李文文

【摘要】我國現(xiàn)今的不動產(chǎn)登記制度是一些體制的產(chǎn)物，在立法及登記等方面存在許多的問題。為了盡快適應(yīng)我國不動產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，應(yīng)該從分析不動產(chǎn)登記的一些法律基礎(chǔ)上出發(fā)。結(jié)合不動產(chǎn)現(xiàn)在的情況，從以下幾個方面完善我國不動產(chǎn)的登記制度：確立登記行為的司法思想，對不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的登記與立法，將登記的一些機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一，建立登記的審查制度與責(zé)任制度以及信息公開與請求權(quán)等制度；建議在立法中只規(guī)定不動產(chǎn)登記效力范圍等司法內(nèi)容，并且需要另外起草一部不動產(chǎn)登記法作為物權(quán)程序法。用這個來保障不動產(chǎn)物前權(quán)利人的一些權(quán)利，推動不動產(chǎn)權(quán)事業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；公示公信；登記

一、不動產(chǎn)登記的主要特點(diǎn)

不動產(chǎn)物權(quán)的所謂的一些登記是指經(jīng)過申請國家的一些機(jī)關(guān)將物權(quán)變動的一些東西記載在有關(guān)物權(quán)登記簿的一些事實(shí)即簡稱不動產(chǎn)登記。從這里我們可以看出。不動產(chǎn)物權(quán)的登記具有以下的法律的特點(diǎn)：（1）登記必須要經(jīng)過權(quán)利人的親自申請。而這里所說的權(quán)利人可分為不動產(chǎn)所有權(quán)人，使用經(jīng)營權(quán)人等。而這也是一種物權(quán)處理的行為。而不動產(chǎn)登記是否必須要有權(quán)利人去親自申請，這個問題由于我國現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的法律在理論上與現(xiàn)實(shí)中還是有些界限不清晰。（2）登記的范圍就是不動產(chǎn)。不動產(chǎn)是指土地和其它的固定的物品。由此，這就排除了動產(chǎn)。（3）登記的內(nèi)容是和不動產(chǎn)的建立、轉(zhuǎn)移、變化的一些情況有關(guān)系的，而且這些情況，應(yīng)該是一些能夠公開，公平，公正的進(jìn)行的信息。所以登記以后，這些東西的內(nèi)容將會向社會公示。（4）登記機(jī)關(guān)是有關(guān)的國家的專職的部門。而我國目前不動產(chǎn)登記的一些機(jī)關(guān)大多是“多頭執(zhí)政”而且依靠的法律也是有很大的不一樣的。而由于這個原因所造成的很多的缺點(diǎn)，后面將會進(jìn)行詳細(xì)的敘述。

二、關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的理論

德國法學(xué)家第一個發(fā)現(xiàn)了在不動產(chǎn)物權(quán)彼此的法律的行為變化的時候，當(dāng)事人的意愿表示一致與標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移不能同一，標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移和物上權(quán)利的轉(zhuǎn)移是兩個不一樣的事實(shí)。而并作同一事實(shí)這一財產(chǎn)法的基本的原理。后來有人在這個基礎(chǔ)上提出了著名的行為的一些理論。而這個理論認(rèn)為當(dāng)事人在標(biāo)的轉(zhuǎn)移和物上權(quán)利的轉(zhuǎn)移，這兩個不一樣的事實(shí)表達(dá)了兩個表示。而這兩個事實(shí)實(shí)際上就是兩個合同。前者為當(dāng)事人建立的債的合同，而后者則是一個契約，就是專門兒為物權(quán)的變化，為目的而建立的，與債務(wù)沒有關(guān)系的另一個契約。而這種理論也就包含如下的一些觀點(diǎn)：一個是交付是一種很個人與獨(dú)立的契約。二是交付中的意思表示是獨(dú)立的意思的展現(xiàn)。三是交付一定要具備外面的一些形式。

三、建立不動產(chǎn)登記制度的原因

我國建立不動產(chǎn)登記的一些制度是有利于人們及社會一般的第三人很明確的能知曉不動產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)的一些情況，有利于維持不動產(chǎn)的健康安全發(fā)展。達(dá)到明確的法律目的。因?yàn)槲餀?quán)具有很明顯的絕對性和對現(xiàn)實(shí)的一種特性，所以物權(quán)的任何變動都應(yīng)該進(jìn)行公開，公示。而交付與登記就是動產(chǎn)物權(quán)的一種公開公示的方式。冬季作為一種不動產(chǎn)物權(quán)變動的程序的主要的證件。雖然從表面上來看是去制約當(dāng)事人。彼此之間的一些法律上的關(guān)系，就是只有通過登記才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移，這種效果。其實(shí)從最后的意義上來說，登記作為一種手段主要是為了維護(hù)安全，保護(hù)善意以及第三人的利益。而不動產(chǎn)所進(jìn)行的登記是不動產(chǎn)物質(zhì)本質(zhì)和現(xiàn)實(shí)生活中的所需要的客觀要求。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的本質(zhì)就是懟不動的物品進(jìn)行分配，而這種分配前必須也應(yīng)該用一種公式的方法表現(xiàn)出來，讓人們從這種表現(xiàn)方式中得到某種不動產(chǎn)上物權(quán)的真正的存在。不動產(chǎn)登記對于另外的人來說基本的意義是權(quán)力上的變化讓人們能夠熟悉，知曉的效力就是登記的告知的作用。

四、如何完善我國的不動產(chǎn)物權(quán)的登記制度

需要制定統(tǒng)一的法律，保證不動產(chǎn)交易的公正公開公平公示。第一是為了確定物權(quán)的歸屬情況，具體真實(shí)的去解決物權(quán)上面的沖突。由于物權(quán)的設(shè)計建立需要去登記，而登記就能夠判斷某項(xiàng)物品到底是歸誰所有，登記上所記載的權(quán)利人事實(shí)上就是對物權(quán)的歸屬，在法律上面的一個確定。其次是為了保護(hù)交易安全以及維護(hù)交易上的秩序平穩(wěn)。交換實(shí)際上就是物品權(quán)利的一種轉(zhuǎn)移。為了使這種轉(zhuǎn)移正常的進(jìn)行，防止在這種交換過程中產(chǎn)生的欺詐等行為，這就要求，交換雙方都必須明確這種權(quán)屬狀況，了解某種物體的各種信息，包括彼此是否真正享有物權(quán)等。還有就是為了減少交易過程中的費(fèi)用以及能夠很明顯的去提高效率。通過這種登記制度，讓信息公開化。不僅是為當(dāng)事人提供了很大的便利，而且因?yàn)檫@種制度的設(shè)立，讓當(dāng)事人可以充分的信賴這種登記的內(nèi)容，這樣就節(jié)省了當(dāng)時人很多的時間與精力，以及費(fèi)用?？梢苑浅？斓耐瓿山灰?。同時，這也可以實(shí)現(xiàn)國家對這種不動產(chǎn)交易的宏觀調(diào)控與監(jiān)管。登記制度本身就是一種國家對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控所產(chǎn)生的制度。在登記過程中。通過對登記的審查，能夠發(fā)現(xiàn)許多的問題以及糾正許多的問題，確保國家對不動產(chǎn)這種交易市場的宏觀調(diào)控，提高國家對這種宏觀調(diào)控的能力。

五、結(jié)語

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與完善，市場經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)形勢的迅速壯大與多元化，非常急切的要求國家進(jìn)行嚴(yán)格的物權(quán)登記制度，因?yàn)槲覈F(xiàn)有的登記制度依然非常的不完善，這并沒有從本質(zhì)上上解決不動產(chǎn)登記的一系列問題。因此，我國非常急切地制定了《不動產(chǎn)登記法》，用來確定登記的。功能與具體的事項(xiàng)等。必須填寫用來實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一，以此更好地適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流。促進(jìn)交易的安全，保護(hù)人們的利益，維護(hù)經(jīng)濟(jì)的秩序。

參考文獻(xiàn)

[1]譚啟平，劉小鵬.不動產(chǎn)登記請求權(quán)及其制度構(gòu)建[J].社會科學(xué)，2017（05）：101～109.

[2]向明.不動產(chǎn)登記請求權(quán)研究[J].廣西社會科學(xué)，2016（04）：64～68.

[3]李敬從.論不動產(chǎn)預(yù)告登記制度[J].徐州師范大學(xué)學(xué)報，2017（02）：103～107.