胡珀
【摘要】如今房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展階段,房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級,提高企業(yè)盈利能力,就必須強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制管理。本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成,分析了當(dāng)前成本控制存在的問題,并針對新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的有效措施展開了探究。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)成本;控制
隨著國家“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”經(jīng)濟(jì)政策的推行,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)。作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量,房地產(chǎn)也進(jìn)入了行業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。在市場政策的調(diào)整下,房地產(chǎn)業(yè)迎來了新常態(tài)下的發(fā)展機(jī)遇,也面臨著諸多挑戰(zhàn)。要想在新常態(tài)下的激烈競爭中保持自身的優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的增長,必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行合理的控制。
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成
1.1土地成本
土地是房地產(chǎn)企業(yè)得以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),擁有充足的土地儲(chǔ)備資源才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。土地屬于不可復(fù)制的稀缺資源,我國對土地實(shí)行用途管理制度,嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量,限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,堅(jiān)守18億畝耕地紅線。近年來,隨著各個(gè)城市建設(shè)用地總量的減少,信貸政策的調(diào)整,及國家對樓市政策的調(diào)控等因素,使得土地價(jià)格逐年增長,多個(gè)城市土地競拍中出現(xiàn)所謂的“天價(jià)土地”。土地成本的不斷上漲給依靠土地生存發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。
1.2工程費(fèi)用
工程費(fèi)用包括前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究階段產(chǎn)生的費(fèi)用及“三通一平”的費(fèi)用;建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)及裝修工程費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,工程費(fèi)用約占整個(gè)成本的比例較高,因此需要重點(diǎn)控制。工程階段的成本管理包括4個(gè)階段,即決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段及施工階段,其中發(fā)承包階段是建安工程成本控制的核心。對于此階段的成本,應(yīng)該通過各種有效措施進(jìn)行控制,如合理的招標(biāo)策劃,重視招標(biāo)文件的編制、嚴(yán)格審核清單和標(biāo)底價(jià)格、合同簽訂階段嚴(yán)格把控等。
1.3市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)
市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊等費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)指的是項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)和收益不歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有的公共配套設(shè)施,如公共廁所、居委會(huì)、垃圾處理站等設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用。這部分費(fèi)用可以采用單位指標(biāo)估算法進(jìn)行計(jì)算。
1.4 稅費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)
稅費(fèi)包括與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收費(fèi)用,如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等,及由地方政府及各級行政主管部們收取的行政性費(fèi)用,如城市建設(shè)配套費(fèi),房地產(chǎn)綜合開發(fā)費(fèi),房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)等。
不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度不同,一般以建安費(fèi)為基數(shù)取3%~5%。
1.5間接費(fèi)用
管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用構(gòu)成間接費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用,包括管理人員工資、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長、投資數(shù)額大,一般情況下都會(huì)借助貸款來解決資金需求,因此支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)銷售費(fèi)用包括廣告費(fèi)、銷售傭金、推廣費(fèi)等。
2、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題
2.1成本控制理念不成熟
成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的重要保證,房地產(chǎn)企業(yè)對成本的控制能力直接形成企業(yè)的核心競爭力,因此,成本的管控非常重要。但是要實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制,必須有成熟的成本控制理念,由此才會(huì)做出正確的決策和行動(dòng)。
房地產(chǎn)成本控制的理念應(yīng)該從項(xiàng)目決策階段開始,并貫穿整個(gè)項(xiàng)目始終。當(dāng)前高售價(jià)、高利潤的房地產(chǎn)市場,使很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對成本控制產(chǎn)生足夠的重視。因?yàn)轫?xiàng)目策劃期的成本開支少,許多房地產(chǎn)開發(fā)商形成了注重事后核算,輕視事前策劃的誤區(qū),成本控制理念不夠成熟,沒有建立完善的相關(guān)成本控制方案,最終導(dǎo)致了項(xiàng)目的成本失控。
些年低成本、高售價(jià)的房地產(chǎn)時(shí)代,在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對成本的重視,形成了成本管理一些誤區(qū)。一是重事后算賬、輕事前策劃。單純的成本核算作為成本管理的重要內(nèi)容,使成本管理無法產(chǎn)生應(yīng)有的作用,最終結(jié)果是帶來成本失控。二是房企不應(yīng)該把“成本”只局限于建安范疇,而應(yīng)擴(kuò)展到整個(gè)項(xiàng)目的全局。三是很多管理者在與施工單位和供應(yīng)商談合約時(shí),本著花費(fèi)的資金是越少越好的原則,一味地?cái)D壓對方的利潤空間,不給對方預(yù)留合理的利潤,迫使對方偷工減料、以次充優(yōu),造成的后續(xù)工程返工成本和維修成本加大。從全過程成本來看是得不償失,另外還付出了不必要的時(shí)間成本和人工成本。四是忽視了其他部門的配合,財(cái)務(wù)部門只是成本監(jiān)控環(huán)節(jié)的重要一環(huán),如果沒有其他部門的相互配合,難以將成本管理真正落到實(shí)處。
2.2成本控制機(jī)制不健全
目前,中小型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)眾多,這類企業(yè)大多區(qū)域性比較強(qiáng),企業(yè)本身管理水平不高,并沒有建立健全的建設(shè)成本控制體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)階段本著中標(biāo)價(jià)越低越好的原則,一味地?cái)D壓施工方的利潤空間,間接導(dǎo)致了施工方偷工減料、以次充好,造成了后續(xù)工程的返工成本和維修成本加大,從全過程成本來看是得不償失的。還有許多企業(yè)由于自身制度的不完善,導(dǎo)致成本控制執(zhí)行力不高,成本管理不規(guī)范,對成本控制的監(jiān)督流于形式化,沒有合理的成本控制機(jī)制予以制約。
2.3成本控制方向不全面
成本控制不應(yīng)只局限于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段,在獲取土地階段和營銷策劃階段同樣需要提高成本控制意識(shí)。由于土地資源的稀缺,許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地時(shí)不惜代價(jià),花費(fèi)巨額產(chǎn)生“地王”。但是獲取土地的成本過高,導(dǎo)致很多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的問題,后期項(xiàng)目建設(shè)沒有足夠的資金支撐。還有房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投入巨大,產(chǎn)品營銷沒有事前充分的策劃與準(zhǔn)備,也沒有對此階段的成本控制形成足夠的重視。此外,項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)和營銷策劃之間的聯(lián)系不強(qiáng),這也在一定程度上增加了營銷成本。
3、新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的有效措施
3.1項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)重視成本控制
在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)要提高成本控制的意識(shí),建立成本控制目標(biāo)體系,從項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)規(guī)劃與項(xiàng)目的可行性研究兩方面入手,強(qiáng)化決策環(huán)節(jié)的成本控制。第一,要提高方案階段的前瞻性和科學(xué)性,通過多方案比選等措施,為決策提供依據(jù),同時(shí),注重工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。第二,要強(qiáng)化對項(xiàng)目的運(yùn)營成本的控制,(下轉(zhuǎn)228頁)(上接226頁)建立完善的項(xiàng)目可行性評價(jià)體系,重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和防控等。第三,樹立項(xiàng)目成本控制理念,并將成本控制理念貫穿全程。建立成本控制目標(biāo)體系,在項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)堅(jiān)持明確的控制成本目標(biāo),做好投資估算、設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算。
3.2規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制
規(guī)范建設(shè)環(huán)節(jié)的成本控制。注重招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本管理,通過選擇符合項(xiàng)目情況的招標(biāo)方式,加強(qiáng)對投標(biāo)單位的資格審查,編制完善的招標(biāo)文件,制定合理的標(biāo)底價(jià)格,慎重對待合同的簽訂等措施,對成本進(jìn)行管控。在施工階段,加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證管理,做好索賠管理,建立投資監(jiān)理制度,通過第三方力量強(qiáng)化對項(xiàng)目的投資控制。對于竣工決算與結(jié)算,要執(zhí)行嚴(yán)格的審核制度,既要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審查,同時(shí)聘請有經(jīng)驗(yàn)的審價(jià)單位進(jìn)行外部審核,多方把控,從而控制項(xiàng)目成本。
3.3注重取得土地環(huán)節(jié)及營銷環(huán)節(jié)的成本控制
在目前土地價(jià)格高企的時(shí)期,土地成本占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的65%~70%左右,有的項(xiàng)目土地成本占比更高。房地產(chǎn)企業(yè)要想控制土地成本,以合理的價(jià)格獲取土地,就必須時(shí)刻關(guān)注市場的動(dòng)態(tài),了解競拍地塊所在區(qū)域的規(guī)劃情況;同時(shí),在競買土地前需做好充分的經(jīng)濟(jì)測算工作及貸款融資方案,制定合理的心理價(jià)位,并做好多方案預(yù)案。在營銷策劃階段強(qiáng)化成本控制也非常關(guān)鍵。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)采取“全程營銷”的方法,在營銷階段不惜成本,雖然對項(xiàng)目樓盤產(chǎn)生了較好的宣傳效果,但是導(dǎo)致項(xiàng)目成本大幅上漲。因此要通過制定合理的營銷方案,做好項(xiàng)目的營銷策劃,從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷成本控制的水平。
結(jié)語:
綜上所述,新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)行業(yè)不僅迎來了蓬勃的發(fā)展機(jī)遇,同樣也面臨了激烈的競爭與調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,必須重視開發(fā)成本控制,無論是在項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)還是營銷環(huán)節(jié),都要建立明確的成本控制目標(biāo),完善成本控制體系,只有這樣才能實(shí)現(xiàn)收益最大化。
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