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        房貸,也要有好的義利觀

        2018-05-14 16:21:56譚保羅
        南風(fēng)窗 2018年10期
        關(guān)鍵詞:現(xiàn)金利率銀行

        譚保羅

        中國和美國的金融市場,到底有什么差異?我一般不討論這種宏大問題。一是能力不夠,二是沒有課題經(jīng)費。

        我喜歡小切口,觀察小的東西,比如利率。在我看來,利率背后是金融市場的正義,還有價值觀。

        這段時間,有朋友開始抱怨,每月按揭上漲。這讓我注意到一個問題,即中國的按揭主要是浮動利率,即利率隨行就市,當(dāng)基準(zhǔn)利率上漲,按揭也跟著漲,購房者每月支出增加,家庭現(xiàn)金承壓。

        但在美國,固定利率卻是按揭的主流,其中以30年期為主。這意味著,不論基準(zhǔn)或市場利率如何上漲,按揭者每月支出都是固定的。

        于是,問題來了:中美兩國,一個浮動,一個固定,這只是一個偶然現(xiàn)象嗎?還是說,兩國金融體系的某些內(nèi)在差異決定了這種不同?我不知道,但我知道有個東西叫利率風(fēng)險。

        在房貸中,最顯而易見的利率風(fēng)險是,利率變動帶來的現(xiàn)金支出壓力。而固定利率,則可以緩解這個問題。

        在美國,長期限固定利率按揭成為主流,始于羅斯福新政。拉動經(jīng)濟,哪里都一樣。在1930年代的大蕭條爆發(fā)后,美國也開始刺激樓市,鼓勵金融機構(gòu)推出長期、固定利率的按揭政策。

        為什么是固定利率?因為,美國人認為,浮動利率是當(dāng)時房地產(chǎn)市場危機的重要原因。

        提到美國大蕭條,中國人多半熟知“股市崩盤,股民跳樓”,資本主義制度根本沒有希望。但很少有人關(guān)注,美國股市崩盤后,緊接而來的是銀行破產(chǎn)大潮。當(dāng)銀行危機爆發(fā),僅存的銀行便開始收緊對經(jīng)濟的融資,進而導(dǎo)致全社會資金緊張,利率上行。

        在經(jīng)濟下行的通道之中,用國家的力量和信用,幫助每一個勤勞的、愿意創(chuàng)造現(xiàn)金的普通家庭夯實自己的現(xiàn)金流量表—而不是相反。

        于是,危機又傳導(dǎo)到房市。在浮動利率之下,由于利率上行,購房者每月現(xiàn)金支出大幅上升,不少購房者斷供,甚至家庭破產(chǎn)。包括曼哈頓在內(nèi),一些主要城市房價在大蕭條期間,大跌50%。整個1930年代,美國樓市都相對低迷。

        因此,美國開始鼓勵延長按揭期限,以30年為主,而利率轉(zhuǎn)為固定為主。期限長,主要是降低首付,提振購房需求,而固定利率則是把利率風(fēng)險從購房者身上部分剝離。那么,剝離給誰,讓銀行承擔(dān)利率風(fēng)險嗎?顯然,銀行不會做慈善。

        美國的銀行不是國有,政府無法用行政命令讓銀行吃下利率風(fēng)險。于是,美國建立了鼎鼎大名的兩房(房利美和房地美)。它們是“準(zhǔn)國有企業(yè)”。

        兩房只做兩件事,一是為打包好的按揭貸款包進行擔(dān)保,提高其信用;二是,還直接從銀行手中買入部分按揭貸款包。最終,這些貸款包都做成了按揭債券賣出,滿足有著不同風(fēng)險偏好的投資者—愿意承擔(dān)利率風(fēng)險的投資者,可以獲得高收益。

        對固定利率而言,一方面,利率上行時,它可以鎖定購房者每月按揭。那么,利率下行呢?這時,購房者又可以提前還貸,這也不會讓銀行吃虧。因為,通過抵押證券,提前還貸帶來的利率風(fēng)險同樣可以轉(zhuǎn)移到市場。

        因此,從技術(shù)上講,固定利率外加按揭證券市場這兩個“輪子”,無疑是一種極為高超的設(shè)計。它以國家信用為背書,把利率風(fēng)險從普通購房者身上部分剝離,盡可能保證家庭現(xiàn)金的穩(wěn)定。某種意義上講,這是美國金融體系的一種“國家機密”。

        在經(jīng)濟下行的通道之中,用國家的力量和信用,幫助每一個勤勞的、愿意創(chuàng)造現(xiàn)金的普通家庭夯實自己的現(xiàn)金流量表—而不是相反。這是美國人給其他大國的一點啟示。

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