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        新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制研究

        2018-05-14 14:58:26胡珀
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)控制

        胡珀

        【摘要】如今房地產(chǎn)行業(yè)已進入新常態(tài)發(fā)展階段,房地產(chǎn)行業(yè)要想實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級,提高企業(yè)盈利能力,就必須強化對房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制管理。本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成,分析了當前成本控制存在的問題,并針對新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的有效措施展開了探究。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)成本;控制

        隨著國家“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”經(jīng)濟政策的推行,我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)。作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量,房地產(chǎn)也進入了行業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。在市場政策的調(diào)整下,房地產(chǎn)業(yè)迎來了新常態(tài)下的發(fā)展機遇,也面臨著諸多挑戰(zhàn)。要想在新常態(tài)下的激烈競爭中保持自身的優(yōu)勢,實現(xiàn)企業(yè)利潤的增長,必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行合理的控制。

        1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成

        1.1土地成本

        土地是房地產(chǎn)企業(yè)得以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),擁有充足的土地儲備資源才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。土地屬于不可復(fù)制的稀缺資源,我國對土地實行用途管理制度,嚴格控制建設(shè)用地總量,限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,堅守18億畝耕地紅線。近年來,隨著各個城市建設(shè)用地總量的減少,信貸政策的調(diào)整,及國家對樓市政策的調(diào)控等因素,使得土地價格逐年增長,多個城市土地競拍中出現(xiàn)所謂的“天價土地”。土地成本的不斷上漲給依靠土地生存發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。

        1.2工程費用

        工程費用包括前期工程費、建安工程費。前期工程費主要包括項目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究階段產(chǎn)生的費用及“三通一平”的費用;建安工程費包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費及裝修工程費。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,工程費用約占整個成本的比例較高,因此需要重點控制。工程階段的成本管理包括4個階段,即決策階段、設(shè)計階段、發(fā)承包階段及施工階段,其中發(fā)承包階段是建安工程成本控制的核心。對于此階段的成本,應(yīng)該通過各種有效措施進行控制,如合理的招標策劃,重視招標文件的編制、嚴格審核清單和標底價格、合同簽訂階段嚴格把控等。

        1.3市政基礎(chǔ)設(shè)施費及公共配套設(shè)施費

        市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊等費用。公共配套設(shè)施費指的是項目建成后產(chǎn)權(quán)和收益不歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有的公共配套設(shè)施,如公共廁所、居委會、垃圾處理站等設(shè)施所產(chǎn)生的費用。這部分費用可以采用單位指標估算法進行計算。

        1.4 稅費及不可預(yù)見費

        稅費包括與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收費用,如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等,及由地方政府及各級行政主管部們收取的行政性費用,如城市建設(shè)配套費,房地產(chǎn)綜合開發(fā)費,房地產(chǎn)開發(fā)管理費等。

        不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和各項費用估算的準確程度不同,一般以建安費為基數(shù)取3%~5%。

        1.5間接費用

        管理費用、財務(wù)費用和銷售費用構(gòu)成間接費用。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用,包括管理人員工資、辦公費、保險費等。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長、投資數(shù)額大,一般情況下都會借助貸款來解決資金需求,因此支付給金融機構(gòu)的利息也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)銷售費用包括廣告費、銷售傭金、推廣費等。

        2、當前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題

        2.1成本控制理念不成熟

        成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標的重要保證,房地產(chǎn)企業(yè)對成本的控制能力直接形成企業(yè)的核心競爭力,因此,成本的管控非常重要。但是要實現(xiàn)對成本的有效控制,必須有成熟的成本控制理念,由此才會做出正確的決策和行動。

        房地產(chǎn)成本控制的理念應(yīng)該從項目決策階段開始,并貫穿整個項目始終。當前高售價、高利潤的房地產(chǎn)市場,使很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對成本控制產(chǎn)生足夠的重視。因為項目策劃期的成本開支少,許多房地產(chǎn)開發(fā)商形成了注重事后核算,輕視事前策劃的誤區(qū),成本控制理念不夠成熟,沒有建立完善的相關(guān)成本控制方案,最終導(dǎo)致了項目的成本失控。

        些年低成本、高售價的房地產(chǎn)時代,在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對成本的重視,形成了成本管理一些誤區(qū)。一是重事后算賬、輕事前策劃。單純的成本核算作為成本管理的重要內(nèi)容,使成本管理無法產(chǎn)生應(yīng)有的作用,最終結(jié)果是帶來成本失控。二是房企不應(yīng)該把“成本”只局限于建安范疇,而應(yīng)擴展到整個項目的全局。三是很多管理者在與施工單位和供應(yīng)商談合約時,本著花費的資金是越少越好的原則,一味地擠壓對方的利潤空間,不給對方預(yù)留合理的利潤,迫使對方偷工減料、以次充優(yōu),造成的后續(xù)工程返工成本和維修成本加大。從全過程成本來看是得不償失,另外還付出了不必要的時間成本和人工成本。四是忽視了其他部門的配合,財務(wù)部門只是成本監(jiān)控環(huán)節(jié)的重要一環(huán),如果沒有其他部門的相互配合,難以將成本管理真正落到實處。

        2.2成本控制機制不健全

        目前,中小型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)眾多,這類企業(yè)大多區(qū)域性比較強,企業(yè)本身管理水平不高,并沒有建立健全的建設(shè)成本控制體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在招投標階段本著中標價越低越好的原則,一味地擠壓施工方的利潤空間,間接導(dǎo)致了施工方偷工減料、以次充好,造成了后續(xù)工程的返工成本和維修成本加大,從全過程成本來看是得不償失的。還有許多企業(yè)由于自身制度的不完善,導(dǎo)致成本控制執(zhí)行力不高,成本管理不規(guī)范,對成本控制的監(jiān)督流于形式化,沒有合理的成本控制機制予以制約。

        2.3成本控制方向不全面

        成本控制不應(yīng)只局限于房地產(chǎn)項目的建設(shè)階段,在獲取土地階段和營銷策劃階段同樣需要提高成本控制意識。由于土地資源的稀缺,許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地時不惜代價,花費巨額產(chǎn)生“地王”。但是獲取土地的成本過高,導(dǎo)致很多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的問題,后期項目建設(shè)沒有足夠的資金支撐。還有房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投入巨大,產(chǎn)品營銷沒有事前充分的策劃與準備,也沒有對此階段的成本控制形成足夠的重視。此外,項目的建設(shè)環(huán)節(jié)和營銷策劃之間的聯(lián)系不強,這也在一定程度上增加了營銷成本。

        3、新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的有效措施

        3.1項目決策環(huán)節(jié)重視成本控制

        在房地產(chǎn)項目決策環(huán)節(jié)要提高成本控制的意識,建立成本控制目標體系,從項目方案的設(shè)計規(guī)劃與項目的可行性研究兩方面入手,強化決策環(huán)節(jié)的成本控制。第一,要提高方案階段的前瞻性和科學性,通過多方案比選等措施,為決策提供依據(jù),同時,注重工程項目的經(jīng)濟評價。第二,要強化對項目的運營成本的控制,(下轉(zhuǎn)228頁)(上接226頁)建立完善的項目可行性評價體系,重視項目風險的預(yù)測和防控等。第三,樹立項目成本控制理念,并將成本控制理念貫穿全程。建立成本控制目標體系,在項目初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計等環(huán)節(jié)堅持明確的控制成本目標,做好投資估算、設(shè)計概算與施工圖預(yù)算。

        3.2規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制

        規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制。注重招投標環(huán)節(jié)的成本管理,通過選擇符合項目情況的招標方式,加強對投標單位的資格審查,編制完善的招標文件,制定合理的標底價格,慎重對待合同的簽訂等措施,對成本進行管控。在施工階段,加強設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理,做好索賠管理,建立投資監(jiān)理制度,通過第三方力量強化對項目的投資控制。對于竣工決算與結(jié)算,要執(zhí)行嚴格的審核制度,既要進行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審查,同時聘請有經(jīng)驗的審價單位進行外部審核,多方把控,從而控制項目成本。

        3.3注重取得土地環(huán)節(jié)及營銷環(huán)節(jié)的成本控制

        在目前土地價格高企的時期,土地成本占到整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的65%~70%左右,有的項目土地成本占比更高。房地產(chǎn)企業(yè)要想控制土地成本,以合理的價格獲取土地,就必須時刻關(guān)注市場的動態(tài),了解競拍地塊所在區(qū)域的規(guī)劃情況;同時,在競買土地前需做好充分的經(jīng)濟測算工作及貸款融資方案,制定合理的心理價位,并做好多方案預(yù)案。在營銷策劃階段強化成本控制也非常關(guān)鍵。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)采取“全程營銷”的方法,在營銷階段不惜成本,雖然對項目樓盤產(chǎn)生了較好的宣傳效果,但是導(dǎo)致項目成本大幅上漲。因此要通過制定合理的營銷方案,做好項目的營銷策劃,從而提高房地產(chǎn)項目營銷成本控制的水平。

        結(jié)語:

        綜上所述,新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)行業(yè)不僅迎來了蓬勃的發(fā)展機遇,同樣也面臨了激烈的競爭與調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,必須重視開發(fā)成本控制,無論是在項目決策環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)還是營銷環(huán)節(jié),都要建立明確的成本控制目標,完善成本控制體系,只有這樣才能實現(xiàn)收益最大化。

        參考文獻:

        [1] 李傳健,鄧良.新型城鎮(zhèn)化與中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展[J].經(jīng)濟問題,2015(01) .

        [2]陳小龍,劉小兵.交易成本對開發(fā)商綠色建筑開發(fā)決策的影響[J].同濟大學學報(自然科學版),2015(01).

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