王悅

【摘 要】物業(yè)作為一項(xiàng)服務(wù)性行業(yè)，業(yè)務(wù)范圍較廣，服務(wù)的對(duì)象多元化，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)如何在保障業(yè)主權(quán)益的前提下實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益最大化，是物業(yè)管理企業(yè)面臨的主要問(wèn)題。物業(yè)公司業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和特殊性使其在成本核算的過(guò)程中，相比其他行業(yè)難度增加很多，造成成本核算存在一些問(wèn)題。本文針對(duì)物業(yè)管理的成本核算問(wèn)題進(jìn)行分析，提出完善成本核算的相關(guān)對(duì)策，希望能為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建合理的成本核算機(jī)制提供參考和幫助。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；成本核算；問(wèn)題分析；對(duì)策

物業(yè)管理公司屬于服務(wù)型行業(yè)，管理的小區(qū)房屋類型和服務(wù)對(duì)象混雜，有的是內(nèi)銷商品房，有的是外銷商品房，有的是租戶，物業(yè)管理公司承擔(dān)業(yè)主物業(yè)維護(hù)、服務(wù)和修繕等工作，涉及服務(wù)的方向包括小區(qū)綠化和環(huán)境的清潔、安全保衛(wèi)工作、道路養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施的建設(shè)與維修等方面，同時(shí)向小區(qū)業(yè)主和租戶提供全面的、多方位的綜合性服務(wù)。由于物業(yè)涉及的范圍較廣，服務(wù)的類型多元化，因此物業(yè)管理公司的成本核算難度較大，很難設(shè)計(jì)出準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)制度，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的成本核算存在一些問(wèn)題，直接影響物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益和生存發(fā)展。

一、物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)遵循的原則

物業(yè)管理與其他行業(yè)不同，每個(gè)物業(yè)公司提供的產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)不同，價(jià)格的差異性較大，要構(gòu)建合理的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)，才能有效幫助物業(yè)管理企業(yè)控制成本，提高物業(yè)企業(yè)的凈利潤(rùn)。構(gòu)建物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)應(yīng)遵循統(tǒng)一的原則，使管理成本的核算規(guī)范化，具體原則包括以下幾點(diǎn)：

1.成本管理與物業(yè)企業(yè)效益統(tǒng)一結(jié)合的原則

物業(yè)公司核算成本的過(guò)程中，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本投入要科學(xué)的進(jìn)行分類，為提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，成本核算時(shí)應(yīng)進(jìn)行整體的優(yōu)化，細(xì)化各個(gè)類別的支出費(fèi)用，科學(xué)合理的進(jìn)行預(yù)算、節(jié)約成本。只有遵循成本管理與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合、相統(tǒng)一的核算原則，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)利益的最大化目標(biāo)，才能減少不必要的庫(kù)存和成本投入，將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)放在有意義的項(xiàng)目上。

2.分級(jí)核算與集中核算相結(jié)合的原則

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的分類較多，管理機(jī)構(gòu)相對(duì)分散，各級(jí)的管理機(jī)構(gòu)有自己獨(dú)立的管理系統(tǒng)，成本核算的過(guò)程中應(yīng)該分級(jí)進(jìn)行核算，并設(shè)立總管部門負(fù)責(zé)集中核算，將各管理部門的管理職能、成本投入分級(jí)控制，總部核算各部門的成本投入，將分級(jí)核算和集中核算結(jié)合在一起進(jìn)行管理，這樣的成本核算系統(tǒng)更符合物業(yè)公司的行業(yè)特性。

二、物業(yè)管理成本核算的常見問(wèn)題

我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度不斷加快，物業(yè)企業(yè)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，物業(yè)公司的服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)范疇也在不斷更新和擴(kuò)大，物業(yè)管理成本的核算關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，成本核算也是物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的重要方面，代表了物業(yè)管理的整體水平，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的保障。物業(yè)管理成本核算的水平也在逐年提高，但是我國(guó)在物業(yè)管理企業(yè)成本核算方面的研究還相對(duì)滯后，物業(yè)管理成本核算方面仍然存在一些問(wèn)題。

1.成本核算的設(shè)置不合理

我國(guó)物業(yè)管理成本核算工作主要由物業(yè)公司的財(cái)務(wù)部進(jìn)行集中核算，在設(shè)置成本項(xiàng)目時(shí)相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)于分級(jí)部門較多的物業(yè)公司，明細(xì)項(xiàng)目很少能細(xì)分到下級(jí)部門，各分級(jí)管理部門的成本費(fèi)用沒有被設(shè)置到財(cái)務(wù)部門的集中核算中，如果同一物業(yè)管理公司同時(shí)管理很多小區(qū)，提供的服務(wù)項(xiàng)目就會(huì)很多，如果成本項(xiàng)目不進(jìn)行細(xì)化，賬目明細(xì)就比較籠統(tǒng)，失去了成本核算的真正作用，不能為物業(yè)公司提供真實(shí)的成本數(shù)據(jù)參考，容易導(dǎo)致物業(yè)公司決策方面的失誤，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展非常不利。

2.成本核算的手段落后

我國(guó)的物業(yè)管理公司在成本核算方面采用的記賬手段和軟件都相對(duì)落后，人工作業(yè)的環(huán)節(jié)比較多。會(huì)計(jì)人員在統(tǒng)計(jì)和核算過(guò)程中需要耗費(fèi)大量的人力和時(shí)間，使得成本核算的效率非常低，某些層面的支出增加反而加大了總體成本投入。先進(jìn)的物業(yè)管理成本核算手段不僅能提高賬目統(tǒng)計(jì)和分析的時(shí)效，還能彌補(bǔ)人工記賬的不足，有利于對(duì)成本數(shù)據(jù)的跟蹤觀察，提升成本核算的效率。

3.成本核算失真現(xiàn)象嚴(yán)重

在人力資源成本提升的背景下，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)人員人工成本急劇上升，極大減少了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)企業(yè)施工所需的材料也上漲，在不能有效控制成本的情況下就可以導(dǎo)致企業(yè)虧損。此外，在物業(yè)管理公司進(jìn)行決策時(shí)，如何選擇訂單也是關(guān)鍵因素，首先要分析的是獲利能力，企業(yè)需要的是能帶來(lái)豐厚盈利的訂單，如果經(jīng)預(yù)測(cè)分析無(wú)法為企業(yè)帶來(lái)盈利效果，就需要加強(qiáng)與客戶議價(jià)，根據(jù)議價(jià)情況制定對(duì)應(yīng)的決策。如果成本核算方法仍沿用傳統(tǒng)企業(yè)模式，最終獲得的成本信息就不會(huì)太準(zhǔn)確，也無(wú)法對(duì)物業(yè)管理公司的決策提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)支持，嚴(yán)重情況下會(huì)導(dǎo)致決策失誤而影響到企業(yè)的存亡。因此，在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行過(guò)程中，成本核算失真是一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。

4.物業(yè)管理企業(yè)的成本核算內(nèi)容不夠全面、科學(xué)

企業(yè)管理模式也隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而出現(xiàn)急劇變化，現(xiàn)代化企業(yè)管理如果還財(cái)務(wù)傳統(tǒng)的成本核算管理模式和內(nèi)容，肯定會(huì)出現(xiàn)各類問(wèn)題。但是在物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中，許多管理人員的目標(biāo)只是停留在提升經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而忽視了成本核算管理。如有的物業(yè)管理企業(yè)重點(diǎn)核算實(shí)物資產(chǎn)成本，但忽略了無(wú)形資產(chǎn)、內(nèi)部人力資源等方面的費(fèi)用。成本包括了勞動(dòng)消耗、物質(zhì)資源消耗和自然資源成本等，在物業(yè)管理企業(yè)的成本核算方面，只是加強(qiáng)核算內(nèi)部資源消耗成本而未重視環(huán)境成本和其他成本，太片面的內(nèi)容也導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)不科學(xué)。

三、解決物業(yè)管理成本核算問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

1.樹立全員成本管理新理念

加強(qiáng)員工的成本核算管理新意識(shí)、梳理全員成本管理新理念是物業(yè)管理企業(yè)失效高效成本核算管理的重要前提，要將成本核算管理意識(shí)落實(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的每一個(gè)部門和員工，上至管理層，下至基層員工和財(cái)務(wù)人員，成本核算管理不能僅僅依靠單個(gè)部門，還需要全員共同參與。企業(yè)管理層要將成本核算對(duì)物業(yè)管理公司的重要性普及到所有員工，帶頭梳理成本核算管理意識(shí)。還可對(duì)全體員工進(jìn)行成本核算知識(shí)的定期培訓(xùn)，提升其成本核算相關(guān)知識(shí)水平，使其具備足夠的能力來(lái)為企業(yè)發(fā)展出謀劃策，對(duì)此方面有優(yōu)異表現(xiàn)的員工予以獎(jiǎng)勵(lì)。

2.物業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施精細(xì)化管理模式

物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自身單位的特點(diǎn)和組織機(jī)構(gòu)劃分結(jié)構(gòu)，進(jìn)行專業(yè)化分工，將各級(jí)管理部門的業(yè)務(wù)單元進(jìn)行詳細(xì)劃分，分類編號(hào)編制出會(huì)計(jì)明細(xì)，將物業(yè)管理公司的利潤(rùn)、成本、各項(xiàng)費(fèi)用類別明確的反映出來(lái)。如各個(gè)分管部門的人員工資、獎(jiǎng)金、福利、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、水電取暖、辦公差旅等相關(guān)費(fèi)用、保安、綠化、易耗品攤銷等間接費(fèi)用都應(yīng)詳細(xì)的登記入賬，便于核算成本和利潤(rùn)。精細(xì)化的類別劃分和資金流向統(tǒng)計(jì)，方便物業(yè)公司統(tǒng)籌管理和調(diào)控，能夠有效的控制資金流向，對(duì)節(jié)約物業(yè)管理費(fèi)用和降低運(yùn)營(yíng)成本大有幫助。

3.采用科學(xué)的成本核算方法

為了改變物業(yè)管理成本核算方面的問(wèn)題，應(yīng)該積極的采取科學(xué)有效的成本核算方法。比如作業(yè)成本法，就能很好的克服傳統(tǒng)成本核算方法的不足，將被忽略的間接費(fèi)用都明確的統(tǒng)計(jì)出來(lái)，有效的降低了資源的消耗。該方法還能將成本產(chǎn)生的原因作出科學(xué)合理的解釋，非常適合在物業(yè)管理公司中推廣和應(yīng)用，能夠大大提高成本核算的效果和效率。

4.成本管理的觀念要提升

成本核算的過(guò)程離不開先進(jìn)的成本管理觀念，要實(shí)現(xiàn)全面有效的成本管理，不僅要考慮有形的成本消耗還要考慮無(wú)形的資源消耗，物業(yè)公司各個(gè)部門必須協(xié)調(diào)一致，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)成本進(jìn)行全方位的分析，才能更好地完成成本核算工作。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)公司所提供的產(chǎn)品和服務(wù)不同于一般的企業(yè)，作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)公司涉及的方面繁多，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，需要對(duì)成本的核算作出準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，才能提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，在成本核算的過(guò)程中，應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，樹立先進(jìn)的成本管理觀念，積極采用科學(xué)的成本核算方法，對(duì)財(cái)務(wù)管理和分析過(guò)程實(shí)施精細(xì)化管理，從多個(gè)方面綜合的進(jìn)行調(diào)整，才能從根本上提高物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

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