卜令強(qiáng)

【摘要】土地是城市發(fā)展的載體，城鎮(zhèn)建設(shè)中現(xiàn)在面臨的很多問(wèn)題都不是沒(méi)有地使用的問(wèn)題而是如何有效利用的問(wèn)題。城鎮(zhèn)化是社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)。城市化可以為經(jīng)濟(jì)關(guān)系帶來(lái)很大的變動(dòng)驅(qū)動(dòng)城鄉(xiāng)土地利用的變革，因此也引發(fā)了一些協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題。整個(gè)城市化的進(jìn)程必須把土地作為自己的依靠，因此城鎮(zhèn)化中土地起著重要作用。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)調(diào)整還是人口聚集以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都要通過(guò)土地進(jìn)行重新配置。因此在整個(gè)進(jìn)程中要通過(guò)對(duì)土地的集約使用促進(jìn)結(jié)構(gòu)的合理和功能上的互補(bǔ)。筆者就針對(duì)這些建設(shè)中的問(wèn)題深入探討小城鎮(zhèn)建設(shè)的管理問(wèn)題，處理好供需兩者的矛盾，加快推進(jìn)建設(shè)步伐。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)建設(shè)；建筑工程；土地開(kāi)發(fā)

1、城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題

隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民的物質(zhì)生活也在逐漸提高，農(nóng)村的住宅建設(shè)也開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，但是同時(shí)村鎮(zhèn)建設(shè)在用地的過(guò)程中也暴漏出來(lái)很多管理問(wèn)題，其中的矛盾也在不斷的增加。因此村鎮(zhèn)建設(shè)中的用地管理問(wèn)題也急待解決。

1.1 規(guī)劃過(guò)程中沒(méi)有整體性和前瞻性，隨意性大

目前有很大的一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，特別是國(guó)家或者省級(jí)試點(diǎn)鎮(zhèn)他們有較高的檔次和超前意識(shí)，但是在具體的實(shí)施過(guò)程中確實(shí)任意更改，把規(guī)劃改的面目全非。其中的原因有二第一，鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)都是把外來(lái)投資的引進(jìn)作為重要任務(wù)，所以才會(huì)出現(xiàn)一些投資商想到哪里就開(kāi)發(fā)到哪里的問(wèn)題，完全沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待土的規(guī)劃用途。第二，城鎮(zhèn)規(guī)劃一般都是任期內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制定的，往往繼任領(lǐng)導(dǎo)有別的思路，在一些小城鎮(zhèn)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃的很到位，卻不依照?qǐng)?zhí)行的問(wèn)題，這些現(xiàn)象也是一種十分普遍的問(wèn)題。第三，小城鎮(zhèn)的規(guī)劃往往也是經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)同意，但是在整個(gè)實(shí)施的過(guò)程經(jīng)常出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)突然出現(xiàn)新的想法，將規(guī)劃變成紙上畫(huà)畫(huà)的東西。對(duì)小城鎮(zhèn)的實(shí)際建設(shè)完全沒(méi)有起到約束的作用。這些原因共同造成小城鎮(zhèn)在建設(shè)的過(guò)程中沒(méi)有可以依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)造成良田變成建設(shè)用地影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

1.2 土地使用方式粗放，違法占地等現(xiàn)象十分嚴(yán)重

在小城鎮(zhèn)建設(shè)中沒(méi)有有效的節(jié)約用地手段對(duì)土地資源始終不能作為重要經(jīng)濟(jì)資源對(duì)待，同時(shí)浪費(fèi)土地和亂占耕地的現(xiàn)象也十分嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)征的多用的少，征的早用的晚，更有嚴(yán)重的征地卻不用地，好地濫用等很多浪費(fèi)土地資源的行為。在小城鎮(zhèn)的建設(shè)中還會(huì)出現(xiàn)非法批地和未批便用等現(xiàn)象的出現(xiàn)。往往還有因?yàn)槌霈F(xiàn)沒(méi)有依法辦事造成的土地糾紛這些問(wèn)題也損害了投資人的利益。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)一些農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商從事個(gè)體經(jīng)濟(jì)，或者進(jìn)城打工以及購(gòu)買房產(chǎn)但是在農(nóng)村依然有他的房產(chǎn)和宅基地的情況，這些也形成一種一戶多占宅基地的問(wèn)題，這些問(wèn)題可以看出明顯違背了一戶一宅的明確規(guī)定。城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的配套政策比如土地租稅政策、農(nóng)村宅基地使用政策、戶籍管理和社會(huì)保障等這些都有待進(jìn)一步的發(fā)展。

2、城鎮(zhèn)建設(shè)中建筑用地的策略

土地是發(fā)展小城鎮(zhèn)的重要載體，小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展目標(biāo)一定是集約用地，要通過(guò)科學(xué)的管理和規(guī)劃，同時(shí)還要嚴(yán)格控制我們土地的總供應(yīng)量，挖掘已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地的潛力，做到內(nèi)涵發(fā)展。這也是我國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)的趨勢(shì)。解決用地問(wèn)題的出路在于一定要實(shí)事求是和規(guī)范用的以及依法管理，要堅(jiān)持耕地總量處在動(dòng)態(tài)的平衡中，把重點(diǎn)立足于開(kāi)發(fā)整理和盤活總量提升現(xiàn)有土地的承載力跟使用率，建立規(guī)范的土地市場(chǎng)充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地使用中的作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

2.1 高起點(diǎn)同時(shí)做好城鎮(zhèn)規(guī)劃，這是城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎(chǔ)

科學(xué)的規(guī)劃是建設(shè)的依據(jù)是建設(shè)的基礎(chǔ)和良好發(fā)展的前提。推進(jìn)小城鎮(zhèn)的科學(xué)發(fā)展合理規(guī)劃各項(xiàng)建設(shè)所占比例。一個(gè)城市的建設(shè)水平如何完全取決于規(guī)劃水平。整個(gè)建設(shè)一定要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和重點(diǎn)，同時(shí)要確保經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和規(guī)劃之間是相符合的。把人口盡量集中在城鎮(zhèn)中，把耕地集中與個(gè)別農(nóng)戶，工業(yè)企業(yè)集中在小區(qū)。做好四個(gè)環(huán)節(jié)第一，做好整體經(jīng)濟(jì)的全面考慮把城鎮(zhèn)地位與更大的經(jīng)濟(jì)體中。第二，制定合理的人口聚集規(guī)劃要充分保證規(guī)劃的操作性。第三，挖掘自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)，做到有特色的規(guī)劃和發(fā)展。第四，要認(rèn)真執(zhí)行規(guī)劃，在修改規(guī)劃的時(shí)候一定要做到和總體的規(guī)劃相一致，必須申報(bào)上級(jí)部門的統(tǒng)一才可以更改。發(fā)揮處上級(jí)的制約作用。

2.2 建立用地規(guī)范

完善我們的土地登記制度和土地證年書(shū)檢制，在建設(shè)中做到統(tǒng)一規(guī)劃、征地、開(kāi)發(fā)、管理，保證建設(shè)的有序開(kāi)展和有效控制。土地管理部門在管理的過(guò)程中一定要做到依法管理和正確調(diào)整?？梢远ㄆ诮M織聽(tīng)證會(huì)共同討論土地開(kāi)發(fā)的可行性和合理性。建設(shè)用地的征用和出讓等一定要經(jīng)過(guò)審查和報(bào)批。同時(shí)可以制定地價(jià)，代表政府簽土地登記證和使用權(quán)的出讓合同。對(duì)于土地的出讓要做到有步驟有計(jì)劃可實(shí)施的具體方案。同時(shí)要注意各個(gè)土地部門的配合在小城鎮(zhèn)特別是縣和鎮(zhèn)的配合，共同論證土地的開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目選擇。同時(shí)好要規(guī)范土地供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)土地審批的管理。在城鎮(zhèn)建設(shè)只能對(duì)法律允許的才可以使用劃撥，對(duì)于其他的用地全部都要實(shí)行有償使用。要按照規(guī)劃統(tǒng)一進(jìn)行農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)換，一定要有償劃撥和使用。盡可能的使用招標(biāo)和拍賣。對(duì)于協(xié)議出讓的一定不能低于規(guī)定的最低價(jià)格。

完善地價(jià)跟租稅的配套，通過(guò)這樣的方法促進(jìn)合理配置，完善地價(jià)，可以制定出合理和積極的地價(jià)。考慮到小城鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)前期資金不足的問(wèn)題，也可以采用預(yù)先收取部分的出讓金，但是一定要依照審批的權(quán)限和程序進(jìn)行。同時(shí)還要加強(qiáng)集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的管理對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地可以作價(jià)入股或者租賃等各種合法的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。鎮(zhèn)集體土地可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己處理，對(duì)于存量土地也可以把收益歸入鎮(zhèn)政府。

小結(jié)：

建設(shè)用地的集約使用是衡量整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。根據(jù)宏觀規(guī)劃的要求和目標(biāo)，一定要找出適合的途徑進(jìn)行有效的集約使用。一定要走出優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，盤活存量，和制定科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要健全建立集約用地的機(jī)制，做到依法管理和從嚴(yán)管理探索走出節(jié)約用地新方法。

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