頊金波

【摘要】為了適應(yīng)當(dāng)代房地產(chǎn)的客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展一系列的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，盡快使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入備戰(zhàn)狀態(tài)。在發(fā)展企業(yè)自身的基礎(chǔ)上，也要迎合當(dāng)下社會(huì)和金融環(huán)境，通過(guò)企業(yè)合作，資金重組來(lái)培養(yǎng)企業(yè)發(fā)展，在房地產(chǎn)行業(yè)中尋找優(yōu)勢(shì)定位，充分發(fā)揮企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型優(yōu)勢(shì)。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理；發(fā)展

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性與普遍性

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行存在一定的挑戰(zhàn)是因?yàn)檫@是一種不受人為影響的領(lǐng)域。所以，很多企業(yè)管理者對(duì)其高度重視，為的就是將風(fēng)險(xiǎn)可能存在發(fā)展的概率降到最低，從而能夠瞄準(zhǔn)方向，盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)不利影響。

（二）某一具體風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的偶然性與大量風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的必然性

無(wú)論是什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，它的出現(xiàn)都不是毫無(wú)征兆的，也就是說(shuō)是因?yàn)槟承┮蛩匾鸬模哂泻軓?qiáng)的隨意性，但是，風(fēng)險(xiǎn)是沒(méi)有辦法杜絕的。筆者搜集部分材料數(shù)據(jù)得出，這種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)是有一定規(guī)律的。因此，很多企業(yè)開(kāi)始著手從概率統(tǒng)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的概率進(jìn)行預(yù)估，以此最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的可變性

并不是所有發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)都是無(wú)法控制的，其中部分能夠在發(fā)生初期得到控制，部分風(fēng)險(xiǎn)在發(fā)生后很快就會(huì)得到妥善處理。但隨著舊風(fēng)險(xiǎn)的解決，又會(huì)有新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，很難控制其可變性。

（四）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性

房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型是多種多樣的，大部分都擁有較長(zhǎng)的周期與規(guī)模，并且會(huì)遍及各個(gè)領(lǐng)域，這就讓其風(fēng)險(xiǎn)的組成顯得更加復(fù)雜，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系又是復(fù)雜的，顯示出風(fēng)險(xiǎn)的多樣性與多層次性。

二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)行定位

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)運(yùn)而生，可以說(shuō)它是城市住房制度改革的產(chǎn)物。1991年，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)制度改革的通知》，文件中明確指出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困難戶的住房問(wèn)題”，這是政府住房管理部門(mén)比較完整地闡述了經(jīng)濟(jì)適用房的概念，它的目的在于實(shí)現(xiàn)住房的公平和公正，解決中低收入家庭買(mǎi)房難的問(wèn)題，是政府有效調(diào)控住房政策的宏觀手段。

我國(guó)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)和福利性質(zhì)的政策性商品住房。從中我們不難看出經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)是我國(guó)政府為了調(diào)節(jié)收入差異而做出的分配優(yōu)惠政策，目的在于讓收入低的群體也能買(mǎi)得起房、住得起房，以達(dá)到改善我國(guó)人民整體居住環(huán)境的目的。但是有許多城市在經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象的界定上出現(xiàn)了一定的偏差，將其僅僅定位于“政策性商品住房”，而大大忽略了經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性和社會(huì)福利性。從而導(dǎo)致中低收入家庭還是買(mǎi)不起房，沒(méi)有從根本上解決中低收入家庭住房難的問(wèn)題。要正確定位經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)和福利性質(zhì)，讓中低收入家庭切實(shí)買(mǎi)得起房，從根本上解決住房難的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展

（一）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營(yíng)理念

在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。

（二）實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持

房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按照循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。

（三）追求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系的創(chuàng)新

綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門(mén)為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各級(jí)人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過(guò)整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

（四）塑造專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行精細(xì)化管理

現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)人才短缺問(wèn)題十分明顯，很多項(xiàng)目工程管理主體所進(jìn)行的系類(lèi)管理活動(dòng)，在缺乏專(zhuān)業(yè)人才支持情形下會(huì)出現(xiàn)投入多，管理成效不明顯的狀況。通過(guò)強(qiáng)化管理隊(duì)伍的綜合素質(zhì)來(lái)帶動(dòng)管理能力的提升也是最為科學(xué)的選擇。在項(xiàng)目工程管理及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)人才隊(duì)伍綜合素質(zhì)有了一定提升后，相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)將綜合管理事宜逐步向精細(xì)化管理過(guò)度，在確定了管理目標(biāo)后，對(duì)管理手段進(jìn)行比對(duì)和選擇，確保所進(jìn)行的各項(xiàng)管理活動(dòng)能夠與總體管理目標(biāo)保持方向上的一致，并注重對(duì)有限管理資源的高效率使用，確保管理資源投入與管理成效取得之間達(dá)成均衡。

總之，近年來(lái)，住房問(wèn)題成為了人們的熱門(mén)話題，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了人們極大的關(guān)注，這一行業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益也越來(lái)越高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但提高了人們的生活水平，還促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，所以相關(guān)人員必須采取有效措施，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，使房地產(chǎn)行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下更好、更快的發(fā)展。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念加入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，也可以使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平得到很大提升。

參考文獻(xiàn)

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