guó)家并不是直接規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方向和規(guī)模，也不是借助國(guó)家權(quán)力強(qiáng)迫人們必須采取什么樣的開(kāi)發(fā)或購(gòu)買行為，而是通過(guò)相關(guān)稅收政策影響特定納稅人的收入水平，進(jìn)而誘導(dǎo)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方向和規(guī)模發(fā)生變化，使之與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向相吻合。（作者單位為貴州交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院）