【摘要】雖說房地產(chǎn)企業(yè)在我國存在已近三十年,但是由于起步較晚發(fā)展還不成熟。尤其是在物業(yè)管理中,更為缺乏高品質(zhì)的服務(wù)與管理制約著房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此,本文對房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀問題進(jìn)行分析,進(jìn)而提出針對性的解決對策,希望能為界內(nèi)人士提供一定的參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);物業(yè)管理;現(xiàn)狀;對策
1、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的作用分析
眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)占有重要位置,對于增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)以及改善人民生活具有巨大幫助。而物業(yè)管理行業(yè)是伴隨我國房地企業(yè)發(fā)展,尤其是住房制度進(jìn)入改革而出現(xiàn)的一個新興行業(yè),隨著改革開放廣度和深度的擴(kuò)展,我國的物業(yè)管理也初具規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理,不只是對房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)與流通的一種延續(xù),更是成為房地產(chǎn)行業(yè)中必不可少的重點(diǎn)子行業(yè)。目前,房地產(chǎn)企業(yè)是否具備機(jī)制健全、運(yùn)行良好的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng),已成為衡量其水平的重要標(biāo)志,直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)、快速、健康地發(fā)展。優(yōu)化物業(yè)管理來促進(jìn)著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)具有深遠(yuǎn)意義。
2、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀問題
2.1物業(yè)管理立法滯后,法律體系不夠健全
由于房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理屬于我國新興產(chǎn)業(yè),所以相關(guān)立法工作十分滯后,法律法規(guī)體系也不夠完善。而隨著我國住房制度改革的不斷深入,住房社會化與住房自有化趨勢日益明顯。施工單位、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主四方關(guān)系卻沒有得到法律上的詳細(xì)界定,相關(guān)的責(zé)任義務(wù)得不到明確劃分,這樣在法律上存在缺位,極易引發(fā)各方利益沖突。而且很多地方房地產(chǎn)物業(yè)管理,也存在也有法不依的現(xiàn)象,對物業(yè)管理的認(rèn)識十分模糊,不能充分發(fā)揮物業(yè)管理的職能。
2.2市場化程度不高,缺乏市場競爭機(jī)制
當(dāng)前我國各大城市,雖然建立了房地產(chǎn)企業(yè)物流管理招投標(biāo)的市場,對具體物業(yè)管理項目進(jìn)行投標(biāo),但是實(shí)際效果并未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。大多物業(yè)管理項目進(jìn)行暗箱操作,有效的市場競爭機(jī)制并未真正形成。業(yè)主作為市場主體,缺乏足夠的物業(yè)管理認(rèn)知,自治能力較弱,房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理對建設(shè)、房管單位存在較大依賴,“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)及壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重。一些物業(yè)管理與市場化要求十分不符,卻利用有關(guān)政策、管理的漏洞,以非市場化的手段奪取市場,嚴(yán)重得干擾了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
2.3收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范,物業(yè)費(fèi)收繳難
長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用收繳工作步履維艱。雖然國家出臺了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,但是在各地區(qū)的物價管理部門并未得到充分執(zhí)行。使得當(dāng)?shù)貨]有形成科學(xué)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)工作出現(xiàn)無章可循的狀態(tài)。很多業(yè)主根本不把物業(yè)費(fèi)當(dāng)作要繳納的費(fèi)用,理直氣壯的把物業(yè)管理的催繳工作置之度外。這樣長此以往,物業(yè)管理費(fèi)用收繳不上來,導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)行管理出現(xiàn)嚴(yán)重的資金問題,從而影響高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),無法滿足業(yè)主多方面的服務(wù)需求,造成惡性循環(huán)。
2.4物管人員素質(zhì)較差,專業(yè)化管理程度低
在房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理隊伍中,很多管理人員都是文化素質(zhì)較低的周邊居民,物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平較差,綜合事務(wù)的處理能力十分有限。根本不具備先進(jìn)的管理理念,責(zé)任心也十分欠缺,整體物業(yè)管理服務(wù)水平非常低下,限制了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策研究
3.1健全物業(yè)法律法規(guī),嚴(yán)格依法實(shí)施管理
政府層面要盡快構(gòu)建完善權(quán)威的物業(yè)管理法律法規(guī),形成系統(tǒng)有效的法律保障機(jī)制。房地產(chǎn)物業(yè)管理部門依據(jù)國家法律,制定本單位或是部門的相應(yīng)規(guī)定制度,做到有法可依,有章可循,按照規(guī)定進(jìn)行的嚴(yán)格管理服務(wù),并規(guī)范自身經(jīng)營與管理工作。細(xì)化房屋維修管理的規(guī)章制度,建立設(shè)備設(shè)施的使用規(guī)范,建立衛(wèi)生環(huán)境的清理辦法,建立安全、消防等規(guī)程制度,全方位的依法管理和營運(yùn)。
3.2加快培育物管市場,形成良性競爭機(jī)制
根據(jù)社會發(fā)展形式,要盡快培育物業(yè)管理的有序市場,限制開發(fā)商只顧經(jīng)濟(jì)利益無規(guī)劃的成立自身物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)??茖W(xué)引導(dǎo)并適當(dāng)鼓勵開發(fā)商,以時代發(fā)展的先進(jìn)理念為指引,聘請具備專業(yè)水平的物業(yè)管理公司,以正規(guī)的招投標(biāo)方式,通過公平競爭成為合格的物業(yè)管理公司。政府要加強(qiáng)監(jiān)管力度,防止暗箱操作,形成有效競爭機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)管理市場向正規(guī)化、市場化的良性方向不斷發(fā)展。
3.3嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提高物管消費(fèi)意識
國家要繼續(xù)細(xì)化《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》類工作,可以適當(dāng)加入強(qiáng)制性的管理條款。各地區(qū)物價管理部門也要嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí),出臺適合當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)水平,符合物業(yè)管理服務(wù)支出需求的特定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各個房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行,提高服務(wù)的水平與收費(fèi)的力度,防止物業(yè)管理雙方主體發(fā)生矛盾。積極貫徹《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,大力宣傳來警示業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,科普物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任與權(quán)利的內(nèi)容,提高業(yè)主自主繳費(fèi)的意識。
3.4完善行業(yè)準(zhǔn)入制度,加強(qiáng)自身經(jīng)營管理
嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入制度,以完善正規(guī)的行業(yè)制度保障物業(yè)管理企業(yè)的正規(guī)有序發(fā)展。同時,房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理部門要加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理活動。加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員的在崗專業(yè)培訓(xùn),提高服務(wù)的水平和管理的能力;不斷拓寬物業(yè)管理的領(lǐng)域深度,充分挖掘物業(yè)管理的優(yōu)勢,力爭將可實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)項目都納入到業(yè)務(wù)范圍內(nèi);建立安全穩(wěn)健的基金運(yùn)作機(jī)制,由開發(fā)商一次性投入資金后,即可脫離相互的依賴關(guān)系,自行運(yùn)作和管理。
結(jié)語:
目前,雖然我國房地產(chǎn)市場發(fā)展空間巨大,但是房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理卻存在著方方面面的問題,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。因此,我們必須清醒地認(rèn)識到當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀問題,通過完善法律法規(guī)、培育物管市場、形成良性競爭、嚴(yán)格收費(fèi)制度、提高業(yè)主意識、完善準(zhǔn)入制度、加強(qiáng)經(jīng)營管理等方式,來提高綜合管理與服務(wù)能力,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的最大經(jīng)濟(jì)效益。
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作者簡介:
張璐,河北省水利工程局,河北石家莊。