【摘要】房產(chǎn)測(cè)量面積計(jì)算作為房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中的專業(yè)測(cè)繪技術(shù)，涉及到產(chǎn)權(quán)的管理、交易管理與拆遷管理，并為城市規(guī)劃提供了基礎(chǔ)性資料，得到了開發(fā)商和業(yè)主的廣泛關(guān)注。但由于制度落實(shí)不完善，導(dǎo)致在測(cè)繪工作中出現(xiàn)了各類問題。因此本文旨在對(duì)這些測(cè)算問題進(jìn)行分析，針對(duì)性地探討解決措施。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量；面積測(cè)算；探討

城市建設(shè)步伐的加快讓房地產(chǎn)的交易日益頻繁，在繁榮發(fā)展的背后，房產(chǎn)面積爭(zhēng)議問題卻時(shí)有發(fā)生。為了減少可能產(chǎn)生的糾紛，我國政府也下達(dá)了相關(guān)規(guī)定，必須要有具備房地產(chǎn)測(cè)量資質(zhì)的單位在房地產(chǎn)交易前對(duì)建筑面積進(jìn)行核實(shí)與測(cè)量。筆者也根據(jù)自身房地產(chǎn)測(cè)量工作數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)測(cè)算問題進(jìn)行分析和論述。

1、房產(chǎn)測(cè)量面積計(jì)算與建筑面積計(jì)算的差異

房產(chǎn)測(cè)量面積即《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中所提到的涉及產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)糾紛、權(quán)屬界址等方面的參考依據(jù)。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偛课幻娣e等測(cè)算。相比于竣工驗(yàn)收時(shí)的建筑面積計(jì)算，差異主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。

1.1 結(jié)果用途

房產(chǎn)面積成果的作用在于為后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)交易與征稅等方面提供保障，而竣工驗(yàn)收時(shí)的面積計(jì)算則主要用于規(guī)劃驗(yàn)收結(jié)果，并審查建設(shè)單位是否按照相關(guān)的要求進(jìn)行執(zhí)行，是否存在違規(guī)行為，而這些數(shù)據(jù)可以作為房產(chǎn)測(cè)量時(shí)確定建筑功能的參考標(biāo)準(zhǔn)。但比之于房產(chǎn)測(cè)量面積，建筑面積的計(jì)算并不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

1.2 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

建筑面積測(cè)量的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，而房產(chǎn)測(cè)量所執(zhí)行的是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。兩種執(zhí)行模式在標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算上有所差異，在計(jì)算結(jié)果上同樣會(huì)出現(xiàn)偏差，因此兩者的計(jì)算方式有著本質(zhì)上的區(qū)別。

1.3 作業(yè)模式

房產(chǎn)面積的測(cè)量只會(huì)針對(duì)建設(shè)單位委托的需要登記產(chǎn)權(quán)的建筑測(cè)量工作，對(duì)于不需要登記產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)面積，不強(qiáng)制進(jìn)行測(cè)量。相比而言，竣工驗(yàn)收時(shí)的建筑面積測(cè)量則是工程建設(shè)環(huán)節(jié)的重要核實(shí)內(nèi)容，按照建設(shè)單位的委托對(duì)規(guī)劃要求內(nèi)的所有建筑進(jìn)行的實(shí)際測(cè)量，是一種強(qiáng)制性的測(cè)量行為，對(duì)于一些規(guī)劃要求內(nèi)或是未經(jīng)規(guī)劃要求的建筑、不登記產(chǎn)權(quán)的建筑，同樣要開展測(cè)量工作。

1.4 計(jì)算方式

計(jì)算方式的差異體現(xiàn)在多個(gè)方面。首先在陽臺(tái)面積計(jì)算方面，房產(chǎn)面積計(jì)算會(huì)將全封閉陽臺(tái)按照全面積進(jìn)行計(jì)算，未封閉陽臺(tái)按照1/2面積計(jì)算及露臺(tái)不計(jì)算面積等。建筑面積計(jì)算則會(huì)將陽臺(tái)的種類全部納入，并計(jì)算1/2的面積，且未覆蓋的部分不計(jì)算面積[1]。除去這一點(diǎn)之外，在雨篷結(jié)構(gòu)、永久性結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等不同的方面，兩種面積計(jì)算方式也會(huì)有顯著的區(qū)別。這些內(nèi)容在下文會(huì)有詳細(xì)分析。

2、房產(chǎn)測(cè)量中的不同區(qū)域面積測(cè)算

2.1 陽臺(tái)面積測(cè)算

陽臺(tái)作為房屋附屬設(shè)施，對(duì)于人們的生活具有顯著的作用。除了提供活動(dòng)與休息的場(chǎng)所之外，陽臺(tái)還提供了晾曬衣物的空間，是戶內(nèi)與戶外的過度區(qū)域。一般情況下根據(jù)外圍的情況，將陽臺(tái)的種類分為全封閉陽臺(tái)與半封閉陽臺(tái)。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求，對(duì)于陽臺(tái)面積的計(jì)算會(huì)考慮到標(biāo)準(zhǔn)陽臺(tái)的計(jì)算模式。因?yàn)樵趯?shí)際上的測(cè)量中，陽臺(tái)頂蓋、陽臺(tái)維護(hù)結(jié)構(gòu)和陽臺(tái)頂板的投影并不完全一致，且近年來房屋建筑種類的增加也讓陽臺(tái)的頂蓋形式發(fā)生了更多的變化。此時(shí)，如果陽臺(tái)頂蓋和維護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋，例如各層有頂蓋、或是以其它構(gòu)建作為頂蓋時(shí)，則可以認(rèn)為沒有完全覆蓋的部分算作沒有頂蓋，并不計(jì)算面積。另外，投影下來的面積的一半是否作為計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn)，可以參考投影下來的面積。當(dāng)面積大于維護(hù)結(jié)構(gòu)的1/2時(shí)，則計(jì)算面積，反之，不計(jì)算面積[2]。需要注意的是隔層頂蓋的陽臺(tái)也不計(jì)算面積，視作無頂蓋。原因在于隔一層的情況下頂蓋并不能起到有效的保護(hù)作用，且如果算作有頂蓋而計(jì)算面積，那么隔兩層以上是否計(jì)算，就很難設(shè)定計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)隔層就應(yīng)該根據(jù)主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層來進(jìn)行判定。

2.2 伸縮縫面積計(jì)算

按照我國的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，伸縮縫面積的計(jì)算不考慮伸縮縫的寬度，只考慮和室內(nèi)是否相連通，以判斷其利用價(jià)值，將其作為伸縮縫能否作為計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。所以對(duì)于伸縮縫等類似的變形縫來說，如果具有房屋的一般條件，并且與房屋的任意一邊相同，則可以計(jì)算房屋建筑面積。通常情況下伸縮縫面積不大，即便需要獨(dú)立計(jì)算這一區(qū)域，也只是門口的一小部分[3]。有研究指出，通行的伸縮縫應(yīng)該計(jì)算在建筑面積之內(nèi)，即便是未通行的部分沒有使用到，但如果伸縮縫能夠發(fā)揮其功能，讓這一部分的空間受益于整棟建筑，那么就應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)。同時(shí)另一種觀點(diǎn)指出，伸縮縫、沉降縫和變形縫都是結(jié)構(gòu)要求，用戶如果沒有利用，那么則不應(yīng)該計(jì)算面積，此時(shí)應(yīng)該視利用面積的多少來進(jìn)行計(jì)算，才是合理的計(jì)算方式。

2.3 室外樓梯的計(jì)算

普通而言，樓梯間越大，分?jǐn)傁禂?shù)相應(yīng)會(huì)大一些；樓的層數(shù)越高，由于添加了電梯以及其他配套設(shè)備，相應(yīng)的分?jǐn)傁禂?shù)也會(huì)越大，同時(shí)也因構(gòu)造需求和設(shè)計(jì)作風(fēng)的不同存在差別。室外的樓梯在建筑面積的計(jì)算過程中，面積是按照N-1層進(jìn)行計(jì)算，即底層不計(jì)算面積。這一計(jì)算方式和室內(nèi)樓梯的自然層計(jì)算有所差異。如果存在頂蓋，那么則計(jì)算全面積，如無頂蓋，就按照水平投影的一半計(jì)算。如果一棟樓有八層，而室外樓梯到頂層無上蓋，計(jì)算面積為6.5層，除去頂層無上蓋按照0.5層計(jì)面積以外，剩下各層均默認(rèn)上層的底部為下層的頂蓋。但是在兩種情況下，室外樓梯是不計(jì)算面積的。

第一種是通行到另一幢房屋的無頂蓋室外樓梯，不服務(wù)于一幢樓，則不應(yīng)該計(jì)算建筑面積。

第二種則是室外樓梯的建筑材料并不屬于“結(jié)構(gòu)牢固、永久性建筑物”的標(biāo)準(zhǔn)，例如木制樓梯，則不計(jì)算建筑面積，因其不符合計(jì)算建筑面積的相關(guān)規(guī)則[4]。

2.4 層高與凈高計(jì)算

實(shí)際上在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中，并沒有對(duì)層高進(jìn)行明確的定義。我們認(rèn)為的層高是指房屋的上下兩層樓面的垂直距離，也包括樓板面到屋頂面的垂直高度。但無論是哪種定義，房屋頂面都沒有包含隔熱層的高度。所以在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中也允許了一個(gè)誤差的范圍。通常的狀況是：面積誤差比相對(duì)值在3%以內(nèi)的，要據(jù)實(shí)結(jié)算價(jià)款，可以說3%是分水嶺。當(dāng)面積誤差比相對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。在計(jì)算建筑面積時(shí)，如果房屋的層高在2.20m以上，包括2.20m本身，則在實(shí)際操作中需要考慮到下層地板面表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高的允許范圍在2.05m左右，并且有層高的情況下以層高為準(zhǔn)，沒有層高則以凈高為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在經(jīng)過試驗(yàn)統(tǒng)計(jì)之后，結(jié)果表明層高限差為5cm，凈高限差為3cm。

2.5 地下車位

私家車的數(shù)量出現(xiàn)了顯著提升，尤其是在一些大中型城市，購房人在買房過程中更加關(guān)注的并不是房屋本身，而是車位的問題。車位所有者都期望車位能夠保存價(jià)值、升值，因此希望車位可以單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)行的《房屋測(cè)量規(guī)范》中對(duì)于地下車位的建筑面積并沒有做出明確規(guī)定。在傳統(tǒng)的面積計(jì)算工作中，地下室的面積計(jì)算是包含車位面積在內(nèi)的，此時(shí)如果辦理產(chǎn)權(quán)，就會(huì)涉及到公攤面積系數(shù)分?jǐn)?，此時(shí)，如果車位沒有產(chǎn)權(quán)，則面積計(jì)算必然出現(xiàn)問題。針對(duì)于這一問題，有研究指出地下車位的面積應(yīng)該獨(dú)立進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理，筆者認(rèn)為車位需要明確合同與合法證明，然后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理，但需要測(cè)量車位埋設(shè)界址點(diǎn)坐標(biāo)后再?zèng)Q定。

2.6 量距的誤差處理

在外部測(cè)量工作結(jié)束之后，應(yīng)該對(duì)邊長進(jìn)行檢查工作，保障外業(yè)工作能符合實(shí)際要求的精度。一般情況下房屋的邊長是使用檢定合格的手持紅外測(cè)距儀測(cè)量三次，讓誤差符合規(guī)定，最終結(jié)果根據(jù)平均數(shù)決定。如果是矩形房屋，則前后尺寸和左右尺寸的兩側(cè)需要注意檢核工作。若誤差在5cm以內(nèi)，則取平均數(shù)作為邊長的結(jié)果。邊長分段丈量時(shí)的全長應(yīng)該等于總長，如誤差在5cm之內(nèi)，則根據(jù)邊長，按比例進(jìn)行分配。但結(jié)合房產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)來看，應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)方面的問題。

（1）如果是商住兩用樓，在面積進(jìn)行計(jì)算過程中需要考慮到上下樓梯的尺寸問題，需保持一致，不能因?yàn)檫M(jìn)位為題而出現(xiàn)尺寸偏差，造成樓梯出現(xiàn)大小不均勻的問題。

（2）在房屋面積計(jì)算時(shí)如果涉及到相同套型時(shí)，應(yīng)該保持房屋變長尺寸相一致，原因與樓梯尺寸相同，防止最終的計(jì)算結(jié)果面積出現(xiàn)誤差。雖然實(shí)際的誤差范圍并不大，但數(shù)據(jù)不一致必然有出現(xiàn)糾紛和矛盾的風(fēng)險(xiǎn)存在[5]。

（3）在改正邊長時(shí)，如必要?jiǎng)t可以在誤差較小時(shí)不進(jìn)行改變，保持總長等于分段長之和即可。

結(jié)語：

可以看到房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)型和政策型的工作，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的要求也非常明確。雖然，我國的房產(chǎn)測(cè)繪工作的起步時(shí)間較晚，也處于發(fā)展完善和制度化完善的階段，但房產(chǎn)面積測(cè)算始終是房產(chǎn)管理部門的重要工作，其成果也是房屋產(chǎn)權(quán)登記的重要依據(jù)。因此，未來的房產(chǎn)測(cè)量工作需要采取有效的質(zhì)量管理手段，提供準(zhǔn)確、有效的測(cè)繪成果，發(fā)揮房產(chǎn)管理部門的重要職能。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李劍，侯偉娜.房產(chǎn)測(cè)量中的面積測(cè)算及相關(guān)問題[J].青海國土經(jīng)略，2011（4）：36-38.

[3]任學(xué)琪.房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問題的幾點(diǎn)體會(huì)[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2017（9）：267-267.

[4]吳國正，李鵬飛.探討房產(chǎn)測(cè)量中的面積測(cè)算實(shí)例問題[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2011，09（12）：171-172.

[5]孟慧.淺談房地產(chǎn)測(cè)繪中面積測(cè)算存在的若干問題[J].門窗，2014（4）：388-388.

作者簡(jiǎn)介：

遲博文，西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所，陜西西安。