【摘要】不動產(chǎn)測量即為對土地、房屋等工程的測量。伴隨社會經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，政府部門關(guān)于工程投資力度有所增加。但是，由于諸多房建工程處于偏遠(yuǎn)地區(qū)，傳統(tǒng)工程測量方式難以達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，無法為建設(shè)工程的開展提供資料。對此，本文著重探討測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的應(yīng)用，以期為從事相關(guān)工作的人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】測量技術(shù)；不動產(chǎn)；具體應(yīng)用

現(xiàn)階段，數(shù)字化和信息化時(shí)代的來臨，促使信息整合和居民日常生活密切關(guān)聯(lián)。然而，由于不動產(chǎn)信息庫的閉塞性、零散性、多樣性特點(diǎn)，致使其測量工作難度逐漸加大。而在此基礎(chǔ)上，3S技術(shù)的應(yīng)用，能夠通過不動產(chǎn)信息登記平臺的創(chuàng)設(shè)，對不動產(chǎn)信息實(shí)施管理，以種類齊全和內(nèi)容豐富的優(yōu)勢，成為不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的首選技術(shù)。

1、對不動產(chǎn)測量的解析

不動產(chǎn)（immovable property）即為受法律規(guī)定、自然性質(zhì)制約不可移動的財(cái)產(chǎn)，如房屋和土地、采礦權(quán)及探礦權(quán)等，還涉及和土地?zé)o法分離的土地生成物。而不動產(chǎn)測量則是以地籍測量和房產(chǎn)測量為主導(dǎo)，對土地、房地產(chǎn)實(shí)施管理的手段。其中，地籍測量。包含地籍變更、地籍圖測、地籍控制等測量工作，以政府干預(yù)性的方式，對測量數(shù)據(jù)的可靠性、準(zhǔn)確性實(shí)施嚴(yán)格控制。同時(shí)，該測量工作主要以地籍調(diào)查為準(zhǔn)，測量技術(shù)相對多樣化，即不僅要對地籍圖實(shí)施測繪，還要求對宗地、界址點(diǎn)等數(shù)據(jù)予以核對。而房產(chǎn)測量則以建筑物測量為準(zhǔn)，結(jié)合房屋繪圖，對其利用率、數(shù)量、位置信息等進(jìn)行準(zhǔn)確考察，以便為后續(xù)房產(chǎn)利用、產(chǎn)籍和產(chǎn)權(quán)管理創(chuàng)造條件，更是現(xiàn)代城市規(guī)劃的首要內(nèi)容。

2、不動產(chǎn)測量中存在的問題

縱觀近幾年不動產(chǎn)測量工作，雖受到政府部門、社會各界的高度關(guān)注，但在具體測量活動中，仍存在諸多弊病或漏洞，導(dǎo)致不動產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響。對此，筆者結(jié)合不動產(chǎn)測量現(xiàn)狀，將其現(xiàn)存問題總結(jié)如下：

2.1層凈高界定模糊

目前，諸多不動產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)均對“層高”予以明確規(guī)定，即地面、樓面積間的垂直距離；樓面、屋頂間的距離；相鄰兩層樓面間距等。但是，在實(shí)際測量中，往往尚未按照此標(biāo)準(zhǔn)完成測量工作，致使其存在誤差。而在“凈高”概念界定中，是以上層樓板下表面、下層樓板上表面間距為準(zhǔn)。但由于測量人員專業(yè)水平的限制，導(dǎo)致“層高”和“凈高”間的概念混淆，甚至在部分不動產(chǎn)測量中按照凈高標(biāo)準(zhǔn)，完成二者測量工作。

2.2變長度誤差

針對不動產(chǎn)測量工作，往往會因誤差而導(dǎo)致的測量結(jié)果不準(zhǔn)確。例如：房屋建造時(shí)，由于設(shè)計(jì)不合理，致使左右兩側(cè)墻體、前后墻體間長度不等，而這也為實(shí)際測量工作造成影響，繼而無法確保測量精準(zhǔn)度。對此，筆者建議可依據(jù)數(shù)據(jù)測量的層面，對各類數(shù)據(jù)實(shí)施匯總處理，待結(jié)合房產(chǎn)繪圖等資料的參考，對其面積予以推算。

2.3面積分?jǐn)偛缓侠?/p>

例如本市XX小區(qū)住宅樓，若要在分?jǐn)偟幕A(chǔ)上對總面積予以計(jì)算，則應(yīng)借助建筑總面積、房屋總面積等數(shù)據(jù)的運(yùn)用，方可完成相應(yīng)的總面積推測工作。而在此背景下，若要保證分?jǐn)傁禂?shù)的科學(xué)性和合理性，則應(yīng)按照各戶分?jǐn)偯娣e為準(zhǔn)。但是，目前諸多房屋建筑涉及多種功能，在分?jǐn)偟幕A(chǔ)上還應(yīng)對二級、多級分?jǐn)倖栴}加以思考，以此方可在保證各方利益的前提下做好分?jǐn)偣ぷ鳌?/p>

3、測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的具體應(yīng)用

結(jié)合上文對不動產(chǎn)測量概念及現(xiàn)存問題的解讀，可知以坐標(biāo)點(diǎn)為基準(zhǔn)的不動產(chǎn)測量工作，往往受到諸多因素的限制，致使其難以達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。而在此期間，關(guān)于測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的應(yīng)用，具體可表述如下：

3.1數(shù)字化測圖技術(shù)

鑒于經(jīng)濟(jì)水平和科技水平的逐步提高，不動產(chǎn)測量技術(shù)已取得顯著進(jìn)步，即實(shí)現(xiàn)智能化發(fā)展，促使測量結(jié)果的準(zhǔn)確性達(dá)到提高。以數(shù)字化測圖技術(shù)為例，作為地籍測量中不容忽視的技術(shù)手段，具有如下優(yōu)勢：降低人力、物力等資源的使用；減少測量成本投入；數(shù)據(jù)收集更具準(zhǔn)確性優(yōu)勢；提高數(shù)據(jù)質(zhì)量；便于測量人員對建筑物本體面貌的描繪，是不動產(chǎn)測繪、分?jǐn)偟裙ぷ鞯那疤帷?/p>

3.2坐標(biāo)解析法

不動產(chǎn)測量領(lǐng)域中，關(guān)于解析法的運(yùn)用在用地面積、公攤面積、房屋面積等測試中較為常見，可在某種程度上預(yù)防用地糾紛事件的滋生。同時(shí)，解析法以測量準(zhǔn)確的優(yōu)勢，可對不動產(chǎn)測量中各類糾紛實(shí)施把控，以此彰顯其在測量領(lǐng)域的地位。例如：結(jié)合界址點(diǎn)坐標(biāo)，對不動產(chǎn)實(shí)施測量，用以保證數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度；依據(jù)流程為導(dǎo)向的不動產(chǎn)測量，是通過坐標(biāo)解析法的運(yùn)用，開展方差測量工作，以便能夠在降低誤差的同時(shí)，提高面積測量的準(zhǔn)確性。

3.3 GPS技術(shù)、RTK技術(shù)

基于經(jīng)濟(jì)時(shí)代的推動作用，GPS（Global Positioning System，GPS）技術(shù)已在多領(lǐng)域得以運(yùn)用，如不動產(chǎn)測繪、建筑工程測量、電力工程測量等，儼然成為現(xiàn)代測繪技術(shù)的“標(biāo)點(diǎn)”。特別為GPS技術(shù)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的應(yīng)用，以提高測量效率的同時(shí)，對數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性實(shí)施把控，用以在減少人力、財(cái)力消耗的同時(shí)，將資源使用率提升至最大標(biāo)準(zhǔn)。此外，不動產(chǎn)測量中還會對RTK（Real time kinematic，RTK）技術(shù)予以運(yùn)用，該技術(shù)以操作簡單的優(yōu)勢，縮減數(shù)據(jù)處理任務(wù)量，即借助測量模式的轉(zhuǎn)變，提高測繪效率。和傳統(tǒng)測量技術(shù)相對比，RTK測量技術(shù)是對傳統(tǒng)測量技術(shù)漏洞的補(bǔ)充，逐步在強(qiáng)化數(shù)據(jù)安全性和可靠性的前提下，側(cè)重不動產(chǎn)測量精準(zhǔn)度的把控。同時(shí)，現(xiàn)代技術(shù)背景下，測量人員不僅需具備較強(qiáng)的技術(shù)水平，還應(yīng)對多元化測量軟件予以熟練掌握，以此能夠全方位彰顯測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的優(yōu)勢。

結(jié)語：

總而言之，測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域的應(yīng)用，既是對其測量水平的提高，又可保證測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。對此，筆者建議測量人員應(yīng)在具體不動產(chǎn)測量前，對其基本內(nèi)涵及內(nèi)容予以掌握，結(jié)合不動產(chǎn)測量現(xiàn)存問題的思考，強(qiáng)化各類型測量技術(shù)的運(yùn)用，如數(shù)字化測圖技術(shù)和解析法、GPS及RTK技術(shù)等，彰顯其在不動產(chǎn)測量中的地位與作用。

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作者簡介：

杜科惲，寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)誠慎測繪有限公司；

羅生強(qiáng)，寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)誠慎測繪有限公司。