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        剖析裝配式住宅開發(fā)重要關(guān)注點(diǎn)

        2018-05-14 14:58:28唐傳林
        關(guān)鍵詞:關(guān)注點(diǎn)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)鏈

        【摘要】現(xiàn)階段,隨著裝配式建筑大力推進(jìn),政府部門正在漸漸的從土地招標(biāo)階段就要求開發(fā)商配比一定比例的裝配式建筑及要求達(dá)到一些指標(biāo),目前很多開發(fā)商還未有裝配式建筑的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),本文筆者通過多年的裝配式建筑開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn),剖析裝配式住宅開發(fā)重要關(guān)注點(diǎn),以供同行同業(yè)者參考借鑒。

        【關(guān)鍵詞】裝配式建筑;關(guān)注點(diǎn);產(chǎn)業(yè)鏈;并行;BIM

        隨著各類先進(jìn)科學(xué)技術(shù)在建筑行業(yè)應(yīng)用的普遍增多,人口紅利漸漸消失,人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和“節(jié)能減排”的要求,建筑產(chǎn)業(yè)化特別是裝配式建筑發(fā)展已成為大勢(shì)所趨,特別是2016年《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》文件發(fā)布,全國(guó)各地大力推進(jìn)裝配式住宅,各地政府部門土地出讓時(shí)就明確要求采用一定比例的裝配式建筑及達(dá)到一些指標(biāo),但目前很多開發(fā)商還未有裝配式建筑的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),且也存在有些開發(fā)商在裝配式住宅開發(fā)過程中出現(xiàn)一系列技術(shù)、質(zhì)量、安全等問題,沒有做好對(duì)裝配式建筑的研究、沒有選擇合理技術(shù)體系、沒有對(duì)一些連接節(jié)點(diǎn)作重點(diǎn)研究和控制,導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)這樣或那樣問題,沒有發(fā)揮裝配式住宅優(yōu)勢(shì)?;诖耍疚慕Y(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段、不同方面,剖析裝配式建筑開發(fā)的重要關(guān)注點(diǎn),以期為裝配式住宅開發(fā)提供一些參考,少走一些彎路,希望能夠激發(fā)更多從業(yè)人員和開發(fā)商致力于裝配式住宅的研究并做好各個(gè)關(guān)口和環(huán)節(jié)的打通。

        1、土地獲取及定位決策階段

        (1)房地產(chǎn)開發(fā)公司要針對(duì)收集到的土地信息,研究土地招標(biāo)條件,仔細(xì)分析設(shè)定的土地指標(biāo),尤其是裝配式建筑指標(biāo),在做拿地方案的同時(shí),必須搜尋符合條件的預(yù)制構(gòu)件工廠,與符合條件并有意向的預(yù)制構(gòu)件工廠簽訂框架合作協(xié)議,以方便取得土地后有進(jìn)一步合作基礎(chǔ)且有利于一些指標(biāo)的參考分析,能更好的為公司做好項(xiàng)目可研、投資決策及定位決策。

        (2)在土地獲取階段甚至更早時(shí)候就成立裝配式建筑開發(fā)研究小組(當(dāng)然研究范圍可以擴(kuò)大,如推廣到綠色建筑、智能建筑等),小組成員含投資開發(fā)、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程、成本、采購(gòu)、營(yíng)銷、物業(yè)客服及顧問團(tuán)隊(duì)等,及早就結(jié)合公司模式、現(xiàn)狀及未來規(guī)劃研究裝配式建筑在資金周轉(zhuǎn)、財(cái)稅、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、發(fā)包模式、營(yíng)銷等方面應(yīng)采取的措施。

        2、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)階段

        (1)傳統(tǒng)住宅可以邊設(shè)計(jì)邊施工,但是裝配式住宅很多工作必須在前期設(shè)計(jì)階段就要提前考慮,如水電預(yù)埋、預(yù)留各門窗洞口及相應(yīng)預(yù)埋件、門窗框提前預(yù)埋、保溫、二次結(jié)構(gòu)與主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件同步吊裝等,考慮裝配式住宅一般為精裝修建設(shè)以及根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目需求及工廠現(xiàn)狀等可以將更多東西前置(如整體廚衛(wèi)、內(nèi)外飾面等),這需要必須將許多工作“前置”、“并行”和“一體化”。其中僅僅一項(xiàng)技術(shù)管理就要涉及到工藝設(shè)計(jì)、工具設(shè)計(jì)、工廠生產(chǎn)、施工組織管理的方方面面,如例圖。

        (2)目前國(guó)標(biāo)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》已正式發(fā)布,各地也有實(shí)施細(xì)則,預(yù)制率、裝配率、評(píng)價(jià)等級(jí)能否達(dá)到最基本要求,如何達(dá)到,預(yù)制構(gòu)件規(guī)格、現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)澆規(guī)格如何拆分,每塊板最大規(guī)格及重量,各個(gè)指標(biāo)如何從各個(gè)角度研究取舍都是要重點(diǎn)關(guān)注。設(shè)計(jì)階段宜進(jìn)行預(yù)評(píng)價(jià),以便理清思路及時(shí)糾偏調(diào)整。

        (3)各合作公司、各供應(yīng)商、各部、各專業(yè)必須要在設(shè)計(jì)階段就要緊密鑼鼓的調(diào)動(dòng)起來,以高度的責(zé)任心提前介入,模具設(shè)計(jì)、構(gòu)件拆分及詳圖、架體設(shè)計(jì)、模板設(shè)計(jì)必須要對(duì)應(yīng)。要形成構(gòu)件材料一覽表(每塊構(gòu)件包含哪些材料,如各種連接件、預(yù)埋件、線盒、保溫板等)、連接節(jié)點(diǎn)大樣及做法一覽表(含主體結(jié)構(gòu)及裝飾)、材料意向品牌選用一覽表等。同時(shí)便于采購(gòu)部門、成本部門、工程部門等部門提前開展工作。各種工作相輔相成,相互反饋推進(jìn)。

        3、建設(shè)階段

        (1)進(jìn)度控制方面:房地產(chǎn)開發(fā)講究的是資金的效率,特別追求“快周轉(zhuǎn)率”,裝配式建筑很多工作必須前置,否則會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)、工廠、設(shè)計(jì)脫節(jié),影響進(jìn)度甚至?xí)黄韧9ぃ灰鶕?jù)預(yù)制構(gòu)件數(shù)量,單體大小、場(chǎng)地布置綜合分析合理選擇塔吊布置和數(shù)量;提前對(duì)接做好工廠模具生產(chǎn)、構(gòu)件生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)架體生產(chǎn)及模板選用;要與工廠對(duì)接好預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏;引入熟練有經(jīng)驗(yàn)的裝配式開發(fā)團(tuán)隊(duì)及施工班組可以讓工作事半功倍。

        (2)質(zhì)量控制方面:利用售樓部布置及樣板房布置提前生產(chǎn)一些預(yù)制構(gòu)件,進(jìn)行樣板引路,以避免設(shè)計(jì)失誤影響質(zhì)量;加強(qiáng)工人的實(shí)質(zhì)有效教育培訓(xùn),全面推行質(zhì)量責(zé)任終身制和作業(yè)實(shí)名制;加大對(duì)工廠預(yù)制構(gòu)件質(zhì)量把控,特別是在目前各大預(yù)制構(gòu)件工廠滿負(fù)荷生產(chǎn)的情況下,構(gòu)件工廠模具使用頻次較多,質(zhì)量控制容易疏忽;要精細(xì)化管理,對(duì)于梁柱節(jié)點(diǎn)連接、轉(zhuǎn)換層鋼筋定位、套筒灌漿、各種接縫處理及節(jié)點(diǎn)連接等要重點(diǎn)控制;提前疏通預(yù)埋管線和接管,以防堵塞并作反饋工廠進(jìn)一步改進(jìn);做好防開裂和防滲水措施;做好成品保護(hù)。

        (3)造價(jià)控制方面:建造方式的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致一些價(jià)格與傳統(tǒng)價(jià)格有所不同,導(dǎo)致較傳統(tǒng)住宅成本存在缺項(xiàng)和增項(xiàng),導(dǎo)致同樣工作因操作環(huán)境、配合環(huán)境不同而價(jià)格不同;注重裝配式住宅全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)信息收集與分析;提前將工廠構(gòu)件等一些開發(fā)公司確定的材料納入總承包承包范圍,避免后期一些扯皮,但納入總承包范圍不等于不介入管理,諸如預(yù)制構(gòu)件更應(yīng)要加強(qiáng)溝通管理;根據(jù)發(fā)包模式做好財(cái)稅管理。

        (4)安全文明方面:廠區(qū)布置要考慮構(gòu)件運(yùn)輸和堆放,需要加大對(duì)吊裝、掛架的關(guān)注,塔吊及人貨電梯附墻要設(shè)置合理,加固到位。

        (5)合同管理:由于建造方式轉(zhuǎn)變,很多工作前置,更要注重合同類別劃分、工作內(nèi)容劃分、發(fā)包模式研究、責(zé)權(quán)利設(shè)置。注重合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控和過程管理。

        (6)信息管理方面及組織協(xié)調(diào)方面:加強(qiáng)工廠、設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)、供應(yīng)鏈等信息融合;根據(jù)項(xiàng)目情況有條件的引入信息化管理,如從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)階段就引入BIM、VR等技術(shù),現(xiàn)場(chǎng)管理引入射頻技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù),打造智慧工地;更重要的信息收集、反饋需要高效解決問題。積極的將標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、智能化應(yīng)用到組織協(xié)調(diào)中,短時(shí)間看是費(fèi)時(shí)費(fèi)錢費(fèi)力,長(zhǎng)遠(yuǎn)來說必將建筑管理推動(dòng)一大步并帶入一個(gè)新時(shí)代,將原先的碎片化組織協(xié)調(diào)進(jìn)入規(guī)范化、程序化、數(shù)字化;裝配式住宅項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作多,任務(wù)緊而重,各種工作相輔相成,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況,應(yīng)增加或優(yōu)化一些崗位設(shè)置;致力于裝配式住宅全產(chǎn)業(yè)鏈組織管理、人才隊(duì)伍建設(shè)、全方位創(chuàng)新。

        4、推廣銷售及入伙交付階段

        做好對(duì)銷售、物業(yè)管理人員培訓(xùn),銷售、物業(yè)管理人員要了解裝配式建筑與傳統(tǒng)住宅的不同及優(yōu)缺點(diǎn),做到心里有數(shù),能夠面對(duì)不同購(gòu)房者和后期業(yè)主做出合理有效的回答;項(xiàng)目要針對(duì)裝配式住宅優(yōu)點(diǎn)要做好有效宣傳和推廣活動(dòng)。入伙交付時(shí),對(duì)顧客擔(dān)心的質(zhì)量問題做好查驗(yàn);要針對(duì)裝配式住宅的不同和注意事項(xiàng),在產(chǎn)品質(zhì)量保證書和使用說明書中著重說明;雖然裝配式住宅一般均為精裝修住宅,也存在后期業(yè)主會(huì)做出拆改,但拆改時(shí)業(yè)主未必能分清哪里是承重結(jié)構(gòu),哪里是內(nèi)隔墻,因?yàn)閺谋砻婵炊际腔炷?,這就需要在住宅使用說明書中標(biāo)注清楚及寫明二次裝修注意點(diǎn),以防隨意拆改,影響結(jié)構(gòu)安全。

        結(jié)語(yǔ):

        以上通過房地產(chǎn)開發(fā)不同階段、不同方面剖析了裝配式住宅開發(fā)重要關(guān)注點(diǎn),因篇幅有限沒有作過多深入說明,其實(shí)每個(gè)關(guān)注點(diǎn)都蘊(yùn)含著眾多值得深入研究的工作,希望有更多開發(fā)商能夠致力于裝配式住宅的研究并做好各個(gè)關(guān)口和環(huán)節(jié)的打通。希望本文對(duì)同行同業(yè)有可供參考與借鑒的內(nèi)容,并歡迎批評(píng)指正。

        參考文獻(xiàn):

        [1]謝其盛.施工總承包企業(yè)如何有效推進(jìn)裝配式建筑[J].建筑機(jī)械化,2018,02. 13-15、25.

        [2]盛厚德.建設(shè)單位如何做好裝配式住宅項(xiàng)目開發(fā)及管理[J].城市道橋與防洪,2017,02. 179-182.

        作者簡(jiǎn)介:

        唐傳林,合肥海恒發(fā)展股份有限公司,安徽合肥。

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