張馮濱

【摘要】本文分析了精裝房推行十多年來效果不理想的原因，以及“營(yíng)改增”稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)精裝房的促進(jìn)作用?！笆濉逼陂g精裝房市場(chǎng)將快速發(fā)展，裝飾公司通過和信用良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深度合作綁定，保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，將會(huì)持續(xù)受益于上游地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度提升，確保裝飾業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

【關(guān)鍵詞】精裝房;“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè)

1、引言

自2008年住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》以來，各地政府也陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，要求逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供精裝修房。然而十余年時(shí)間的推廣效果并不理想，遠(yuǎn)未達(dá)到《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》要求的到2020年，新開工精裝修成品住宅面積達(dá)到30%的目標(biāo)。其主要原因是精裝修房不僅提高了房屋銷售的單價(jià)，并且裝修成本還需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，增大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。隨著2016年“營(yíng)改增”的推行，精裝房由于可以降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)負(fù)擔(dān);通過規(guī)?；募胁少?gòu)和科學(xué)化的管理，將一定程度上降低裝修成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和客戶可共享帶來的溢價(jià);在相同的銷售環(huán)境下，精裝房在一定程度上將改善開發(fā)商財(cái)務(wù)現(xiàn)金流，減少資金占用和資金成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本回報(bào)率;同時(shí)可提高住宅的競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)銷售，形成品牌效應(yīng)等，這極大調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全裝修房的積極性。

2、精裝房利好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2.1降低土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)于稅務(wù)成本的敏感性較強(qiáng)，在所涉稅種中，土地增稅的稅率最高。精裝房可大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅，增大稅后利潤(rùn)。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2007年發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中相關(guān)條款規(guī)定，精裝房裝修成本可享受加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠。這相當(dāng)于無形中增加了建安成本，降低了土地增值額度，從減少土地增值稅方面給予精裝房稅收優(yōu)惠。

假設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)為X元/平米，并以裝修成本價(jià)進(jìn)行銷售，不同增值率區(qū)間裝修成本可抵扣的增值稅計(jì)算公式為：

增值稅=X*1.2*1.2*稅率=1.44X*稅率。

增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房屋及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額。

在房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利的今天，精裝房帶來的土地增值稅的降低，凈利潤(rùn)的增加是十分可觀的。

裝修標(biāo)準(zhǔn)越高，土地增值稅抵扣額越大。以2000元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)為例，不同增值率區(qū)間土地增值稅的抵扣額度如下表：

2.2改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性

高周轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的主流。標(biāo)桿企業(yè)如恒大、碧桂園、保利等能做到拿地6個(gè)月左右開盤的速度。以碧桂園為例，其“456”策略，要求4個(gè)月開盤、5.5個(gè)月資金回正，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。由于房屋銷售是采用預(yù)售許可制，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上即可預(yù)售。房屋銷售及向業(yè)主交房之間一般有1-2年的時(shí)差，對(duì)于資本運(yùn)作能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果運(yùn)用得當(dāng)，房屋預(yù)售收取的裝修款，可以在向業(yè)主交房前再周轉(zhuǎn)1-2次，放大了資金杠桿，提升了資金的使用效率，從財(cái)務(wù)回報(bào)這一層面來看，能大幅提升企業(yè)的ROE。

3、精裝房利好以工裝為主的裝飾企業(yè)

3.1 精裝房增大工裝市場(chǎng)規(guī)模

精裝房將對(duì)家裝公司帶來巨大沖擊。隨著精裝房的提速，相應(yīng)地?cái)D壓了家裝市場(chǎng)，擴(kuò)大了工裝規(guī)模，為以工裝為主的裝飾企業(yè)帶來長(zhǎng)期利好。目前全國(guó)精裝房比例不足20%，根據(jù)建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃提出的目標(biāo)，2020年全國(guó)精裝房比例將達(dá)到30%，精裝房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)8000億元左右。

此外，裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)裝修規(guī)模的影響更為敏感。隨著人們生活水平的提升，對(duì)裝修的要求也會(huì)越來越高，裝修標(biāo)準(zhǔn)的提升將大幅增大精裝房的市場(chǎng)容量。

3.2精裝修受益于長(zhǎng)租公寓行業(yè)浪潮

在“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位指導(dǎo)下，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已然成為大趨勢(shì)。根據(jù)2016年鏈家研究院院長(zhǎng)行業(yè)研究報(bào)告預(yù)測(cè)， 2020年、2025年、2030年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元、1.9萬億元、4萬億元。長(zhǎng)租公寓的裝修一般是經(jīng)久耐用、裝修標(biāo)準(zhǔn)中低端。假設(shè)長(zhǎng)租公寓每5年裝修一次，每次裝修價(jià)格約為1年租金，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓裝修市場(chǎng)每年超2000億元，2030年將達(dá)到8000億元的規(guī)模，市場(chǎng)前景可期。

4、裝飾企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策

4.1 推進(jìn)大客戶戰(zhàn)略，促業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)提升

隨著毛坯房的退出，對(duì)于房地產(chǎn)的下游裝飾企業(yè)來說，既是機(jī)會(huì)，也是挑戰(zhàn)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升，行業(yè)資源加速向500強(qiáng)企業(yè)聚集的趨勢(shì)越發(fā)明顯。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果，十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售總金額己占到500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積占銷售總面積的38%。裝飾公司精裝房客戶為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為此，可以通過和信用良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深度合作綁定，保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，將會(huì)持續(xù)受益于上游地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度提升，確保裝飾業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

4.2 提升下游供應(yīng)商整合能力，確保資金快速回籠

盡可能延期支付下游施工企業(yè)工程款項(xiàng)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展融資渠道、降低融資成本的常用手段。面對(duì)裝飾行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，裝飾企業(yè)將被迫滿足墊付資金要求，如果不能及時(shí)籌集足夠的資金，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)將陷入困境。相較于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，裝飾企業(yè)通常以中小企業(yè)為主，規(guī)模較小，自身財(cái)力有限，為此需整合下游勞務(wù)公司、材料供應(yīng)商等資源，形成緊密的合作關(guān)系，才能共同應(yīng)對(duì)墊資的需求及風(fēng)險(xiǎn)。此外，裝飾企業(yè)還應(yīng)尋求和金融機(jī)構(gòu)的合作，拓寬融資渠道，盡可能地通過供應(yīng)鏈金融手段，將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司，快速變現(xiàn)，獲得充裕的現(xiàn)金流。

4.3 提高管理水平，行業(yè)中樹立良好口碑

裝飾公司作為精裝房的承建商，在工程的具體實(shí)施階段起著重要作用。具有豐富工程經(jīng)驗(yàn)、管理水平較高的承建商，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目的工程質(zhì)量、減少管理及交易成本。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝房項(xiàng)目品質(zhì)被認(rèn)同，承建商作為項(xiàng)目實(shí)施團(tuán)隊(duì)的重要成員（下轉(zhuǎn)37頁）（上接35頁）也會(huì)被認(rèn)同，有利于行業(yè)中良好口碑的建立。

結(jié)論：

精裝房是房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢(shì)，并最終取代毛坯房是市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。我國(guó)目前新建商品房全裝修房比例不到20%，，和發(fā)達(dá)國(guó)家80%的水平相比，還存在較大差距，“十三五”期間精裝房市場(chǎng)前景廣闊。 “營(yíng)改增”的實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)精裝房的認(rèn)識(shí)和重視程度越來越高，以專注于精裝房領(lǐng)域的全筑股份為代表的上市企業(yè)，通過證券市場(chǎng)融資，實(shí)現(xiàn)了和地產(chǎn)巨頭深度綁定，客戶資源穩(wěn)定，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。中小型裝飾公司，應(yīng)抓住二線房企進(jìn)入精裝房市場(chǎng)時(shí)間不長(zhǎng)，正在尋求戰(zhàn)略合作伙伴的機(jī)會(huì)，積極拓展精裝房市場(chǎng)，穩(wěn)定業(yè)務(wù)渠道，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

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