【摘要】經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展演變，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理辦法已逐漸走向成熟，并呈現(xiàn)出多樣化的特征，實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控、處理、分析和識(shí)別.但不管是任何一種措施都難免存在局限，因此，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜多變的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，建議將多種方式進(jìn)行優(yōu)化組合，以取得良好的風(fēng)險(xiǎn)管控效果。鑒于此，文章主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了分析和研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；全面風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理辦法是實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理流程的重要手段，建立一個(gè)完善可行的管理體系，更加有助于各流程的順利落實(shí)。在我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展演變目前已初見(jiàn)成效，從而也為風(fēng)險(xiǎn)分析工作提供了更多的可能性。從某種角度來(lái)看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系實(shí)則相當(dāng)于一個(gè)方法庫(kù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)各流程的有效匯總，同時(shí)還可對(duì)各種方式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比，最終找到最佳的管理辦法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量和定性分析。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的辦法

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中，其核心在于目標(biāo)體系，所有的方法、流程和人員都必須要圍繞著該目標(biāo)進(jìn)行執(zhí)行和操作。組織體系是該框架的基礎(chǔ)，它可從制度上入手確保各種制度的順利落實(shí)，創(chuàng)造出良好的管理氛圍。流程體系是該框架的關(guān)鍵所在，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，要按照特定的風(fēng)險(xiǎn)管理流程對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控、分析和處理。方法體系是該框架中的重要手段，其可有效的促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的順利開(kāi)展。上述所有的體系相輔相成，相互影響，共同形成一個(gè)完善可行的全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系[1]。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理流程

2.1識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目

在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是基礎(chǔ)也是前提，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)分類和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源確定的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作一般都是在項(xiàng)目分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行，結(jié)合場(chǎng)地開(kāi)發(fā)的不同階段，對(duì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。在不同的發(fā)展階段，風(fēng)險(xiǎn)因素也會(huì)存在較大差別，且風(fēng)險(xiǎn)的分析依據(jù)和分類也會(huì)存在一定差異[2]。

2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

作為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量和定性分析，同時(shí)還要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能會(huì)產(chǎn)生的后果和概率進(jìn)行估計(jì)，在此基礎(chǔ)上，按照不同的等級(jí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排列，并同時(shí)編制好風(fēng)險(xiǎn)報(bào)表，之后結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的程度對(duì)其進(jìn)行專題研究。但應(yīng)注意的問(wèn)題是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度等范圍，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)寬泛于建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量、成本和進(jìn)度范圍，應(yīng)該從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、建設(shè)以及設(shè)計(jì)等不同階段所呈現(xiàn)出的特征入手，對(duì)可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是提升風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃執(zhí)行質(zhì)量和效果的過(guò)程，可為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的順利落實(shí)提供保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控工作不僅要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)特征制定出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)還要隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行矯正，實(shí)時(shí)修改風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃[3]。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

3.1回避風(fēng)險(xiǎn)

作為風(fēng)險(xiǎn)回避，即結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，對(duì)利弊得失進(jìn)行權(quán)衡，之后采取針對(duì)性措施，從而達(dá)到回避風(fēng)險(xiǎn)的目的。正常情況下，若潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率較高，且極有可能造成嚴(yán)重的后果，無(wú)法采取管理措施時(shí)，經(jīng)常會(huì)選擇回避風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐過(guò)程中，一般可分為兩種方式：終止或放棄可能會(huì)引起損失或者不良后果的活動(dòng)；對(duì)活動(dòng)方案或工作方法進(jìn)行改變。從某種程度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)回避實(shí)則屬于一種消極的防范對(duì)策。因此，回避風(fēng)險(xiǎn)雖然可在很大程度上避免損失，但與此同時(shí)，也會(huì)失去獲利的機(jī)會(huì)，在具體應(yīng)用的過(guò)程中一定要小心謹(jǐn)慎，做好周全考慮。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

所謂風(fēng)險(xiǎn)控制，主要就是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前、發(fā)生之中以及發(fā)生之后，采取恰當(dāng)有效的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，以期達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失的目標(biāo)。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)控制的目的，一般可將其分為風(fēng)險(xiǎn)抑制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防兩種。其中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防主要目標(biāo)是為了降低風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生的概率，而風(fēng)險(xiǎn)抑制則主要是為了減輕風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失程度。實(shí)踐過(guò)程中，分險(xiǎn)控制往往會(huì)主動(dòng)的采取應(yīng)對(duì)措施，減少或者消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，風(fēng)險(xiǎn)控制則是屬于一種積極的管理措施，由于其具有效益好、成本低等優(yōu)勢(shì)特征，且不會(huì)產(chǎn)生不良的后遺癥，故在現(xiàn)實(shí)生活中應(yīng)用較為廣泛。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，不管是其產(chǎn)生任何風(fēng)險(xiǎn)，都可優(yōu)先的采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施[4]。

3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，所謂“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”，也就是開(kāi)發(fā)商有意識(shí)的將一些難以承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他的單位。不同于風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備并不是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行終止，而是將實(shí)踐過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他的單位。另外，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也與風(fēng)險(xiǎn)控制存在較大差別，它并非直接的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行調(diào)節(jié)，而是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這種間接的方式，達(dá)到減少自身?yè)p失的目的。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移具體包括保險(xiǎn)、期貨、合同等等，其中，合同還可被細(xì)分為單價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、固定總價(jià)合同等等。保險(xiǎn)包括人身保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)等等。合同對(duì)于不同的承包商和開(kāi)發(fā)商往往具有不同的影響程度，開(kāi)發(fā)商一般可結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇恰當(dāng)?shù)暮贤问剑瑢?duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移[5]。

3.4風(fēng)險(xiǎn)自留

所謂風(fēng)險(xiǎn)自留，也就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的損失，對(duì)于一些無(wú)法轉(zhuǎn)移、難以控制且取法回避的風(fēng)險(xiǎn)，或在受到較大利益的驅(qū)使，在不影響大局利益和開(kāi)發(fā)商自身利益時(shí)所采取的風(fēng)險(xiǎn)措施。風(fēng)險(xiǎn)自留一般可被稱為兩種，即計(jì)劃性和非計(jì)劃性。其中，前者主要是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)自留，及具體措施包括以下幾個(gè)方面：損失攤銷、專屬保險(xiǎn)、自己保險(xiǎn)、自付額保險(xiǎn)等等。后者則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)被動(dòng)的自留，借助風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金進(jìn)行應(yīng)對(duì)。正常情況下，可將風(fēng)險(xiǎn)控制措施和風(fēng)險(xiǎn)自留措施進(jìn)行聯(lián)合應(yīng)用，但在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)自留措施時(shí)，一定要確保項(xiàng)目已實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃或已保險(xiǎn)。必要時(shí)，還可將保險(xiǎn)對(duì)策和風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策進(jìn)行相互比較，從而能夠更加快速、精準(zhǔn)、合理的做出成本管理決策。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

即開(kāi)發(fā)商利用人們追求安全、畏懼風(fēng)險(xiǎn)的心理，通過(guò)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的參與，并結(jié)合自身的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，風(fēng)險(xiǎn)利用層次較高，因此，對(duì)于管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力也往往具有更高要求，其必須要具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也包括熟練的業(yè)務(wù)能力，如此才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)用價(jià)值和可利用性進(jìn)行全面分析。隨著土地市場(chǎng)的不斷變化，經(jīng)營(yíng)地土地一般需要通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)行獲取，但個(gè)別開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常另辟蹊徑，通過(guò)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)進(jìn)行爭(zhēng)取，為二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)奠定基礎(chǔ)，如此便是對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的有效利用[6]。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中的注意事項(xiàng)

4.1提升應(yīng)對(duì)措施的針對(duì)性

在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)之一，由于項(xiàng)目的唯一性和特殊性，因此，在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)，往往不可對(duì)原有計(jì)劃進(jìn)行照抄照搬，而是要結(jié)合項(xiàng)目評(píng)估和識(shí)別的結(jié)果以及項(xiàng)目自身實(shí)際情況，提出針對(duì)性的方案，最大限度的節(jié)約費(fèi)用成本，從根本上克服制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)的僥幸心理，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。

4.2對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理辦法進(jìn)行優(yōu)化組合

不管是風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)控制，還是風(fēng)險(xiǎn)回避，雖然這些措施的實(shí)施都可取得一定成效，但同時(shí)也不可避免的存在局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)，建議對(duì)多種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行優(yōu)化組合應(yīng)用，同時(shí)還可結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出其他不同的應(yīng)對(duì)方案。實(shí)踐過(guò)程中，要按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，以免由于單一方案應(yīng)用無(wú)效而導(dǎo)致的不良后果[7]。

4.3提升應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

在對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防的過(guò)程中，為獲得較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，通常要本著“節(jié)約”的基本原則，同時(shí)還要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的經(jīng)濟(jì)性和有效性進(jìn)行全面評(píng)估。例如，在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，通?？蓛?yōu)先選擇風(fēng)險(xiǎn)自留和保險(xiǎn)等方式，之后對(duì)這兩種方式的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金支出和投保費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比，能夠從中選擇出最佳方案。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬于一個(gè)較為漫長(zhǎng)和系統(tǒng)的過(guò)程，由于項(xiàng)目具有不可重復(fù)和一次性等特征，因此經(jīng)常會(huì)存在很多不確定因素，最終演變成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，本文提出幾種有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)策，并對(duì)實(shí)踐過(guò)程中的注意事項(xiàng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要概述，目的在于最大限度的發(fā)揮出這些措施的實(shí)際作用和價(jià)值，避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生消極影響。

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作者簡(jiǎn)介：

袁志強(qiáng)，中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司，寧夏銀川。