呂東洋

(沈陽市勘察測繪研究院，遼寧 沈陽 110000)

1 引 言

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作是實(shí)現(xiàn)我國對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出的“四個統(tǒng)一”中“登記簿冊”、“登記依據(jù)”統(tǒng)一的信息化成果，是“信息平臺”統(tǒng)一的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源。建立和實(shí)施不動產(chǎn)登記制度是我國實(shí)施機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)重大改革任務(wù)[1]。自2015年3月1日正式施行《不動產(chǎn)登記暫行條例》以來，全國各省市陸續(xù)開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的同時(shí)，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作也已相繼開始同步進(jìn)行。

沈陽市自2016年年底全面開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，由于房產(chǎn)與宗地日常登記發(fā)證量最大，與百姓切身利益相關(guān)性最強(qiáng)，房產(chǎn)與宗地優(yōu)先進(jìn)行數(shù)據(jù)整合以滿足統(tǒng)一登記發(fā)證的日常需求。

在數(shù)據(jù)整合工作方面，國土部相繼下發(fā)了《不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)總體方案》、《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(試行)》、《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范(試行)》等規(guī)范對數(shù)據(jù)整合建庫制定了一系列要求，對數(shù)據(jù)整合流程、步驟等進(jìn)行了說明。本文根據(jù)沈陽市房產(chǎn)及土地?cái)?shù)據(jù)現(xiàn)狀情況，從整合流程、核實(shí)方案、數(shù)據(jù)入庫等方面對沈陽市房屋與宗地不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作進(jìn)行了探討，并選取了部分試驗(yàn)區(qū)驗(yàn)證了整合方法的可靠性與有效性。

2 數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)，需要以存量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為支撐[2]。對房產(chǎn)與宗地的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作應(yīng)充分利用已有的房產(chǎn)與土地?cái)?shù)據(jù)，整合前需對已有數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查了解。根據(jù)要求，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記[3]。原先的房屋登記以房屋基本單元進(jìn)行登記[4]，土地以宗地為單位進(jìn)行登記[5]。

2.1 土地?cái)?shù)據(jù)現(xiàn)狀

沈陽市地籍檔案與數(shù)據(jù)存放于沈陽市規(guī)劃和國土資源局地籍處及各個區(qū)分局地籍科，自2013年信息化改建啟用“在線發(fā)證系統(tǒng)”后，實(shí)現(xiàn)了登記發(fā)證數(shù)據(jù)統(tǒng)一化管理。但2013年以前沈陽市各個區(qū)分局均有發(fā)證的權(quán)限，登記發(fā)證檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)證數(shù)據(jù)使用的軟件系統(tǒng)、宗地?cái)?shù)據(jù)保存格式等均不統(tǒng)一。經(jīng)過前期對地籍檔案與數(shù)據(jù)情況的調(diào)查，需要整理的地籍宗地中約有64%具有空間坐標(biāo)位置信息，剩余約36%宗地空間數(shù)據(jù)缺失?，F(xiàn)狀宗地檔案中抵押、查封、異議等權(quán)利數(shù)據(jù)占檔案總數(shù)約20%左，部分分局查封檔案及抵押檔案單獨(dú)歸檔進(jìn)行管理。

2.2 房屋數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

沈陽市不動產(chǎn)登記中心管理的房產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一信息化管理，登記數(shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)已形成房屋登記數(shù)據(jù)庫。沈陽市在實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，原房產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)以坐落為空間位置管理依據(jù)，具有空間位置信息的數(shù)據(jù)約占房屋總數(shù)20.6%。但空間數(shù)據(jù)存在房屋圖形形狀不準(zhǔn)確、房屋位置偏差大、坐標(biāo)系統(tǒng)不一致等問題，剩余約79.4%房屋數(shù)據(jù)無空間坐標(biāo)位置信息。

3 整合流程與方法

為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“房屋落宗”，所有房產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)及圖形的最高級單位應(yīng)為自然幢。即房屋數(shù)據(jù)整理后，所有房屋登記信息通過編碼或業(yè)務(wù)流水號關(guān)聯(lián)后最終都應(yīng)對應(yīng)一幢房屋自然幢圖形數(shù)據(jù)。

國有建設(shè)用地宗地?cái)?shù)據(jù)根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》對建設(shè)用地使用權(quán)登記的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行整理時(shí)，須保留地籍區(qū)層、地籍子區(qū)層、建設(shè)用地使用權(quán)宗地層、界址線、界址點(diǎn)以及與之相關(guān)聯(lián)的屬性信息。

依據(jù)《房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合沈陽市房屋數(shù)據(jù)情況對房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)先整理，保留樓盤表和房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，并與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)管理數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。由房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)根據(jù)唯一關(guān)聯(lián)字段關(guān)聯(lián)匹配房產(chǎn)的自然幢房屋圖形。對于匹配成功的房屋圖形房屋，通過數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換、坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，與沈陽市現(xiàn)有地形圖房屋圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行套合確定最終房屋自然幢圖形位置及形狀。

數(shù)據(jù)整合工作按業(yè)務(wù)類型將地籍業(yè)務(wù)與房產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的檔案數(shù)據(jù)分別進(jìn)行整理后通過空間分析、屬性掛接進(jìn)行整合，整合的主要流程如圖1所示：

圖1房產(chǎn)與宗地?cái)?shù)據(jù)整合流程

3.1 原始檔案數(shù)據(jù)整理

原始檔案數(shù)據(jù)整理是進(jìn)行數(shù)據(jù)整合前的必要的數(shù)據(jù)準(zhǔn)備工作。包括土地登記圖形數(shù)據(jù)和土地登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)參考資料[6]。

國有建設(shè)用地使用權(quán)宗地的檔案與數(shù)據(jù)整理主要包含宗地屬性信息錄入與空間圖形信息數(shù)據(jù)錄入。根據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(試行)》結(jié)合沈陽市地籍發(fā)證原有的信息內(nèi)容制定制式的登記信息錄入表格進(jìn)行屬性信息的錄入。主要包含基本登記信息屬性表、抵押登記表、查封登記表等屬性信息表，如圖2所示。

圖2宗地檔案基本信息

宗地的空間圖形信息充分利用已有沈陽市地籍發(fā)證數(shù)據(jù)庫、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫及歷史發(fā)證數(shù)據(jù)庫圖斑等數(shù)據(jù)，經(jīng)各分局地籍工作人員核實(shí)確認(rèn)后，導(dǎo)入至不動產(chǎn)登記宗地圖層，對于有問題的宗地及時(shí)在數(shù)據(jù)中對問題進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注。

對于檔案及數(shù)據(jù)庫中空間坐標(biāo)圖形信息不明確的，需要進(jìn)行外業(yè)權(quán)籍調(diào)查測量宗地范圍，調(diào)查測量后經(jīng)各個分局土地登記工作人員核實(shí)后進(jìn)行圖形入庫。部分無檔案或無法核實(shí)的宗地，首先根據(jù)臺賬信息核實(shí)確定宗地的屬性信息，屬性不完整的暫時(shí)按空項(xiàng)處理，結(jié)合電子數(shù)據(jù)確定圖形位置設(shè)置臨時(shí)宗地為相鄰宗地提供宗地范圍及四至的參考依據(jù)，后期根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際登記業(yè)務(wù)情況逐個宗地進(jìn)行進(jìn)一步的權(quán)籍調(diào)查。

在進(jìn)行檔案整理及數(shù)據(jù)錄入時(shí)應(yīng)根據(jù)發(fā)證臺賬信息優(yōu)先整理現(xiàn)狀宗地?cái)?shù)據(jù)信息。查封、抵押、異議權(quán)宗地?cái)?shù)據(jù)在錄入現(xiàn)狀數(shù)據(jù)表后需另錄入至查封、抵押、異議權(quán)數(shù)據(jù)表。

房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)需首先清理已拆遷房屋及自然幢圖形數(shù)據(jù)。對于自然幢圖斑壓蓋情況，與登記中心工作人員溝通分析重疊壓蓋原因，協(xié)調(diào)整理已拆遷及錯誤位置自然幢圖形數(shù)據(jù)。房屋登記數(shù)據(jù)中，邏輯幢中有記錄明確說明某戶已經(jīng)實(shí)施拆遷，即判斷該邏輯幢幢整體所有房屋均已拆遷，不再采集房屋空間數(shù)據(jù)。

對于有房屋登記數(shù)據(jù)信息而無房屋邏輯幢、自然幢圖形的數(shù)據(jù)，列出房屋登記相關(guān)唯一登記號或流水號，為進(jìn)一步房產(chǎn)圖形缺失數(shù)據(jù)的補(bǔ)漏與查詢工作提供依據(jù)。

3.2 房屋空間位置匹配與核實(shí)

由于原房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以地址對所有登記發(fā)證的房屋進(jìn)行管理，存在空間圖形與位置信息的缺失問題。因此需要對房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行地名地址匹配將房屋位置空間化，然后再對房屋的地址、圖形、位置進(jìn)行核實(shí)。

根據(jù)前期對房產(chǎn)數(shù)據(jù)情況的評估，房產(chǎn)自然幢圖形數(shù)據(jù)缺失情況較多。對于缺失自然幢圖形的房屋數(shù)據(jù)，利用地名地址數(shù)據(jù)對房屋地址數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配，匹配成功后直接利用沈陽市 1∶500大比例尺地形圖房屋圖形加工制作房產(chǎn)自然幢圖形。

將房產(chǎn)數(shù)據(jù)的地址與沈陽市“地名地址數(shù)據(jù)庫”利用地址匹配算法，形成具有空間位置信息的“房產(chǎn)地名地址”點(diǎn)要素圖層，如圖3所示。

人工判斷“房產(chǎn)地名地址”點(diǎn)要素圖層相應(yīng)要素所對應(yīng)的自然幢樓房，從房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中選擇出相對應(yīng)的戶表數(shù)據(jù)，與地形圖房屋面數(shù)據(jù)比對，確定并提取出所對應(yīng)的房產(chǎn)外墻面數(shù)據(jù)。

圖3 地名地址數(shù)據(jù)匹配空間化

根據(jù)地址確定出房屋自然幢的位置，根據(jù)戶表確定房屋自然幢形狀及大小。確定房產(chǎn)空間圖形后，向房屋自然幢圖形要素?cái)?shù)據(jù)中添加樓ID，如圖4所示。

圖4 房產(chǎn)信息導(dǎo)入

地址匹配后需要對形成房屋空間圖形進(jìn)行核實(shí)，確保已經(jīng)進(jìn)行登記發(fā)證的房屋的空間位置準(zhǔn)確無誤，滿足“房屋落宗”不動產(chǎn)編碼的要求。

進(jìn)行房屋核實(shí)時(shí)為確保房屋位置與圖形的準(zhǔn)確性，需制定嚴(yán)格的核實(shí)原則。要求邏輯幢屬性中的坐落信息與地名地址門牌號數(shù)據(jù)和地形圖門牌號數(shù)據(jù)保持一致，邏輯幢中房屋的外形與影像房屋外形一致，通過查檔邏輯幢宗地信息與宗地?cái)?shù)據(jù)中宗地信息一致，則認(rèn)為自然幢和邏輯幢中的位置記錄確認(rèn)無誤，如圖5所示。

圖5 房屋核實(shí)流程

3.3 非空間信息關(guān)系建立

(1)宗地非空間關(guān)系重建

分別利用“分戶土地證號”將土地分戶發(fā)證數(shù)據(jù)、土地抵押數(shù)據(jù)、土地查封數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，將土地分戶發(fā)證數(shù)據(jù)的“土地分戶發(fā)證ID”屬性寫入至土地抵押數(shù)據(jù)和土地查封數(shù)據(jù)。

利用宗地號(土地分戶發(fā)證數(shù)據(jù)中的“原地號”與宗地使用權(quán)基本信息數(shù)據(jù)中的“地籍號”)進(jìn)行對應(yīng)，將對應(yīng)的宗地使用權(quán)基本信息唯一ID寫入到土地分戶發(fā)證數(shù)據(jù)中。

①通過宗地代碼建立和對應(yīng)的空間信息的關(guān)聯(lián)。

②通過宗地代碼關(guān)聯(lián)抵押權(quán)、查封登記、異議登記的信息。

③在不動產(chǎn)發(fā)證中間庫中分別建立土地分戶發(fā)證數(shù)據(jù)(ZD_FHFZ)、土地抵押數(shù)據(jù)(ZD_DIYA)、土地查封數(shù)據(jù)(ZD_CHAF)圖層。

(2)房產(chǎn)非空間關(guān)系重建

房產(chǎn)局提供房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中，房屋幢與分戶信息通過樓盤表內(nèi)的幢號樓ID(ID_LID)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。由于房產(chǎn)數(shù)據(jù)樓ID均以邏輯幢為單元進(jìn)行編號，必須建立邏輯幢與自然幢間空間關(guān)系后通過制定唯一字段進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

3.4 “房落宗”空間關(guān)系整合

宗地?cái)?shù)據(jù)原有數(shù)據(jù)為北京54或其他獨(dú)立坐標(biāo)系情況時(shí)，通過求取轉(zhuǎn)換參數(shù)，統(tǒng)一轉(zhuǎn)換至西安80坐標(biāo)系下。沈陽市不動產(chǎn)登記中心提供的房屋自然幢圖形數(shù)據(jù)坐標(biāo)系為獨(dú)立坐標(biāo)系。進(jìn)行空間關(guān)系整合前，根據(jù)沈陽市 1∶500地形圖房屋圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行坐標(biāo)轉(zhuǎn)換及圖形套合，保證其與對應(yīng)的國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的空間參考保持一致。

坐標(biāo)轉(zhuǎn)換后房屋自然幢圖形位置與地形圖房屋數(shù)據(jù)位置及圖形不符時(shí)，為了保證自然幢圖形與現(xiàn)勢情況相符合的同時(shí)不影響原業(yè)務(wù)流程，將房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)圖層與沈陽市地形圖房屋圖層疊加，將地形圖中自然幢的現(xiàn)勢空間替換房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)圖層，然后復(fù)制房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)圖層相應(yīng)房屋的屬性信息至替換的現(xiàn)狀自然幢圖形。

新建房屋空間圖層與宗地圖層分別經(jīng)過格式轉(zhuǎn)換及坐標(biāo)轉(zhuǎn)換后均為統(tǒng)一西安80坐標(biāo)系。圖形要素空間位置進(jìn)行相互疊加即可判斷空間數(shù)據(jù)整合結(jié)果。

對于整合過程中遇到房屋跨宗地情況，應(yīng)盡可能保持?jǐn)?shù)據(jù)整合原始狀態(tài)，不對房屋自然幢及宗地圖形要素?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行處理。對于不能落宗、跨宗等信息重疊、信息不全的情況，開展人工補(bǔ)錄與實(shí)地調(diào)查結(jié)合的方式補(bǔ)充錄入[7]。

3.5 整合建庫

不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)具有多模式、多來源、多時(shí)態(tài)、多屬性等結(jié)構(gòu)特征，從準(zhǔn)確性、工作效率、精度等方面來講，不同類別的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的獲取方法有較大的差異[5]。對形成的地籍宗地?cái)?shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)，按照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)建立中間數(shù)據(jù)庫。在整理的房產(chǎn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立樓盤表，實(shí)現(xiàn)房屋發(fā)證登記信息“戶歸幢”及“幢落宗”。通過GIS進(jìn)行空間關(guān)聯(lián)分析，將自然幢及邏輯幢房屋圖形落宗，并根據(jù)前期整理的宗地信息表或者臺賬完善數(shù)據(jù)庫信息。

“戶歸幢”通過房產(chǎn)非空間關(guān)系重建已經(jīng)建立房產(chǎn)分戶數(shù)據(jù)與邏輯幢及自然幢關(guān)聯(lián)關(guān)系。“幢落宗”非空間信息關(guān)聯(lián)過程中，以宗地以“地籍號”作為唯一字段關(guān)聯(lián)房屋自然幢數(shù)據(jù)，將宗地“地籍號”通過GIS空間關(guān)聯(lián)至房屋自然幢數(shù)據(jù)屬性中。

4 數(shù)據(jù)整合難點(diǎn)

由于房屋與地籍?dāng)?shù)據(jù)管理分散，不同時(shí)期、不同國土管理部門方法、技術(shù)手段的不同，造成數(shù)據(jù)格式、登記內(nèi)容、存儲方式的差異；同時(shí)，由于宗地檔案遺失、宗地檔案未數(shù)字化，登記信息不完善、宗地圖形數(shù)字不一致、沒有位置信息等圖形數(shù)據(jù)等問題，造成的無法形成統(tǒng)一、準(zhǔn)確的歷史發(fā)證圖形數(shù)據(jù)問題。

數(shù)據(jù)整合過程中遇到的難點(diǎn)可分為以下幾個方面：

(1)紙質(zhì)宗地檔案一般未經(jīng)過數(shù)字化存儲，一部分歷史宗地檔案因時(shí)間原因出現(xiàn)模糊不清，造成部分登記信息缺失問題；

(2)宗地相關(guān)的屬性信息，登記信息存放形式松散，沒有數(shù)字化的庫管理，對宗地的查檔，歷史追溯造成一定困難，依靠人工檔案管理的工作效率較低。

(3)宗地的空間信息不全，多數(shù)宗地因采集的時(shí)間，手段不同，空間參考、精度指標(biāo)、交易變化、界址點(diǎn)等信息不盡相同，數(shù)據(jù)的存儲格式也存在不一致的情況。由于現(xiàn)狀變化較大，一些宗地的空間位置無法通過紙質(zhì)的檔案宗地圖的相鄰關(guān)系進(jìn)行判斷。此類地籍檔案，空間信息與屬性信息的關(guān)聯(lián)非常薄弱，無法進(jìn)行查詢，錄入等一系列數(shù)據(jù)整合工作。

(4)宗地的抵押、查封、異議等他項(xiàng)權(quán)利數(shù)據(jù)屬性信息，大部分集中在紙質(zhì)檔案中，與基礎(chǔ)地籍宗地檔案信息關(guān)聯(lián)關(guān)系較弱，對抵押、查封、異議等信息進(jìn)行單獨(dú)查詢提取較為復(fù)雜。

(5)大部分房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有空間圖形，有空間圖形的數(shù)據(jù)普遍存在空間圖形不準(zhǔn)確，坐標(biāo)系統(tǒng)不統(tǒng)一的情況。

(6)房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)中，地址不準(zhǔn)確。此類問題的主要原因是幢地址信息與其分戶地址信息不匹配。

(7)數(shù)據(jù)整合前土地?cái)?shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有形成統(tǒng)一有效的管理機(jī)制，形成了 “信息孤島”，互相之間無法同步更新，無法連通，給不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合及統(tǒng)一登記形成比較大的困難。

5 結(jié) 語

不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)信息登記的基礎(chǔ)[5]，原有“房地分家”的登記機(jī)構(gòu)均存在數(shù)據(jù)異構(gòu)，存放分散，空間數(shù)據(jù)不一致等一系列問題。近年來全國各個省市均投入大量人力物力進(jìn)行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作，必須結(jié)合各城市自身情況摸索出特定的數(shù)據(jù)整合方法與流程。

本文提出了一種切實(shí)可行的房屋與土地不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合方法。然而在整合過程中仍存在很多由于歷史原因造成的數(shù)據(jù)缺失、信息有誤等問題。在實(shí)際進(jìn)行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合過程中，由于一些城市體量較大，整合任務(wù)繁重，數(shù)據(jù)整合部門可結(jié)合自身情況分批次、分區(qū)域逐步進(jìn)行整合。同時(shí)合理優(yōu)化登記機(jī)構(gòu)日常登記業(yè)務(wù)，將日常數(shù)據(jù)整合流程融入日常登記業(yè)務(wù)，通過建立持續(xù)完善的權(quán)籍調(diào)查機(jī)制，逐步解決數(shù)據(jù)整合中遇到的問題。

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