甘翊辰

【摘要】從1997年SOHO中國的第一個項目—現(xiàn)代城到2017年7月潘石屹出售上海虹口SOHO，SOHO建筑在中國的發(fā)展經(jīng)歷了十幾年的歷程同時也被譽為中國建筑史上的里程碑。SOHO中國無論是高檔地產(chǎn)的建筑設(shè)計理念還是其高端客戶的經(jīng)營理念都是值得借鑒與學(xué)習(xí)的。筆者通過對SOHO中國在北京望京的項目進(jìn)行歸納、總結(jié)與分析，探究SOHO中國的建筑設(shè)計特點，并從投資者、居住者和開發(fā)者這三部分入手，淺析SOHO中國經(jīng)營成功之道。

【關(guān)鍵詞】SOHO中國；建筑設(shè)計；經(jīng)營管理

1、引言

SOHO中國成立于1995年，由潘石屹與其妻子張欣聯(lián)手創(chuàng)立。發(fā)展十余年已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚，SOHO中國與國際知名建筑師合作，主要在北京和上海城市中心地段開發(fā)高檔的商業(yè)地產(chǎn)，堅持前沿創(chuàng)新的設(shè)計理念建造符合時代精神的建筑，SOHO中國開發(fā)的項目也因其超現(xiàn)代化的風(fēng)格變成了受年輕人追捧的地標(biāo)中心，截止到2012年，SOHO中國在建和完成的項目共27個，其中在建項目面積270萬平米，已建成項目面積約255萬平米。SOHO中國在北京已完成和在建項目有：銀河SOHO、望京SOHO、三里屯SOHO、前門大街、長城腳下的公社等16個項目，總面積達(dá)350萬平米。目前在上海已完成和在建項目有：凌空SOHO、外灘SOHO等10個項目，總面積達(dá)171萬平米。

值得關(guān)注的是，2017年7月5日，潘石屹以35.73億人民幣，在賺取毛利1.27億元人民幣的前提下出售了上海虹口SOHO，不足十天之后，SOHO中國再次對外消息打算整售凌空SOHO和光華路SOHO兩個項目，一時間眾說紛紜，外界都在猜測潘石屹看空樓市清算資產(chǎn)，7月潘石屹在半年度業(yè)績會上對轉(zhuǎn)讓虹口項目進(jìn)行了回應(yīng)。潘石屹表示，虹口項目仍有一部分貸款和債務(wù)，整棟銷售所獲收入首先將還清項目貸款，降低公司負(fù)債率及匯率風(fēng)險的同時，一定程度也有助于今年業(yè)績的提升。在潘石屹看來，銷售收入與利潤是兩回事，銷售收入多，但利潤可能有限。對SOHO中國未來的發(fā)展，潘石屹表示，公司將堅持從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向。[1]

無論SOHO中國在未來如何轉(zhuǎn)型，都不可否認(rèn)SOHO中國在建筑行業(yè)的成功，接下來筆者將從SOHO中國在北京望京項目的建筑設(shè)計特點和SOHO的經(jīng)營模式兩方面來淺析SOHO中國的成功之道。

2、望京SOHO的建筑設(shè)計特點

2009年SOHO中國通過競拍獲得了北京市朝陽區(qū)望京B29地塊進(jìn)行商業(yè)項目的規(guī)劃改造，建筑面積為521265平方米。五年之后，望京SOHO竣工，并成為了北京的地標(biāo)建筑。望京SOHO之所以能成為地標(biāo)，與其獨特的建筑設(shè)計風(fēng)格息息相關(guān)，它的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下兩點：

2.1建筑大師的參數(shù)化設(shè)計

望京SOHO的項目起初投標(biāo)的建筑師有MAKE、扎哈、Fuksas、妹島和世，最終由扎哈的設(shè)計獲得了此次項目，扎哈全名扎哈.哈迪德（Zaha Hadid），是一位來自于英國的設(shè)計師，2004年普利茲克建筑獎獲獎?wù)?。她的設(shè)計一向以大膽的造型出名，被稱為建筑界的"解構(gòu)主義大師"。這一光環(huán)主要源于她獨特的創(chuàng)作方式。她的作品看似平凡，卻大膽運用空間和幾何結(jié)構(gòu)，反映出都市建筑繁復(fù)的特質(zhì)。扎哈.哈迪德說過：那些大膽而夢幻的形式以及獨特的建筑語言必然伴隨著一定的風(fēng)險，但我對此毫不畏懼。論在設(shè)計的創(chuàng)新嘗試領(lǐng)域，望京SOHO不是扎哈的代表作，因為作為一個商業(yè)設(shè)計項目，設(shè)計師需要跟承建方進(jìn)行一定的妥協(xié)，如果從商業(yè)和建筑設(shè)計的雙重標(biāo)準(zhǔn)來判定，那么望京SOHO是筆者了解到扎哈團(tuán)隊在國內(nèi)最成熟的作品。

首先，不得不提到的就是扎哈的“參數(shù)化建筑設(shè)計”手法，參數(shù)化建筑設(shè)計的概念是把建筑設(shè)計的全要素都變成某個函數(shù)的變量，通過改變函數(shù)，或者說改變算法，人們能夠獲得不同的建筑設(shè)計方案，簡單理解為一種可以通過計算機(jī)技術(shù)自動生成設(shè)計方案的方法。國內(nèi)的建筑項目，大部分是在規(guī)劃好功能之后再去設(shè)計，而扎哈的參數(shù)化強調(diào)的是，通過計算機(jī)軟件進(jìn)行設(shè)計，從而去影響和延伸人的思維，讓建筑設(shè)計變得更加多元化，這種牽一發(fā)而動全身的建筑設(shè)計方式已經(jīng)成為了未來建筑的設(shè)計趨勢。

其次，望京SOHO的建筑設(shè)計不僅僅需要在造型上標(biāo)新立異，它的功能需求也是十分重要的，從建筑設(shè)計的功能角度來說，選擇曲線型線條和參數(shù)化的外觀是經(jīng)過諸多因素影響下多方討論形成的結(jié)果，并不是為了新穎而新穎，它的平面布局和總布局都需要理性對待，它的第一個功能優(yōu)勢就是板樓，板樓的設(shè)計遠(yuǎn)比塔樓要符合商業(yè)辦公的需求，流線型的設(shè)計讓室內(nèi)采光通風(fēng)更好，也不會形成摩天大樓的壓抑感，第二個功能優(yōu)勢是大樓緊緊依偎形成緊密的布局，這樣就給周圍留出更大的使用面積，這樣便可沿著周邊擴(kuò)建綠地水池，形成一個開放式的景觀公園，而不是像其他CBD一樣，將景觀區(qū)包圍在摩天大樓中間，開放式的寫字樓和商場打破了傳統(tǒng)寫字樓的閉塞和擁擠，三幢大樓緊密排布又用曲線型的造型加以修飾，周邊景觀錯落有致，整個建筑氛圍十分活潑。

2.2步步亦景的綠色化建筑

中國建筑講究“意形結(jié)合”，望京SOHO的設(shè)計又體現(xiàn)出了“山水相依，銀河璀璨”的效果，它的外表皮是立面，采用白色鋁板，粗細(xì)不一，三幢高低錯落有致的板樓白天看起來配合了“山”的意象，而在三座山峰的腳下，圍繞著數(shù)個水景噴泉，白天的時候駐足于建筑之下就會產(chǎn)生山水相依產(chǎn)生出云霧繚繞的感覺?？此茝?fù)雜多維度彎曲形體，靠的是各樓層平面輪廓的變化和包裹在梁板與吊頂外側(cè)的幕墻，鋁板在夜晚燈光的照射下又好似流動的銀河，值得一提的是望京SOHO的綠化面積高達(dá)30%，除了噴泉，還有景觀雕塑、休閑劇場、運動場地，望京SOHO的綠色化建筑不僅體現(xiàn)在綠化，還體現(xiàn)在了建筑本身的節(jié)能、智能、節(jié)水。建筑外面的玻璃對太陽有很好的遮蔽效果，建筑內(nèi)有自己的水回收系統(tǒng)，可將自來水經(jīng)過多級處理達(dá)到直飲水標(biāo)準(zhǔn)，而建筑本身的新風(fēng)凈化系統(tǒng)也能保證人們在不開窗的情況下享受到新鮮的空氣，這對于常年霧霾的北京來說是相當(dāng)重要的一項智能體驗。

3、SOHO中國的經(jīng)營模式

“Small office，Home office”是SOHO的英文全稱，直譯過來就是小型辦公室，居家辦公室的意思，隨著互聯(lián)網(wǎng)信息化時代的到來，人們的工作與生活緊密聯(lián)系在了一起，不像之前那樣被自己的辦公地點所束縛，可以根據(jù)自己的實際情況或者職業(yè)特點來建立自己的小型辦公場所，SOHO模式的出現(xiàn)是信息化智能化居住建筑下的必然趨勢，一方面可以提高公司效率，一方面又能給創(chuàng)業(yè)人員減少成本，（下轉(zhuǎn)70頁）（上傳68頁）在城市化發(fā)展迅猛的今天，居家辦公的模式也減少了長距離交通帶來的不便，同時也緩解了城市的交通壓力。SOHO模式下的智能化住宅，對于使用者本身來說，無論是空間還是時間，利用率都是極高的。住宅空間意義的延伸是商住兩用混合建筑模式的催化劑，更是SOHO模式發(fā)展如此成功的核心原因。

從商業(yè)角度來看，中國房地產(chǎn)供給需求非常旺盛，SOHO中國提供的差異化產(chǎn)品需求也是其成功的一個重要原因，當(dāng)前中國，城市區(qū)域資源緊湊，SOHO模式下的小型辦公和居家功能的建筑，滿足了居住者、投資者和開發(fā)者。首先是投資者，SOHO中國的目標(biāo)客戶很大一部分是投資者，它的開發(fā)項目都是處于中國一線城市的核心地段，就單單三里屯SOHO項目來說，三里屯是使館聚集區(qū)，財富500強中超過100家在此設(shè)立營業(yè)據(jù)點，這樣的商業(yè)凝聚力和消費力是其他地段無法比擬的，無論是經(jīng)商還是升值空間的潛力巨大，而對于投資者來說投資核心地段是非常保險的投資行為，加上媒體造勢樓盤緊缺勢必會造成瘋搶之勢，其次是居住者，超前的建筑設(shè)計加上多功能的區(qū)域劃分，讓居住者享受了包括居住、工作、購物、休閑等一系列活動，居住者無論是對于生活的基本需求還是對于心理上的主觀感受都能得到滿足，SOHO模式自身就形成了一種良性循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)。最后是開發(fā)者，SOHO中國雖說在前期耗費了大量的財力物力去建造項目，但是商人的本質(zhì)還是盈利，它除了在投資者和居住者身上盈利，本身的一些隱性業(yè)務(wù)也獲得了不菲的利益，首先SOHO中國通過租務(wù)部為業(yè)主提供招租代理服務(wù)，收取業(yè)主代理費。其次是委托港鐵物業(yè)提供后期物業(yè)管理，收取高額物業(yè)管理費，物業(yè)委托給成熟的第三方公司一方面減少了重建公司的成本，另一方面也能讓業(yè)主享受到高效的物業(yè)管理，規(guī)避了自己的不足。

從社會角度來看，功能混合模式始終是傳統(tǒng)街區(qū)活力的根源之一，縱觀中國當(dāng)前的現(xiàn)狀，一個個封閉小區(qū)矗立在城市中，公共空間被蠶食，城市脈絡(luò)被割斷的現(xiàn)狀下，SOHO模式對于營造出良好的公共空間有著重要的作用，通過功能混合來提高居住的安全感，歸屬感，認(rèn)同感，具有較大社會意義[2]。不難看出SOHO模式的成功從商業(yè)角度和社會角度都有其值得借鑒的地方。

結(jié)語：

SOHO 中國的成功不僅僅是對于建筑設(shè)計和居住模式的顛覆，作為一個更大的方面來說 ，它所反映的是一個社會生產(chǎn)力發(fā)生巨大變化后的結(jié)果，一個信息時代正在到來的強有力的反應(yīng) [3]。SOHO 中國的成功不是偶然的，與其精準(zhǔn)的營銷之道也有著不可分割的聯(lián)系，不知在2017年潘石屹相繼拋售SOHO項目之后，輕資產(chǎn)上陣的SOHO中國在建筑行業(yè)的未來會不會再次帶來驚喜？

參考文獻(xiàn)：

[1]新華網(wǎng).SOHO中國公布半年報：出售資產(chǎn)是為還貸和“變輕”[EB/OL].北京：新華網(wǎng).2017.08

[2]王梟.北京市SOHO建筑的發(fā)展歷程及其設(shè)計探索[D].沈陽：沈陽建筑大學(xué).2012.12

[3]張紅.SOHO住宅模式淺析[J].長沙：中冶長天國際工程有限責(zé)任公司.2008.06