【摘要】黨的十九大報(bào)告提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！痹谶@個(gè)大背景下，公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介公司紛紛搶灘進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。本文通過(guò)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的現(xiàn)狀、客源需求和運(yùn)營(yíng)盈利模式進(jìn)行分析，對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，對(duì)于長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者們贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】住房租賃；長(zhǎng)租公寓；運(yùn)營(yíng)模式

1、住房租賃政策及行業(yè)動(dòng)態(tài)

1.1住房租賃政策密集出臺(tái)

近年來(lái)，住房租賃政策密集出臺(tái)。2016年5月17日，出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，2017年7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。目前，住建部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

黨的十九大報(bào)告中也提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

1.2銀行正式進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)

2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，中信銀行未來(lái)三年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金。2017年11月2日，中國(guó)銀行廈門(mén)市分行與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。2017年11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作。2017年11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大、中海等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。

1.3借勢(shì)政策、爭(zhēng)相布局

在萬(wàn)科、龍湖、旭輝、碧桂園這樣的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓之前，市場(chǎng)上更多的是魔方公寓和You+這樣的運(yùn)營(yíng)企業(yè)。但是在傳統(tǒng)的銷售模式持續(xù)走弱、去杠桿、監(jiān)管趨嚴(yán)、房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的大背景下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始考慮長(zhǎng)租公寓。而由于掌握房源及資金優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。不少房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始探索“開(kāi)發(fā)-租賃”模式，全國(guó)排名前30位的開(kāi)發(fā)商中，已有半數(shù)以上選擇進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。大型房企紛紛搶灘進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，除了看好租賃的發(fā)展以外，也是為旗下自持用地尋找新的開(kāi)發(fā)思路。

除了開(kāi)發(fā)商，一批中介企業(yè)也在進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，其中有鏈家的自如、偉業(yè)我愛(ài)我家的相寓、世聯(lián)行的紅璞公寓等等。酒店行業(yè)中也有入局者，包括窩趣、逗號(hào)公寓、漫果等等。

這些現(xiàn)象的發(fā)生，與國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)租售并舉的宗旨相一致，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)新一輪的發(fā)展高潮。

2、長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀及客源

2.1長(zhǎng)租公寓定義和現(xiàn)狀

長(zhǎng)租公寓是指公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)將從存量房市場(chǎng)收集來(lái)的房源進(jìn)行改造和裝修升級(jí)，并通過(guò)提供多樣化公共空間配置和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)（如水電費(fèi)繳納、定期打掃衛(wèi)生、舉辦各種分享活動(dòng)等等），吸引市場(chǎng)人群入?。ㄗ馄谝话阍趲讉€(gè)月或者一年以上）的出租型公寓。2015 年，國(guó)內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過(guò) 500 家，公寓間數(shù)超過(guò) 100萬(wàn)間。預(yù)計(jì)至2020年，我國(guó)公寓間數(shù)會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)間。

2.2長(zhǎng)租公寓的客源及特征

長(zhǎng)租公寓大多數(shù)住客是還未成家購(gòu)房的85后和90后，其中尤以90后最為突出。這些住客最大的特點(diǎn)是要求個(gè)性化與社交，老式的住房毫無(wú)個(gè)性化，且沒(méi)有社交平臺(tái)，很多年輕人會(huì)覺(jué)得下班后很無(wú)聊。90后依舊是獨(dú)生子女的一代，從小孤獨(dú)的成長(zhǎng)環(huán)境使他們很容易以自我為中心，也不太會(huì)交際，但是內(nèi)心又非常渴望交際，因此在設(shè)計(jì)公寓時(shí)就要突出個(gè)性化色彩和社交平臺(tái)。

我國(guó)租客年齡結(jié)構(gòu)（來(lái)源涵寓咨詢）

90后住客分為幾種“臉譜”，第一種是職業(yè)化，其有一份體面的白領(lǐng)工作，較高的收入，這類人群喜歡商務(wù)或小資情結(jié)的咖啡、觀影等活動(dòng)。第二類則是自由創(chuàng)業(yè)者，這包括了自由攝影或撰稿人這類自由職業(yè)者，也有自主創(chuàng)業(yè)的年輕人，他們更偏好音樂(lè)、健身、電競(jìng)游戲等項(xiàng)目。

2.3長(zhǎng)租公寓的租客核心需求

2017年7月發(fā)布的 《2017年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢(shì)報(bào)告》顯示，“90 后”租房人群已經(jīng)占比39.9%，首次超過(guò)“80后”，成為租房主力。與“80后”的租房前輩們不同，“95后”對(duì)于租房最關(guān)心的問(wèn)題已不再是租金，而是生活品質(zhì)。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下成長(zhǎng)起來(lái)的“95后”，物質(zhì)條件比“80后”更加優(yōu)越，對(duì)于租房自然也表現(xiàn)出更高的標(biāo)準(zhǔn)和需求。數(shù)據(jù)顯示，17.55%的畢業(yè)生愿意拿薪資30%-50%去租房。交通便利、居住舒適、便于打理、私密性和安全性好是租客主要考慮的因素。

3、長(zhǎng)租公寓分類及運(yùn)營(yíng)、盈利模式

3.1長(zhǎng)租公寓分類

3.1.1按經(jīng)營(yíng)背景分類

目前的公寓品牌主要分為三種類型：一是酒店集團(tuán)旗下的，比如華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓、如家旗下的逗號(hào)公寓；二是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的，比如萬(wàn)科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓；三是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司的公寓，如YOU+公寓、魔方公寓等。

這些公寓品牌都有各自的優(yōu)勢(shì)：對(duì)于酒店集團(tuán)旗下的公寓來(lái)說(shuō)，可以運(yùn)用自身的運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，有較強(qiáng)的落地能力；而房地產(chǎn)企業(yè)的公寓擁有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在源頭改善房屋結(jié)構(gòu)，使其更適于作為公寓居住。互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)品牌的優(yōu)勢(shì)在于線上，最大的劣勢(shì)是資金。

3.1.2按經(jīng)營(yíng)模式分類

目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓主要分為集中式和分散式兩種，集中式多以整棟物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，而分散式則主要是從房東手上零散收取房源，自行運(yùn)營(yíng)出租。兩種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)比如下：

集中式出租：企業(yè)通過(guò)包租、獨(dú)立開(kāi)發(fā)、收購(gòu)或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，主要選取地鐵沿線等交通便利區(qū)域的工業(yè)廠房、整棟公寓簽訂多年租賃合約，通過(guò)精細(xì)化的設(shè)計(jì)、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，同時(shí)有利于核心優(yōu)勢(shì)--租客社交平臺(tái)的搭建，最后對(duì)外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開(kāi)發(fā)模式有諸多相似之處。

分散式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過(guò)精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對(duì)外出租的模式。品牌特色上均采用互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)看房、交租、維修申報(bào)等一站式服務(wù)，同時(shí)在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)痛點(diǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了改進(jìn)升級(jí)，如統(tǒng)一裝修、品牌家具解決住房裝修差的問(wèn)題，專人管家、每周保潔維修解決房東態(tài)度差、房東管理費(fèi)力的問(wèn)題，真實(shí)房源、所見(jiàn)即所得解決虛假房源等問(wèn)題。

“集中式”和“分布式”兩種運(yùn)營(yíng)模式，就二者共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤(rùn)率無(wú)疑都是其運(yùn)營(yíng)的重要指標(biāo)。集中式運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造升級(jí)。而分散式長(zhǎng)租公寓模式起步則較晚，其房源來(lái)自分散的房東，通過(guò)房屋包租經(jīng)營(yíng)，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造，提供全新的租住體驗(yàn)，其挑戰(zhàn)在于對(duì)公寓的管理與社群運(yùn)營(yíng)。集中式和分散式各有利弊，但總體而言集中式公寓的品牌效益更好、盈利空間更大。

3.2長(zhǎng)租公寓盈利模式

3.2.1盈利來(lái)源

◆批零租金差

這是目前大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的主要盈利來(lái)源，包括兩部分：

一是整套租入、按間租出實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)，其本質(zhì)是公寓企業(yè)相對(duì)房主和租客的議價(jià)能力差；

二是通過(guò)分拆隔間、增加房間數(shù)實(shí)現(xiàn)的額外收益，如隔斷客廳、增加房間的情況。

◆裝修溢價(jià)

通過(guò)統(tǒng)一裝修風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化房間，對(duì)部分老舊、不方便使用的房屋裝修進(jìn)行改造，對(duì)房屋使用價(jià)值進(jìn)行提升。

◆租金增長(zhǎng)收益

是指公寓企業(yè)向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲幅的溢價(jià)。長(zhǎng)租公寓公司從業(yè)主端租入房屋時(shí)簽訂的租約一般至少為3-5年，且在租約簽訂之初就已經(jīng)確定簽約年限和年租金增長(zhǎng)幅度。而租出房屋的租期多數(shù)為1年甚至更短，公寓企業(yè)完全可以隨市價(jià)進(jìn)行租金調(diào)整，以享受租金上漲的收益。在目前房屋租售比非常低的情況下，租金價(jià)格上漲概率遠(yuǎn)大于下跌概率，使得此項(xiàng)收入成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來(lái)的一個(gè)收入增長(zhǎng)點(diǎn)。

◆衍生服務(wù)收入

在提供出租房屋的同時(shí)，出租企業(yè)還可以提供保潔、維修、搬家等等增值服務(wù)。以自如的分散式公寓“自如友家”為例，先后推出了39元房間打掃、自如優(yōu)品家具商城、自如安心搬家等一系列周邊服務(wù)。

可以預(yù)想的是，隨著長(zhǎng)租公寓品牌價(jià)值的提升和規(guī)模的擴(kuò)大，公寓企業(yè)從此類業(yè)務(wù)中將會(huì)有更多的收益實(shí)現(xiàn)，這也是專業(yè)化的長(zhǎng)租公寓公司相較于傳統(tǒng)二房東的區(qū)別所在。

3.2.2盈利周期

伴隨規(guī)模（管理房屋間數(shù)）的增加，長(zhǎng)租公寓的間均成本先增后減，導(dǎo)致利潤(rùn)率呈現(xiàn)兩端高、中間低的三階段特征：

第一階段由于管理房屋間數(shù)不多，長(zhǎng)租公寓仍然采取傳統(tǒng)二房東的模式，主要成本開(kāi)支僅為裝修成本，盈利能力較高；

第二階段房屋管理間數(shù)已上升到一定數(shù)量，長(zhǎng)租公寓公司需要在營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)上加大投入，為后續(xù)繼續(xù)做大規(guī)模做準(zhǔn)備，導(dǎo)致成本顯著提升，間均利潤(rùn)率降低；

第三階段開(kāi)始，前期在營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)上的投入效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)（比如通過(guò)線上交租可以大大減少人力成本），取得規(guī)?；某杀緝?yōu)勢(shì)。同時(shí)，部分公司開(kāi)始通過(guò)運(yùn)營(yíng)模式輸出和品牌輸出的方式加速擴(kuò)張，較高的提升了租金差，并在只賺取房屋租金的基礎(chǔ)上增加了周邊服務(wù)的收入，增加了公司的總盈利。

長(zhǎng)租公寓是投資周期較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)于輕資產(chǎn)模式來(lái)說(shuō)，行業(yè)投資回報(bào)周期基本在5～8年。

4、長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景

4.1市場(chǎng)巨大、空間廣闊

龐大的流動(dòng)人口是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，為整個(gè)市場(chǎng)提供了巨大的發(fā)展空間。21世紀(jì)以來(lái)中國(guó)流動(dòng)人口呈明顯的上升趨勢(shì)。2014年后，流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)到高位企穩(wěn)狀態(tài)，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)流動(dòng)人口已達(dá)2.45億，占總?cè)丝诘?8%。預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)仍有2億以上的流動(dòng)人口，其中1.6億左右是以租房方式解決居住需求的。

每年僅流動(dòng)人口帶來(lái)的租賃市場(chǎng)年租金規(guī)模便可達(dá)1.2萬(wàn)億元。而流動(dòng)人口中，青年人占絕對(duì)比例及每年的高校畢業(yè)生是重要的部分，統(tǒng)計(jì)表明目前超過(guò)1.5億的青年人通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，這部分市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)4600億元。

個(gè)人住房出租在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，滿足了多數(shù)租房者不同層次的需求。但這部分市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在合同不報(bào)備、租客維權(quán)難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問(wèn)題。相比個(gè)人住房出租，由專業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，正快速崛起，發(fā)展迅猛。

目前為止國(guó)內(nèi)大多數(shù)長(zhǎng)期公寓均分布在住房需求大、頻率高，租金承擔(dān)能力強(qiáng)的北上廣深一線城市和較發(fā)達(dá)的二線城市。各品牌規(guī)模都不大，屬于典型新興領(lǐng)域，多品牌混戰(zhàn)、各品牌市場(chǎng)占有率低，相對(duì)國(guó)內(nèi)1.5房租賃市場(chǎng)正處于啟蒙階段，尚未形成巨頭型品牌，依然存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

4.2行業(yè)將形成一個(gè)完整的生態(tài)圈

存量房去庫(kù)存，公寓行業(yè)也是作為化解存量房的一大重要途徑，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局愈加激烈。多數(shù)公寓企業(yè)正處于創(chuàng)業(yè)期，只有部分少數(shù)企業(yè)初具規(guī)模，形成品牌。雖然公寓整體盈利不高，但仍是眾多資本追逐的新寵。由于眾多資本的進(jìn)入，未來(lái)3至5年長(zhǎng)租公寓很可能迎來(lái)一輪洗牌，能夠繼續(xù)存在的長(zhǎng)租公寓必定會(huì)有其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。租賃市場(chǎng)目前是一個(gè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)，未來(lái)一定會(huì)圍繞著租賃住宅的管理和運(yùn)營(yíng)，形成開(kāi)發(fā)商、國(guó)企、政府、PE/VC、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)者、政府資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本齊聚的百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的生態(tài)圈。

作者簡(jiǎn)介：

趙麗麗，青島山鋼和潤(rùn)商業(yè)管理有限公司；

郭洪生，青島山鋼和潤(rùn)商業(yè)管理有限公司。