【摘要】保障性住房中的政府公共租賃房，是我國(guó)各級(jí)地方政府當(dāng)前被廣泛采取的實(shí)物住房保障方式。新建是公共租賃房籌集的主要方式，本文就建設(shè)公共租賃房數(shù)量、戶型與建筑平面優(yōu)化以及建筑安裝工程造價(jià)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制予以研究。

【關(guān)鍵詞】政府公共租賃房 ；建設(shè)數(shù)量；戶型與建筑平面優(yōu)化；建筑造價(jià)；控制

住房保障是我國(guó)社會(huì)保障的重要組成部分，是廣大人民群眾最基本的生活保障需求。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政府公共租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等構(gòu)成。這其中的公共租賃房，是指通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)月支付租房補(bǔ)貼或予以租金減免，這是當(dāng)前被廣泛采取的實(shí)物住房保障方式，而公共租賃房的籌集主要通過新建的方式來(lái)完成。因而，在公共租賃房建設(shè)中，要科學(xué)嚴(yán)格的把控好其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1、科學(xué)確定政府公共租賃房套數(shù)需求總量

在城鎮(zhèn)，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國(guó)的住房保障制度不能只以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)，應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系。第一層級(jí)是大約10%的極低收入的家庭等，就是城市低保和低保邊緣家庭，應(yīng)完全進(jìn)入政府提供的公共租賃房，真正做到應(yīng)保盡保，通過這種方式來(lái)保證最弱勢(shì)民眾的居住生存權(quán)。第二層級(jí)是20-60%的中低收入家庭，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等扶持條件下通過經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等多種形式來(lái)解決，但這其中也會(huì)有10%左右的中低收入民眾首選租賃政府提供的公共租賃房。其余的30%以上中高收入者，他們的住房完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。深圳市住建局發(fā)布的征求《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》稿中提出，未來(lái)深圳商品住房占住房的40%，其余是人才房、安居房、公共租賃房，各占20%。這種變革，將徹底顛覆我國(guó)城鎮(zhèn)住房90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對(duì)主導(dǎo)地位的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，未來(lái)“住有所居”將逐漸成為現(xiàn)實(shí)。因而，政府可提供的公共租賃房保有量應(yīng)處于城鎮(zhèn)常住家庭戶數(shù)的15%-20%左右相對(duì)合理。

目前，城鎮(zhèn)常住人口住房保障覆蓋率僅達(dá)到20%左右。以山東省2個(gè)城市為例，2017年煙臺(tái)市芝罘區(qū)常住人口60萬(wàn)人，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的家庭發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)表明， 中國(guó)居民家庭戶的平均規(guī)模2015年為3.35人，2016 年為3.02 人。若以3.2人計(jì)算，常住家庭戶數(shù)約20萬(wàn)戶。截止2017年年末，已累計(jì)為25000戶家庭提供了經(jīng)濟(jì)適用住房，為8000戶家庭提供了貨幣化補(bǔ)償住房保障，為3200戶家庭提供了公共租賃住房，為200戶家庭提供了共有產(chǎn)權(quán)住房，住房保障覆蓋率略高于18%。位于膠東半島東部與煙臺(tái)近鄰的青島市， 提出了2020年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)常住人口住房保障覆蓋率達(dá)到23%以上的目標(biāo)。兩個(gè)城市的數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前政府實(shí)現(xiàn)的住房保障覆蓋率僅為目標(biāo)值1/3左右，且保障方式上也存在著不均衡，不能滿足城市居民家庭住房需求的問題。圖1、圖2分別顯示了2017年年末煙臺(tái)市芝罘區(qū)住房保障覆蓋率目標(biāo)值、現(xiàn)狀值以及保障方式構(gòu)成情況。

圖1

圖2

2、精心優(yōu)化公共租賃房建筑平面布置

國(guó)務(wù)院提出，要繼續(xù)大力推進(jìn)公租房建設(shè)，還特別提出公租房以小戶型為主，單套建筑面積以40㎡為主，加上此前規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積60㎡左右的規(guī)定，公租房單套建筑面積應(yīng)在40-60㎡之間。嚴(yán)格意義上講，與普通商品住房開發(fā)建設(shè)比較，在執(zhí)行國(guó)家規(guī)劃、建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)方面，除戶型有所限定外，應(yīng)當(dāng)完全保持一致。住宅內(nèi)部空間至少應(yīng)包括起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、餐室、過道、陽(yáng)臺(tái)等。這些空間對(duì)于居家生活、活動(dòng)有著不同的功能，需要基本的套內(nèi)建筑面積來(lái)保證必需功能的實(shí)現(xiàn)。在通常，建筑面積指的是建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，其數(shù)量為套內(nèi)建筑面積與公攤面積之和。住宅又有高層、多層之分，高層住宅公攤系數(shù)約在0.18-0.26之間，多層住宅則在0.11-0.16之間。由于高層住宅公攤系數(shù)要高于多層住宅10%左右，因此，高層公租房單套建筑面積控制在45-65㎡之間為宜。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 50096—2011）要求，使用面積起居室不應(yīng)小于12㎡，雙人臥室為10㎡，單人臥室為6㎡，廚房不應(yīng)小于4㎡，獨(dú)立餐室一般為8-14㎡，衛(wèi)生間為2.5㎡，陽(yáng)臺(tái)面積約為2㎡。作為組織戶內(nèi)的交通聯(lián)系和空間的過渡部分的過道，凈寬也有不宜小于0.9m -1.2m的要求。從上述除過道外的功能面積要求看，住宅使用面積應(yīng)在40-50㎡之間，考慮到對(duì)于面積不大的餐室可與起居室連成一體，使用面積最少應(yīng)在35㎡以上。當(dāng)前，居住建筑多以高層住宅為主，公攤系數(shù)取0.18-0.26之間的中值0.22來(lái)推算，同樣能夠得到單套建筑面積控制在45-65㎡之間為宜的結(jié)論。在小戶型的保障房里，要讓一個(gè)家庭既能住得下、分得開，又要保證一定的舒適度，這對(duì)保障房建筑設(shè)計(jì)提出了挑戰(zhàn)。公租房建筑平面多為一居室，如圖3中A1，B1和兩居室，如圖3中C4，E5布置。

我國(guó)已是世界上平均家庭規(guī)模較小的國(guó)家，進(jìn)入21世紀(jì)， 1人戶和2人戶微型家庭數(shù)量迅速增加，2016年這兩類家庭占比達(dá)到了40%比重。因而，在建筑標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮一居室和兩居室的比重，按照3：4比例布置，如圖3較為合理，也能夠與保障家庭的需求相吻合。

3、合理控制公共租賃房建筑工程造價(jià)

對(duì)于居住建筑而言，其投資主要由土地使用費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息等構(gòu)成。當(dāng)前，公共租賃房建設(shè)多采取政府采購(gòu)的模式，通過公開方式擇定房地產(chǎn)開發(fā)公司組織建設(shè)。因此，在投資費(fèi)用中還應(yīng)當(dāng)考慮管理費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。

公租房投資費(fèi)用項(xiàng)目中，除土地費(fèi)用外，建筑安裝工程費(fèi)占有較大的比重。首先要從決策階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管控， 對(duì)不同的方案做出技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較并且做出正確的判斷。在設(shè)計(jì)階段，需要將經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)指標(biāo)予以相互平衡，公租房可以適當(dāng)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)權(quán)重的調(diào)整，保證能夠在投資限額范圍內(nèi)采用先進(jìn)的施工技術(shù)與施工藝，達(dá)到既充分保障工程的使用性能，又具備經(jīng)濟(jì)低廉的目標(biāo)。進(jìn)入工程實(shí)施階段后， 工程量清單是投標(biāo)人進(jìn)行報(bào)價(jià)的依據(jù)，是簽訂工程合同、調(diào)整工程量和辦理竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，編制時(shí)要真實(shí)體現(xiàn)所要求的工程項(xiàng)目及相應(yīng)的工程數(shù)量，工程子項(xiàng)目要全、工程量數(shù)量要準(zhǔn)，能夠充分滿足投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求，并通過公開競(jìng)標(biāo)方式，擇優(yōu)選定承包單位。在實(shí)際的工程施工過程中，要規(guī)范施工合同管理，盡量減少設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格控制工程變更簽證。對(duì)于招標(biāo)階段暫定價(jià)的材料設(shè)備，要注重材料的品質(zhì)和價(jià)格，盡可能地選取一些性價(jià)比較高的建筑材料。合同雙方要認(rèn)真履行各自的權(quán)利義務(wù)，保證承發(fā)包合同的切實(shí)履約。這樣，竣工階段的工程造價(jià)也能得到很好的控制。表1為2011-2014年度煙臺(tái)市市區(qū)130余個(gè)高層居住建筑建設(shè)費(fèi)用均值。其中，土地費(fèi)用由于征收拆遷和地域不同差異較大，取樓面地價(jià)1200元/㎡計(jì)入；建設(shè)期利息以總投資的1/3額度為基數(shù)，建設(shè)期2年，貸款利率7%計(jì)入；預(yù)備費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)以總投資額度為基數(shù)，分別以4%、3%和5%計(jì)入；營(yíng)業(yè)稅及附加按改增值稅前以5.6%計(jì)入。由此，可基本反映出政府公共租賃房建設(shè)的投資費(fèi)用。

結(jié)語(yǔ)：

黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。 因此，各級(jí)地方政府擔(dān)負(fù)著住房保障主體的責(zé)任，必須科學(xué)確定政府公共租賃房屋保有數(shù)量，精心優(yōu)化公共租賃房建筑平面布置，合理控制公共租賃房建筑工程造價(jià)，為住房保障人群營(yíng)造溫馨、和諧、舒適的居住環(huán)境，確保惠民政策真正落到實(shí)處。

作者簡(jiǎn)介：

閻慶東，1966.03，高級(jí)工程師，工學(xué)、管學(xué)學(xué)士，煙臺(tái)市住房保障中心。